Решение от 29 декабря 2017 г. по делу № А17-5856/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-5856/2017
29 декабря 2017 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения оглашена 25 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2017 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Иванова

(ОГРН <***>, город Иваново)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРН <***>, Ивановская область, Ивановский район, деревня Афанасово)

о взыскании 869 286 руб. 69 коп.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Р-Строй», акционерный коммерческий банк «Легион» (АО),

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 02.10.2017,

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 27.06.2017,

установил:

Администрация города Иванова (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 869 286 руб. 69 коп., в том числе: 360 877 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с 23.09.2010 до 01.04.2017 по договору аренды №01-4720 от 30.08.2005 (в редакции соглашений от 30.08.2006, 14.09.2006, 16.10.2007, 15.02.2010) земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:42, общей площадью 3 172 кв.м. (исходя из площади 48,8 кв.м.), расположенного по адресу: <...>, предоставленного для административного корпуса с пристройкой, и 508 409 руб. 59 коп. неустойки за период с 16.11.2010 до 30.05.2017.

Определением суда от 24 июля 2017 года исковое заявление оставлялось без движения. Во исполнение определения суда от истца поступили дополнительные документы и пояснения.

Определением суда от 25 августа 2017 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 21 сентября 2017 года дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Р-Строй» и акционерный коммерческий банк «Легион» (АО) (далее – ООО «Р-Строй», банк, третьи лица).

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что на земельном участке расположено здание, помещение в котором принадлежит ответчику, расчет арендной платы произведен пропорционально площади помещений в одном из зданий и части площади земельного участка, указанной в соглашении о порядке пользования земельным участком, заключенном предыдущими собственниками.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по 13.07.2014 и неустойки, начисленной на указанную задолженность, указал, что считает договор прекращенным, неустойку не подлежащей начислению, возражал против примененного в расчете арендной платы корректирующего коэффициента 0,1 в связи с его экономической необоснованностью, представил контррасчет исковых требований в нескольких вариантах расчета (исходя из иного расчета долей и корректирующего коэффициента 0,03), пояснил, что кадастровая стоимость, установленная на основании новой оценки, должна применяться с 01.01.2014.

Представители третьих лиц в судебные заседания не являлись, копия определения суда о назначении дела к судебному разбирательству, направленная третьим лицам, получена. От АО «Легион» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению третьих лиц, дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.

Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды №01-4720 от 30.08.2005 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010450:42, общей площадью 3 172 кв.м. расположенного по адресу: <...>, для административного корпуса с пристройкой. Срок аренды определен с 12.05.2005 на неопределенный срок.

Договором аренды стороны установили размер арендной платы, предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно поквартально: за первый, второй, третий кварталы – не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября (пункты 3.1, 3.2 договора).

В дальнейшем в связи с продажей помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, подписывались соглашения от 30.08.2006, 14.09.2006, 16.10.2007, 15.02.2010) о замене арендаторов, порядке пользования участком, изменении срока действия договора (на 49 лет).

По результатам проверки использования земельного участка состоялось заседание комиссии Ивановского городского комитета по управлению имуществом (копия протокола № 2 от 20.03.2015 приложена к материалам дела). Комиссией определялись части площади земельного участка с учетом принадлежности помещений и вида их фактического использования. Для ответчика площадь определена в размере 48,8 кв.м., вид использования – для организаций, занимающихся кредитной деятельностью, поскольку помещение, принадлежащее ответчику, использовалось для размещения банка.

По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 360 877 руб. 10 коп. за период с 23.09.2010 до 01.04.2017.

За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании пункта 5.2 договора начислена пеня в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени составила 508 409 руб. 59 коп. за период с 16.11.2010 до 30.05.2017.

В адрес ответчика истцом направлялась претензия от 02.06.2017 с предложением в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате и пени. Требования истца остались без ответа и удовлетворения.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате и неустойки истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о частичном удовлетворении исковых требований.

Правовые отношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан без разногласий и дополнений, в установленном законом порядке не оспорен.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Возможность одностороннего изменения арендной платы установлена пунктом 3.4 договора аренды.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 1 Закона Ивановской области от 06.05.2008 № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» (в редакции, действовавшей в период, за который, в том числе, заявлена к взысканию задолженность) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждался постановлением Правительства Ивановской области.

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (действующего в настоящее время) с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Аналогичные положения содержатся в статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичный вывод содержится в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку первоначальный арендатор использовал земельный участок на условиях аренды, к собственникам объектов недвижимости перешло право аренды на тех же условиях. В связи с тем, что в арендном обязательстве на основании закона произошла перемена лица на стороне арендатора, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

Действительно, при заключении договора аренды стороны в пункте 6.3. договора предусмотрели, что договор прекращается в случае перехода права собственности на объекты, указанные в пункте 1.2 договора. Однако в дальнейшем соглашением от 14.09.2006 стороны внесли изменения в договор в указанной части, пункт 6.3. договора изложен в следующей редакции: «Договор прекращается в случае ликвидации арендатора (юридического лица)». Ранее соглашением от 30.08.2006 срок действия договора изменен и составил 49 лет. Договор и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, договор является действующим, и доводы представителя ответчика о прекращении действия договора противоречат материалам дела.

Задолженность по арендной плате рассчитана истцом, исходя из условий договора аренды, постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 №225-п, принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 №26-03 «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» и Законом Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ. Вышеуказанное постановление применено в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается задолженность.

В Обзоре судебной практики № 1 (2017) Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Например, согласно п. 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В случае если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, судам следует иметь в виду следующее.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости) за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости).

В рассматриваемом деле постановление Правительства Ивановской области от 25.08.2008 №225-п не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, следовательно, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - 05 декабря 2014 года (копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2017 приложена к материалам дела). Ранее примененная в расчете кадастровая стоимость установлена в Приложении № 1 к постановлению Правительства Ивановской области от 27.08.2009 №249-п.

Пунктом 10 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок), утвержденного указанным постановлением, установлено, что по договорам аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора для каждого лица (соарендатора) арендная плата определяется в соответствии с настоящим Порядком пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, или пропорционально площади занимаемых помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества, если соглашением между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме, не установлено иное.

Пунктом 11 вышеуказанного Порядка предусмотрено, что в случае наличия на земельном участке объектов недвижимости разного назначения (многофункциональный земельный участок) арендная плата устанавливается пропорционально площадям, занимаемым объектами недвижимости на данном земельном участке, определяемым на основании документально подтвержденного расчета, представленного арендатором (арендаторами).

Пунктом 12 Порядка определено, что в случае использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором аренды земельного участка, при расчете арендной платы применяется корректирующий коэффициент в соответствии с приложением 2 к Порядку, соответствующий фактическому использованию земельного участка.

Расчет задолженности произведен истцом на основании протокола № 2 заседания комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с начислением арендной платы за землю от 20.03.2015, исходя из площади части участка в размере 1 628, 5 кв.м. и площади помещений в нежилом 8 – этажном здании (3 319 кв.м.). В то же время материалами дела подтверждается, что на земельном участке площадью 3 172 кв.м. расположены два нежилых здания площадью 4 711, 8 кв.м. и 3 017, 5 кв.м. Действительно, ранее собственники помещений в зданиях заключали соглашение о порядке пользования земельным участком, однако размеры частей участка определялись ими не пропорционально площади, принадлежащих им помещений, в дальнейшем помещения продавались иным лицам, которые не определяли порядок пользования земельным участком, ответчик в настоящем деле возражает против включения в расчетную площадь (1 628,5 кв.м.) территории автостоянки, которая используется всеми собственниками, однако не учитывается в расчете для всех собственников. Соответственно расчет должен производиться с учетом вышеуказанных фактических обстоятельств исходя из всех площадей помещений в зданиях и общей площади земельного участка пропорционально, площадь части участка для ответчика составит 40, 8 кв.м. (3 172х99,4:7 729,30).

При заключении договора купли – продажи от 24.08.2010 третье лицо (ООО «Р-Строй») и ответчик предусмотрели обязанность ответчика в течении двух лет использовать приобретенное помещение исключительно для размещения в нем кредитной организации. В ходе проверки земельного участка, проведенной Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (копия акта № 28 от 16.03.2015 приложена к материалам дела), установлено, что помещение, принадлежащее ответчику, используется для размещения банка. В дополнительном отзыве представитель ответчика также указал, что арендуемое банком помещение возвращено ответчику 30.08.2017 по акту приема – передачи в связи с прекращением деятельности подразделения банка.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2016 № 7-АПГ16-1 постановление Правительства Ивановской области от 25 августа 2008 №225-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» в части установления коэффициента в размере 1,27 в формуле расчета арендной платы за пользование земельными участками в приложении 1 к Порядку, и в части строк 9.1, 13.1 приложения 2 к указанному Порядку, признано недействующим со дня вступления в законную силу определения.

При этом судом установлено, что из содержания оспариваемого постановления усматривается, что согласно приложению 1 к Порядку Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками устанавливает следующие формулы, по которым рассчитывается арендная плата за год за пользование земельным участком:

АП = КСЗУ x Ккор. x 1,27, где:

АП - арендная плата за год, руб.;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ккор. - корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка.

В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за год за пользование земельным участком рассчитывается по формуле:

АП = УПКСЗУ x S x Ккор. x 1,27, где:

АП - арендная плата за год, руб.;

УПКСЗУ - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м;

S - площадь земельного участка, кв. м;

Ккор. - корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 15 июля 1999 года №11-П, от 11 ноября 2003 года №16-П и от 21 января 2010 года №1-П, правовая норма должна отвечать общеправовому критерию формальной определенности, вытекающему из принципа равенства всех перед законом и судом, поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии ясности, недвусмысленности нормы, ее единообразного понимания и применения всеми правоприменителями; напротив, неопределенность правовой нормы ведет к ее неоднозначному пониманию и, следовательно, к возможности ее произвольного применения, а значит - к нарушению принципа равенства всех перед законом и судом.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации определила, что оспариваемая норма указанным критериям не отвечает, поскольку включение в формулу элемента без раскрытия его содержания, в том числе наименования, в отсутствие пояснений о необходимости его введения и изменения размера, допускает неоднозначное толкование содержания этой нормы, множественность в ее толковании и носит неопределенный характер.

Также Судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что обоснование, пояснительная записка, концепция, подготовленные должностными лицами Правительства Ивановской области, письмо Администрации Ивановской области являются доказательствами экономической обоснованности установленных коэффициентов, так как указанные документы относятся к 2008 году и служили основанием для принятия постановления Правительства Ивановской области от 25 августа 2008 г. N 225-п в первоначальной редакции, которой были утверждены коэффициенты в ином размере.

Материалы дела не содержат документов, на основании которых было принято решение об установлении значений корректирующих коэффициентов в оспариваемом размере.

Таким образом, установление в строках 9.1 и 13.1 приложения 2 к Порядку корректирующих коэффициентов для земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, предназначенных для размещения в том числе производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, промышленных предприятий, и для земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, предназначенных в том числе для размещения железнодорожных путей в размере 0,015 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-16627).

При рассмотрении настоящего дела представитель ответчика заявил об отсутствии оснований для применения корректирующего коэффициента 0,1 как экономически необоснованного, истец доказательств наличия экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка (экономическую обоснованность указанного коэффициента) не представил. В то же время возражений против применения в расчете до 01.08.2016 множителя 1,27 представитель ответчика не заявил, напротив контррасчет исковых требований (во всех вариантах) составлен им с применением указанного множителя.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что видом разрешенного использования земельного участка является – «для реконструкции части административного здания под торгово – офисный центр» (ранее – «для административного здания»), следовательно, расчет арендной платы должен быть произведен исходя из корректирующего коэффициента 0,03 (использование земельного участка для размещения офисов).

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При рассмотрении дела по существу представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по 13.07.2014 и неустойки, начисленной на указанную задолженность.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Частью первой статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела, истец обратился 18 июля 2017 года.

Как указывалось выше, договором аренды стороны установили, что что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно поквартально: за первый, второй, третий кварталы – не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября.

Исходя из условий договора, о неуплате ответчиком арендной платы истец должен был узнавать соответственно 31 марта, 01 июля, 01 октября и 16 ноября ежегодно, следовательно, на дату обращения с исковым заявлением срок исковой давности по взысканию задолженности за период с 23.09.2010 по 30 июня 2014 года истек, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части, срок исковой давности по взысканию задолженности за период с 01.07.2014 по 13.07.2014 года (срок оплаты за третий квартал - 01 октября 2014 года) не может считаться истекшим.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств перерыва течения срока исковой давности ранее указанного срока.

Таким образом, с учетом вышеизложенного и применения судом исковой давности, исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в сумме 23 554 руб. 58 коп. за период с 01.07.2014 до 01.04.2017 (расчет приложен к материалам дела).

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В рассматриваемом деле стороны согласовали размер неустойки в пункте 5.2 договора, согласно которому за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, предусмотренные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% подлежащих оплате сумм за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Соответственно в связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы, учитывая сроки оплаты арендной платы, истек срок исковой давности и по дополнительному требованию о взыскании неустойки, начисленной в связи с несвоевременной оплатой арендной платы за 2013 год и первые два квартала 2014 года. Размер неустойки с учетом частичного удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности составляет 14 890 руб. 16 коп. за период с 01.10.2014 до 30.05.2017 (расчет приложен к материалам дела).

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ходатайство об уменьшении суммы неустойки ответчиком не заявлено, доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлены.

Государственная пошлина по делу составляет 20 386 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: на истца – 19 484 руб., на ответчика – 902 руб. Учитывая, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Государственную пошлину в сумме 902 руб. отнести на ответчика.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2:

1) в пользу администрации города Иванова 23 554 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате и 14 890 руб. 16 коп. неустойки,

2) в доход федерального бюджета 902 руб. государственной пошлины по делу.

4. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова