Постановление от 26 апреля 2019 г. по делу № А07-12186/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2383/19

Екатеринбург

26 апреля 2019 г.


Дело № А07-12186/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2019 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.,

рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шаяпова Рината Халитовича (далее – предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 по делу № А07-12186/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю о взыскании 724 601 руб. 25 коп., задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.09.2015 № 5515к, пени в размере 105 868 руб. 77 коп.

Решением суда от 22.10.2018 (судья Бобылев М.П.) иск удовлетворен частично, с предпринимателя в пользу Администрации взыскано 139 779 руб. 54 коп. задолженности, 39 501 руб. 07 коп. пеней.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Тимохин О.Б.) решение суда отменено. Иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Предприниматель, ссылаясь на положения ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 8, 9 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации далее – (ГрК РФ), п. 1.6.3, 1.6.4 Правил землепользования и застройки отмечает, что строительство нового объекта (торговые центры на малый поток посетителей, менее 650 кв. м торговой площади) на арендованном земельном участке не допускается в виду несоответствия установленного вида разрешенного использования. Поскольку использовать земельный участок не возможно, по причинам, независящим от арендатора, ответчик полагает, что обязанность по внесению арендных платежей, у него отсутствует.

Как установлено судами, постановлением Администрации от 28.05.2015 № 1490 утверждена схема расположения земельного участка ЗУ1 на кадастровом плане территории кадастрового квартала 02:66:020602, площадью 9400 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с. Ташкиново, с северной, восточной и южной сторон от земельного участка №9 «А» по ул. Сосновой, разрешенное использование – торговые центры; территориальная зона – Р-1.1.

На основании постановления Администрации от 12.08.2015 № 2705 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.09.2015 № 5515к, согласно п.1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693, площадью 9400 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, с.Ташкиново, с северной, восточной и южной сторон от земельного участка №9А по ул.Сосновой, для использования в целях проектирования и строительства торгового центра.

Договор заключен с 12.08.2015 по 12.08.2018 (п. 3.1 договора).

В силу п.4.2. договора арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы, не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 03.09.2015.

Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 24.10.2017 о расторжении договора аренды №5515к от 03.09.2015 в связи с невозможностью его использования по целевому назначению.

На основании постановления Администрации от 21.11.2017 №4663 21.11.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №5515к от 03.09.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 02:66:020602:1693 возвращен Администрации по акту приема-передачи от 21.11.2017.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды,

Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на ответчика может быть возложена обязанность по оплате

арендной платы за период до 30.04.2016, поскольку впоследствии на основании внесенных органом местного самоуправления изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования вид разрешенного использования участка «торговые центры» стал запрещенным для территориальной зоны Р.1.1, что сделало невозможным использование земельного участка по назначению. За период с 03.09.2015 по 30.04.2016 суд признал, что обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, не имелось, однако ответчик не исполнил обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды от 03.09.2015 № 5515к ответчику в аренду передан земельный участок для использования в целях проектирования и строительства торгового центра.

Земельный участок принят ответчиком по акту приема-передачи, предприниматель обратился в орган местного самоуправления за выдачей градостроительного плана земельного участка, который был утвержден постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск № 1109 от 12.04.2017.

Доказательств противоречия разрешенного использования земельного участка утвержденным решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 № 3-15/06 Правилам землепользования

и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее – Правила землепользования и застройки города Нефтекамск) градостроительным регламентам, в дело не представлено, при том, что территориальная зона расположения земельного участка не изменилась, что следует из постановления Администрации № 1490 от 28.05.2015.

Из содержания пунктов 18.1, 18.2 Правил землепользования и застройки город Нефтекамск вывод о том, что строительство и размещение торговых центров является запрещенным видом разрешенного использования участка для

территориальной зоны Р.1.1, не следует.

Впоследствии в Правила землепользования и застройки город Нефтекамск внесены изменения, установившие в пункте 4.2. таблицы 2, что объекты торговли, в том числе торговые центры, относятся к запрещенным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Р.1.1.

Между тем как верно отмечено апелляционным судом, указанное обстоятельство не отменяет обязанности предпринимателя по оплате арендных платежей по договору аренды № 5515к от 03.09.2015.

Правовые последствия несоответствия существующих видов разрешенного использования земельных участков положениям градостроительных документов, установленных позднее, определены как в градостроительном, так и в земельном законодательстве.

Согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичные нормы содержатся в п. 1.6.3 Правил землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 № 3-15/06.

В случае, если использование указанных в подпункте 1 настоящего пункта земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1.6.4 Правил землепользования и застройки).

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения ЗК РФ и ГрК РФ не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями.

Доказательств того, что использование земельного участка с кадастровым

номером 02:66:020602:1693 с разрешенным использованием «торговые центры»

в территориальной зоне Р.1.1. является опасным для окружающей среды и создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено.

Судом принято во внимание, что до момента изменения Правил землепользования и застройки города Нефтекамск предприниматель мер по освоению земельного участка не принимал, с заявлением о выдаче градостроительного права обратился в орган местного самоуправления спустя полтора года с момента получения земельного участка в аренду - 07.03.2017.

С учетом изложенного, правильным является вывод апелляционного суда о том, что внесение изменений в градостроительную документацию в части разрешенных видов использования земельных участков в территориальной зоне Р.1.1 не создавало реальные препятствия в использовании предпринимателем земельного участка.

Доказательств расторжения договора аренды в связи с невозможностью его использования для строительства торгового центра в территориальной зоне Р.1.1 (ст. 620 ГК РФ), а также возврата арендатором земельного участка арендодателю в связи с невозможностью, как утверждает предприниматель, его фактического использования до оформления акта возврата от 21.11.2017, материалы дела не содержат.

Отклоняя довод предпринимателя об утверждении градостроительного плана земельного участка № RU0330300-1034, в котором содержались сведения о несоответствии разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693 территориальной зоне Р.1.1, что, препятствовало выдаче разрешения на строительство торгового центра, и тем самым – использованию земельного участка по назначению, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ч. 6 ст. 48, ч. 1-3 ст. 57.3 ГрК РФ, указал, что градостроительный план не несет самостоятельной правообразующей функции, а воспроизводит актуальные сведения градостроительной документации, в силу чего сам по себе факт утверждения градостроительного плана с указанием разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:020602:1693 как запрещенного в территориальной зоне Р.1.1. не свидетельствует о невозможности использования земельного участка.

Таким образом, предприниматель обязан вносить арендную плату за весь период действия договора аренды (ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку договор аренды расторгнут сторонами и земельный участок возвращен по акту 21.11.2017, в отсутствие доказательств погашения задолженности, суд апелляционной инстанции с учетом положений ст. 49 АПК РФ взыскал 724 601 руб. 25 коп. долга, 105 868 руб. 77 коп. пеней (ст. 330 ГК РФ).

Таким образом, апелляционный суд правомерно отменил решение суда и удовлетворил иск.

Довод заявителя об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в связи с невозможностью использовать земельный участок ч учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления отклоняется.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу № А07-12186/2018 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шаяпова Рината Халитовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий В.А. Купреенков


Судьи А.С. Полуяктов


А.А. Столяров