Решение от 5 декабря 2024 г. по делу № А32-12297/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-12297/2024
г. Краснодар
6 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 5 сентября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 6 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о расторжении договора аренды от 02.04.2020 № 4900011011 в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1 875 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Краснодарский край, ул. Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание «Паркинг», дом 4 Б, указав в решении, что оно является основанием для Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погашением регистрационной записи от 27.04.2020 № 23:49:0204026:1004-23/050/2020-9 об обременении в виде договора аренды от 02.04.2020 № 4900011011, выдан 19.09.2022 в Едином государственном реестре недвижимости,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) о расторжении договора аренды от 02.04.2020 № 4900011011 в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1 875 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Краснодарский край, ул. Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание «Паркинг», дом 4 Б, указав в решении, что оно является основанием для Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погашением регистрационной записи от 27.04.2020 № 23:49:0204026:1004-23/050/2020-9 об обременении в виде договора аренды от 02.04.2020 № 4900011011, выдан 19.09.2022 в Едином государственном реестре недвижимости.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по аренде земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 03.09.2024 до 17.00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании объявлен перерыв до 05.09.2024 до 10.00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) согласно постановлению администрации от 26.02.2020 № 251 заключен договор от 02.04.2020 № 4900011011 (далее – договор) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1 875 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Краснодарский край, ул. Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание «Паркинг», дом 4Б, с видом разрешенного использования – «для размещения паркинга».

Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации сроком до 26.02.2069.

На основании постановления администрации от 29.08.2022 №2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, Краснодарский край, ул. Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание «Паркинг», дом 4Б» в договор аренды от 02.04.2020 №4900011011 внесены изменения о смене вида разрешенного использования на «общественное питание», о чем заключено дополнительное соглашение от 19.09.2022 (дата регистрации 04.10.2022).

Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок, с видом разрешенного использования «для размещения паркинга» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае следующих существенных нарушениях его условий:

– при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором;

– при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором;

– в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя.

Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора (пункт 4.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной участка.

Согласно пункту 4.1.6 договора арендодатель имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором, направлять арендатору письменное предупреждение (предписание) о необходимости устранения выявленных нарушений условий договора, с указанием срока их устранения.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора (пункт 5.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды, при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу (пункт 5.2.7 договора).

Пунктом 5.2.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановке города, не совершать нарушения прав и законных интересов других землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, не допускать нарушения функционирования находящихся в пределах границ участка инженерных коммуникаций, сетей, сооружений, дорог, проездов и т.д.

Арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.14 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.15 договора аренды, арендатор обязан, не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

Арендатор обязан, при изменении целевого назначения зданий, строений, сооружений (или их частей), расположенных на участке, обратиться к арендодателю для внесения в договор (пункт 5.2.16 договора).

Арендатор не вправе передавать участок в субаренду, а также передавать арендные права в залог без письменного согласия Арендодателя (пункт 5.3.1 договора).

Согласно пункту 6.1 договора за нарушение условий договора аренды виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается в случаях несоблюдения требований, определенных пунктами 4 и 5 договора по соглашению сторон или в судебном порядке (пункт 8.2 договора)

Кроме того, согласно пункту 8.4 договора аренды, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренными Гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного пункта 8.5 договора.

Прокуратурой города Сочи проведена проверка соблюдения требований федерального законодательства при создании и обеспечении функционирования парковочных мест.

Истец считает, что проверкой выявлены факты вывода из гражданского оборота парковок путем переоборудования зданий в коммерческое использование различного назначения.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской окру город – курорт Сочи Краснодарского края 06.09.2023 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004.

В границах данного земельного участка расположено четырехэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0204026:1029, общей площадью 2 172,8 кв. м.

При проведении визуального осмотра с общедоступных мест установлено, что фактически на земельном участке расположено здание, используемое под ресторан мясной, агентство недвижимости «РОСТ Недвижимость», парковку.

Во исполнение действующего законодательства Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края в адрес арендатора направлены претензии от 14.09.2023 №14180/02.01-45, от 23.10.2023 № 16339/02.01-45 о необходимости в 10-дневный срок устранить выявленные нарушения, либо расторгнуть спорный договор аренды по соглашению сторон.

В установленный в претензии срок арендатор в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края для подписания соглашения о расторжении договора аренды договора аренды не явился.

Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Пунктами 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что предприниматель является собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0204026:1029, площадью 2 172,8 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее – объект недвижимости), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.07.2017 № 23/241/002/2017-7061, запись о регистрации от 18.08.2015 № 23-23/050– 23/050/130/2015-482/2.

Объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004.

Постановлением администрации от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание – паркинг, дом 4Б» на основании заявления арендатора был изменен разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004 площадью 1 875 кв. м. «для размещения паркинга» на «общественное питание» (код 4.6.).

Градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202.

По информации о градостроительном регламенте земельного участка: территориальная зона «ОЦ-1» – жилая зона.

С учетом принятого постановления от 29.08.2022 № 2895 сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.09.2022 к договору аренды, по условиям которого, в том числе внесены изменения в предмет договора в части вида разрешенного использования с «для размещения паркинга» на «общественное питание» (код 4.6), категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в территориальной зоне «ОЦ-1».

Дополнительное соглашение от 19.09.2022 к договору аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 04.10.2022 в ЕГРН произведена запись регистрации № 23:49:0204026:1004-23/235/2022-10, что подтверждается Выпиской из ЕРГН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости б/н от 04.10.2022.

Таким образом, изменения в части вида разрешенного использования внесены и в Единый государственный реестра недвижимости.

Постановлением от 02.10.2023 № 2967 «Об отмене Постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание – паркинг, дом 4Б» администрация отменила вынесенное ранее Постановление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание - паркинг, дом 4Б.».

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О, часть 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства, то есть в данном случае отмена Постановления от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке распложено нежилое здание – паркинг, дом 4 Б» возможно только в том случае, если оно не соответствует требованиям законодательства, поскольку в противном случае действия администрации носят произвольный характер, что противоречит правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О.

Предприниматель, полагая Постановление администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 02.10.2023 № 2967 «Об отмене Постановления Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание – паркинг, дом 4Б» незаконным и подлежащим, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2024 по делу № А32-56371/2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2024 по делу № А32-56371/2023 (15АП-4199/2024) и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.08.2024 по делу № А32-56371/2023 исковые требования заявителя (ФИО3) удовлетворены в полном объеме – постановление администрации от 02.10.2023 № 2697 «Об отмене Постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположено по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, на земельном участке распложено нежилое здание – паркинг, дом 4 Б» признано недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с указанным, разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004 в настоящее время определен постановлением администрации от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположено по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, на земельном участке распложено нежилое здание – паркинг, дом 4 Б», то есть – «общественное питание (код 4.6.)», что также подтверждается дополнительным соглашением от 19.09.2022 к спорному договору аренды, согласно которому на основании Постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположено по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, на земельном участке распложено нежилое здание – паркинг, дом 4 Б» в договор аренды в пункт 1.1 договора были внесены изменения, а именно: пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции «1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 1975 (одна тысяча девятьсот семьдесят пять) кв. м. с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Орджоникидзе, на земельном участке расположено нежилое здание – паркинг, дом 4Б, – сроком на сорок девять лет, с видом разрешенного использования «общественное питание» (код. 4.6.), категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в зоне «ОЦ-1».

С учетом указанного и учитывая, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:1004 используется ответчиком в соответствии с разрешенным видом деятельности, установленным договором аренды и постановлением администрации от 29.08.2022 № 2895 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:1004, расположено по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, на земельном участке распложено нежилое здание – паркинг, дом 4 Б», то есть под «общественное питание (код 4.6.)», то доводы администрации о нецелевом использовании земельного участка вместо «паркинг» под «общественное питание» являются несостоятельными, противоречащими нормам действующего законодательства, в связи с чем неподлежащими удовлетворению.

В этой связи в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов