Решение от 5 октября 2020 г. по делу № А41-12077/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-12077/20
05 октября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО2 к УМС об урегулировании разногласий при заключении договора

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 279 кв.м., с кадастровым № 50:05:0070406:3222, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, гор.пос. Сергиев Посад, <...>, (подвал к.1), на условиях протокола разногласий в части пунктов 1.1, 1.3, 1.4, 2.1, 4.1, 4.2, 5.2 договора, в том числе в части цены выкупаемого имущества.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил уточнение требований в части указания цены выкупаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы. Уточнение принято судом.

Представитель ответчика не явился, извещен.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы истца, судом установлено следующее.

ИП ФИО2 является субъектом малого и среднего предпринимательства и арендатором нежилого помещения общей площадью 279 кв.м., с кадастровым № 50:05:0070406:3222, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, гор.пос. Сергиев Посад, <...>, (подвал к.1), – на основании договора аренды № 338г/4 от 16.01.2016 г.

12.09.2018 года истец обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Московской области от 04.04.2019 г. по делу №А41-2483/2019 постановлено: Признать незаконным бездействие Администрации Сергиево-Посадского муниципального района по рассмотрению заявления Ип ФИО2 от 12.09.2018 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность муниципального имущества, арендуемого по договору № 338г/4 от 16.01.2016;

обязать Администрацию Сергиево-Посадского муниципального района с момента вступления решения суда в законную силу совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднею предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» юридически значимые действия в отношении нежилого помещения площадью 279 кв.м., расположенного по адресу: Московская область. Сергиево-Посадский муниципальный район, г.п. Сергиев Посад, <...>. помещение 49. (подвал к.1), а именно:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества - нежилого помещения площадью 279 кв.м., расположенного по адресу: Московская область. Сергиево-Посадский муниципальный район, г.п. Сергиев Посад, <...>. помещение 49, (подвал к.1), в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 279 кв.м., расположенного по адресу: Московская область. Сергиево-Посадский муниципальный район, г.п. Сергиев Посад, <...>. помещение 49, (подвал к.1), в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

направить Ип ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 279 кв.м.. расположенного по адресу: Московская область. Сергиево-Посадский муниципальный район, г.п. Сергиев Посад, <...>. помещение 49. (подвал к.1). в 3х экземплярах в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

16.01.2020 г. во исполнение решения суда ответчик направил истцу письмо от 16.01.2020 г. № исх.19 с приложением постановления Главы Сергиево-Посадского городского округа от 27.12.2019 №406-ПГ «О приватизации муниципального имущества» и проекта договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения от 15.01.2020 г. № 200.

В связи с несогласием с редакцией договора ответчика, в том числе в части указания цены продажи помещения, определенной ответчиком не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа, истец передал ответчику протокол разногласий с проектом договора купли-продажи в иной редакции пунктов 1.1, 1.3, 1.4, 2.1, 4.1, 4.2, 5.2 договора, в том числе в части цены выкупаемого имущества.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик полагает необоснованной цену имущества, указанную в проекте договора, по остальным пунктам протокола разногласий не возражал.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 12.09.2018 г. – дату обращения истца за выкупом указанного имущества, определением от 22.06.2020 г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО3 (АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса»), предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 279 кв.м., с кадастровым № 50:05:0070406:3222, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, гор.пос. Сергиев Посад, <...>, (подвал к.1), (без НДС) по состоянию на 12.09.2018 г. составляет 7 630 324 (семь миллионов шестьсот тридцать тысяч триста двадцать четыре) руб.

При таких условиях именно указанную стоимость необходимо считать применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, подлежащую включению в пункты 1.3, 1.4, 2.1 договора.

Кроме того, нужно учесть, что предложение истца о включении в п.1.1. Договора ссылки на Постановление Главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 11 апреля 2014 г. N 619-ПГ "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендованного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права" (далее — регламент), об указании в п.1.1. правильного адреса и кадастрового номера выкупаемого помещения обоснованны, т.к. редакция ответчика не соответствует форме договора, утвержденной данным регламентом, не содержит кадастрового номера продаваемого объекта и его точного адреса, что создаст препятствия при регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Предложения истца об изложении п. 2.1. договора в его редакции более соответствует форме договора, утвержденной данным регламентом, тогда как редакция ответчика не соответствует форме договора, установленной регламентом, отсрочивает уплату первых процентов на месяц, что увеличивает их сумму, хотя истец может уплатить первые проценты одновременно с первым взносом, не содержит предусмотренной регламентом формулы расчета процентов, не предусматривает права покупателя на досрочное погашение платежей и порядка расчета процентов в таком случае и его права на ежеквартальную сверку расчетов.

Предложения истца об изложении п.4.1. и п.4.2. договора в его редакции более соответствует форме договора, утвержденной данным регламентом, тогда как редакция ответчика не соответствует форме договора, установленной регламентом, а также не содержит указания на залог имущества в силу закона и срока обращения сторон в Росреестр РФ за регистрацией перехода права собственности, что может повлечь неопределенность в исполнении сторонами своих обязательств в разумные сроки подготовить документы для регистрации и обратиться в Росреестр РФ.

Предложения истца об изложении п. 5.2. договора в его редакции соответствует форме договора, утвержденной данным регламентом, тогда как редакция ответчика не соответствует форме договора, установленной регламентом, содержит чрезмерную пеню 1% в день за просрочку периодических платежей, противоречащую ст. 395 ГК РФ и форме договора, установленной регламентом (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки).

Нужно учесть также отсутствие у ответчика конкретных и предметных возражений по предложенной истцом редакции вышеуказанных спорных пунктов договора, потому следует полагать возможным принять их в редакции протокола разногласий.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, _ следует согласиться с позицией истца о заключении договора в редакции протокола разногласий, в связи с чем требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат возмещению с ответчика. Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 279 кв.м., с кадастровым № 50:05:0070406:3222, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, гор. пос. Сергиев Посад, <...>, (подвал к.1), изложив спорные пункты договора в следующей редакции.

Пункт 1.1 изложить в следующей редакции:

1.1. В соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом Московской области от 17.10.2008 № 145/2008-ОЗ «О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области», Постановлением Главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 11 апреля 2014 г. N 619-ПГ "Об утверждении административного регламента предоставления администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендованного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права", на основании Постановления Главы Сергиево-Посадского городского округа от 27.12.2019 №406-ПГ «О приватизации муниципального имущества»:

Продавец продает Покупателю принадлежащее муниципальному образованию «Городское поселение Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области» на праве собственности нежилое помещение: помещение 49, (подвал к.1), 1 этаж, назначение: нежилое помещение, общей площадью 279 кв.м., с кадастровым № 50:05:0070406:3222, расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, гор.пос. Сергиев Посад, <...>, (подвал к.1), именуемое в дальнейшем "Имущество".

Пункт 1.3 изложить в следующей редакции:

1.3. Имущество продается за 7 630 324 (семь миллионов шестьсот тридцать тысяч триста двадцать четыре) рубля без учета НДС.

Пункт 1.4 изложить в следующей редакции:

1.4.Покупатель покупает у Продавца Имущество за 7 630 324 (семь миллионов шестьсот тридцать тысяч триста двадцать четыре) рубля без учета НДС.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

2.1.Оплата Имущества осуществляется Покупателем в рассрочку на 5 лет с момента заключения договора. Покупатель перечисляет в Управление Федерального казначейства по Московской области (Администрация Сергиево-Посадского городского округа) ИНН получателя 5042022397 КПП получателя 504201001 Банк получателя: Главное Управление Банка России по Центральному Федеральному округу БИК 044525000 Счет №40101810845250010102 КБК 929 1 14 02043 04 0000 410 Код ОКТМО 46728000 сумму в размере 7 630 324 (семь миллионов шестьсот тридцать тысяч триста двадцать четыре) рубля помесячно равными долями в течение шестидесяти месяцев с даты заключения договора купли-продажи.

Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1 настоящего договора сумму в следующем порядке:

Первый выкупной платеж за первый календарный месяц (в том числе если месяц неполный) составляет 127 176 (сто двадцать семь тысяч сто семьдесят шесть) рублей и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Срок оплаты последующих платежей по 127 172 (сто двадцать семь тысяч сто семьдесят два) рубля за каждый календарный месяц: не позднее последнего числа текущего календарного месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем первого платежа.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

На сумму оплаты продажной цены предоставляется рассрочка и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора о продаже Имущества.

Проценты начисляются на сумму фактической задолженности, начиная с даты, следующей за датой образования задолженности и по дату полного погашения задолженности.

Уплата процентов производится ежемесячно в следующем порядке:

-первая дата уплаты процентов – в момент оплаты первоначального выкупного платежа,

-в дальнейшем проценты уплачиваются ежемесячно за период со следующего за предыдущим выкупным платежом числа месяца по день внесения очередного выкупного платежа (включительно), но не позднее последнего числа текущего календарного месяца.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

Пр = (ОхDх1/3 ставки рефинансирования%)/365 дней, где:

Пр - сумма процентов;

О - остаток задолженности по основному долгу;

D - фактическое количество календарных дней между платежами;

365 - фактические дни в году.

Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца не позднее даты платежа в соответствии с договором.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Стороны договорились ежеквартально проводить сверку взаиморасчетов по настоящему договору.

Пункт 4.1 изложить в следующей редакции:

4.1.Одновременно с подписанием настоящего договора стороны настоящего договора оформляют в соответствии со ст.556 ГК РФ передаточный акт.

До момента полной оплаты Имущество находится в залоге у Продавца.

Полная уплата Покупателем цены продажи Имущества подтверждается выпиской со счета Продавца о поступлении средств в сумме цены продажи Имущества и платежей в погашение процентов либо иным документом Продавца.

Пункт 4.2 изложить в следующей редакции:

4.2. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у Покупателя после заключения данного договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество.

Стороны обязаны в срок не более чем тридцать дней с момента передачи Имущества по акту приема-передачи обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему договору Имущество.

Договор аренды между Сторонами прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на Имущество.

Пункт 5.2 изложить в следующей редакции:

5.2.В случае несоблюдения срока оплаты Имущества, указанного в п.2.1. настоящего договора Покупатель обязан уплатить Продавцу за каждый день просрочки пеню, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока оплаты (п.2.1.).

Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области в пользу Ип ФИО2 300 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев