Решение от 26 июня 2024 г. по делу № А05-640/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-640/2024
г. Архангельск
27 июня 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев 19, 27 июня 2024 года в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ясень" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164520, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Пионерская, д.6, пом.5)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 01.01.2024),

от ответчика - ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ясень" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее - ответчик) с требованием об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 181,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 312 000 (два миллиона триста двенадцать тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2024 № 141-ПО-2024."

Определением суда от 18.03.2024 назначена по делу № А05-640/2024 судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникову Константину Владимировичу. Установлен срок проведения экспертизы и представления в Арбитражный суд Архангельской области экспертного заключения - до 19.04.2024. Определен предварительный размер стоимости экспертизы - 15 000 руб. Производство по делу на период проведения экспертизы приостановлено.

25.04.2024 в суд от экспертной организации поступило экспертное заключение № 141-ПО-2024 от 19.04.2024.

Протокольным определением от 29.05.2024 производство по делу № А05-640/2024 возобновлено.

Определением от 29.05.2024 суд вызвал в судебное заседание 19.06.2024 эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникова Константина Владимировича для дачи пояснений по представленному в материалы дела экспертному заключению № 141-ПО-2024 от 19.04.2024.

В судебном заседании 19.06.2024 представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика с исковыми требованиями и экспертным заключением не согласился, настаивает на установлении цены продажи в соответствии с отчётом об оценке № 2-12323 от 17.11.2023 в сумме 8 377 000 руб.

07.06.2024 в суд от эксперта ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку в судебное заседание 19.06.2024 по причине нахождения эксперта в г.Москве на сдаче квалификационного экзамена по оценочной деятельности.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 19.06.2024 судом объявлялся перерыв до 27.06.2024 для обеспечения явки эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" ФИО3 в судебное заседание.

После объявления перерыва в судебное заседание явился эксперт ООО "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуников К.В., который дал суду пояснения по представленному в материалы дела экспертному заключению № 141-ПО-2024 от 19.04.2024.

Заслушав эксперта, представителей сторон, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 16.02.2021 между Обществом и Администрацией муниципального образования "Северодвинск" заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/814-21, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 181,2 кв.м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: улица Бойчука, дом 3, кадастровый номер объекта: 29:28:101036:741, для использования: платные образовательные услуги.

12.10.2023 между Обществом и Администрацией подписано дополнительное соглашение № 03-13/048-23 к договору аренды № 03-07/814-21 от 16.02.2021, в котором в связи с технической инвентаризацией помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом внесенных 04.10.2023 изменений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, раздел 1 договора № 03-07/814-21 от 16.02.2021 аренды, изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (согласно прилагаемому плану), общей площадью 181,2 кв.м расположенные в Северодвинске по адресу: улица Бойчука, дом 3, кадастровый номер объекта: 29:28:101036:751, вид деятельности: платные образовательные услуги.

04.09.2023 истец обратился к ответчику с заявлением от 04.09.2023 о реализации преимущественного права на приобретение помещения площадью 181,2 кв.м.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 18.12.2023 № 241-рфэ утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения общей площадью 181,2 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, городской округ "Северодвинск", <...>, кадастровый номер 29:28:101036:751. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в сумме 8 377 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 17.11.2023 № 2-123/23.

Письмом от 20.12.2023 № 11-04-04/9564 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1. договора изложен Комитетом в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 8 377 000 (Восемь миллионов триста семьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 17.11.2023 № 2-123/23.

Общество, не согласившись с редакцией пункта 2.1. договора, направило в адрес Комитета заявление от 24.01.2024 № 2, предложив установить цену продажи нежилого помещения в сумме 2 800 000 руб.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о стоимости спорного недвижимого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статьи 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к

выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого нежилого помещения.

Согласно статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, определением суда от 18.03.2024 назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на

04.09.2023, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову К.В.

Согласно экспертному заключению № 141-ПО-2024 от 19.04.2024 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 04.09.2023 составляет 2 312 000 руб.

Истец с учетом вывода эксперта уточнил редакцию пункта 2.1. договора и просил установить цену продажи нежилого помещения в размере 2 312 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Ответчик с заключением судебной экспертизы не согласился, настаивает на установлении цены в размере 8 377 000 руб., указывая на то, что данная цена также установлена по результатам оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, судом отклоняются данные возражения ответчика. Суд отмечает, что именно в связи с оспариванием результатов оценки досудебного отчета в период судебного разбирательства и была назначена судебная экспертиза.

Составленное по результатам судебной экспертизы заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание поставленного перед экспертом вопроса, описание процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации. Привлеченный судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд не имеет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

На вопросы ответчика, возникшие в связи с представлением в материалы дела заключения № 141-ПО-2024 от 19.04.2024, экспертом в судебном заседании 27.06.2024 даны исчерпывающие ответы, также представлено письменное мнение.

Учитывая изложенное, возражения ответчика судом отклоняются, а результаты судебной экспертизы суд признает верными.

При таких обстоятельствах заявленное требование истца подлежит удовлетворению судом, рыночная стоимость нежилого помещения определяется по состоянию на 04.09.2023 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере

2 312 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.1. договора принимается судом с указанием реквизитов экспертного заключения в следующей редакции: "2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 312 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2024 № 141-ПО-2024".

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Расходы по оплате судебной экспертизы понесенные истцом в размере 15 000 руб., в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ, также относятся на ответчика.

Комитетом на депозитный счет Арбитражного суда Архангельской области перечислены денежные средства в сумме 30 000 руб. для проведения судебной экспертизы по платежному поручению № 522826 от 12.03.2024. Поскольку оплата услуг эксперта за проведение экспертизы произведена судом по платежному поручению № 27 от 14.02.2024 в сумме 15 000 руб., перечисленных на депозит арбитражного суда Обществом, в данном случае суд возвращает Комитету уплаченные денежные средства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Ясень" (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 181,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

- "2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 312 000 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке от 19.04.2024 № 141-ПО-2024".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ясень" (ОГРН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области 30 000 руб., перечисленных за производство экспертизы по платежному поручению № 522826 от 12.03.2024.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Н. Тюпин