Решение от 21 августа 2017 г. по делу № А40-90199/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-90199/17-10-810
город Москва
21 августа 2017г.
Решение объявлено 04 августа 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 21 августа 2017 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., судей: единолично, при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО КБ "ЯР-БАНК" (ОГРН <***>)

к ООО "БК-3" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении заключить основной договор купли продажи и взыскании неустойки 12 549 000 руб.

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по дов. №06/2017 от 21.06.2017г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. от 16.01.17,

установил:

исковые требования заявлены о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков от 20.05.2016г., а именно, включая, но не ограничиваясь:

- в отношении земельных участков, указанных в Приложении №1 к предварительному договору, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, расположенных по адресу: Московская обл., Щелковский район, вблизи деревни Старая Слобода;

- стоимость земельных участков указана в Приложении №1 к предварительному договору, общая стоимость составляет 141 000 000 руб.;

- порядок оплаты: сумму в размере 70 500 000 руб. в дату подписания основного договора, сумму в размере 70 500 000 руб. в дату подписания акта приема-передачи земельных участков,

а также о взыскании с ответчика неустойки за просрочку заключения основного договора купли-продажи в размере 12 549 000 руб.

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал, ссылаясь на то, что при заключении предварительного договора истец не уведомил покупателя о том факте, что земельные участки находятся в охранной зоне, что полностью исключает возможность пользования ими в соответствии с целевым назначением.

Заслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования по следующим основаниям.

Установлено, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков от 20.05.2016г., согласно условиям которого, в срок до 02.02.2017г. стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельных участков, перечень и стоимость которых определены в Приложении №1 к договору.

17.01.2017г. истец вручил ответчику предложение о заключении основного договора, однако до настоящего времени ответа на него не получил, что, по мнению истца, свидетельствует о необоснованном уклонении ответчика от заключения договора

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, в силу которых если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истцом и ответчиком согласованы все существенные условия предварительного договора, что соответствует требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ, следовательно, данный договор подлежит исполнению.

Заключив с истцом предварительный договор купли-продажи земельных участков, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ в установленный сторонами срок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Учитывая, что предварительный договор сторонами не оспорен, но ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что истец имеет право требовать понуждения ответчика к заключению основного договора.

Согласно п.4.5 предварительного договора при заключении основного договора позднее 02.02.2017г. с виновной стороны взыскивается 0,1% от общей стоимости земельных участков за каждый день просрочки.

Общая стоимость участков определена в размере 141 000 000 руб. По состоянию на 02.05.2017г. размер неустойки составляет 12 549 000 руб. Расчет судом проверен, признан правильным.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по заключению договора купли-продажи земельных участков в установленный договором срок, оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки у суда не имеется.

Доводы ответчика о том, что истец не уведомил покупателя о том факте, что земельные участки находятся в охранной зоне, что полностью исключает возможность пользования ими в соответствии с целевым назначением, судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п.1.3 договора земельные участки передаются свободными от прав третьих лиц, не являются предметом спора, под залогом и арестом не состоят.

Земельные участки на праве собственности принадлежат истцу. Иное судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с пунктом 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Заключая предварительный договор купли-продажи, ответчик как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельных участков, которые имелись на тот момент.

Информация об имеющихся на земельных участках охранных зонах не является закрытой.

Сведения о спорных земельных участках имеются в открытом доступе для неопределенного круга лиц, в публичной кадастровой карте, о чем ответчик мог иметь информацию при заключении предварительного договора.

Каких-либо недостатков, препятствующих пользованию земельными участками при заключении предварительного договора ответчиком обнаружено не было.

Ответчик не требовал у истца уменьшения покупной цены или расторжения предварительного договора купли-продажи земельных участков или возмещения причиненных ему убытков.

Только в судебном заседании 04.08.2017г. ответчик представил претензию на имя истца от 03.08.2017г., в которой предложил расторгнуть предварительный договор купли-продажи, просил о принятом решении сообщить в десятидневный срок с момента получения претензии. На момент рассмотрения спора указанный срок не наступил.

Ответчик ссылается на постановление Правительства Московской области от 16.12.2014 №1117/49 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Гребнево, XVIII-XIXвв», расположенного в деревне Гребневское Щелковского муниципального района Московской области. Режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон», в соответствии с п.2 которого режим использования земель в границах охранной зоны Усадьбы Гребнево» для всех участков запрещает, в том числе строительство и реконструкцию капитальных зданий и сооружений.

Между тем, наличие в составе земельных участков зоны с особыми условиями использования по существу не нарушает права покупателя, поскольку это не является препятствием для оборотоспособности земельных участков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 309, 310, 421, 429, 445, 460 ГК РФ, ст. ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

решил:

обязать ООО "БК-3" (ОГРН <***>) заключить с ООО КБ "ЯР-БАНК" (ОГРН <***>) договор купли-продажи земельных участков на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков от 20.05.2016г., а именно, включая, но не ограничиваясь:

- в отношении земельных участков, указанных в Приложении №1 к предварительному договору, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, расположенных по адресу: Московская обл., Щелковский район, вблизи деревни Старая Слобода;

- стоимость земельных участков указана в Приложении №1 к предварительному договору, общая стоимость составляет 141 000 000 руб.;

- порядок оплаты: сумму в размере 70 500 000 руб. в дату подписания основного договора, сумму в размере 70 500 000 руб. в дату подписания акта приема-передачи земельных участков.

Взыскать с ООО "БК-3" (ОГРН <***>) в пользу ООО КБ "ЯР-БАНК" (ОГРН <***>) 12 549 000 (двенадцать миллионов пятьсот сорок девять тысяч) руб., а также госпошлину – 91 745 (девяносто одна тысяча семьсот сорок пять) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяЛ.ФИО4