Решение от 14 ноября 2022 г. по делу № А79-6501/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6501/2022
г. Чебоксары
14 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Смирновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 319213000037070, ИНН <***>, 428027, Чувашская Республика - Чувашия, г. Чебоксары,

к обществу с ограниченной ответственностью «Кавказ», ОГРН <***>, ИНН <***>, 429540, Чувашская Республика - Чувашия, Моргаушский район, <...>,

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кавказ» (далее – ответчик, общество, ООО «Кавказ») о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012, заключенного между ФИО3 и обществом; в котором также просил указать в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № 21:17:000000:728-21/050/2022-35 от 18.02.2022 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012.

Исковые требования основаны на статьях 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по уплате истцу, как новому собственнику здания с кадастровым номером 21:17:000000:728, расположенного по адресу: <...>, арендной платы начиная с 18.02.2022.

Стороны, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте проведения судебного заседания, в суд своих представителей для участия в деле не направили.

Заявлением от 08.11.2022 предприниматель поддержал исковые требования, просил провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 24.01.2022 (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество (далее – имущество): одноэтажную кирпичную теплую стоянку с трехэтажным кирпичным административным зданием, с кадастровым номером 21:17:000000:728, площадью объекта: 2928,5 кв.м., объект расположен по адресу: <...> на земельном участке (земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства), площадью 28532 кв.м. с кадастровым номером 21:17:090603:276 принадлежащим на праве собственности.

Имущество принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.09.2013 сделана запись о регистрации № 21-21-07/038/2013-338 (пункт 1.2 договора).

Договор заключается сторонами в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности», по результатам открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества продавца (пункт 1.4 договора).

16.02.2022 сторонами договора заключено дополнительное соглашение к нему, в котором установлено, что в отношении имущества имеется обременение в виде заключенного договора аренды от 14.11.2012 с ООО «Кавказ», ИНН <***> (номер регистрации 21-21-07/029/2012-019) сроком действия до 13.11.2027.

Актом приема-передачи от 16.02.2022 имущество продавцом передано покупателю.

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 18.02.2022.

В рамках дела № А79-4607/2019 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 судом рассмотрено заявление о признании недействительными торгов, по результатам проведения которых с предпринимателем заключен договор купли-продажи от 24.01.2022. Определением суда от 10.10.2022 по делу № А79-4607/2019, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов отказано.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.04.2022 следует, что в отношении спорного имущества установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» (ИНН <***>) на основании договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012 сроком с 27.11.2012 по 13.11.2027.

Как следует из представленных Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии документов, основанием для внесения указанной записи послужил договор аренды нежилого помещения от 14.11.2012, заключенный между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Кавказ» (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает следующие нежилые помещения (далее - помещения):

- помещения № 25, 24,20, расположенные на первом этаже одноэтажной кирпичной теплой стоянки с трехэтажным кирпичным административным зданием по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, <...>, общей площадью 64,7 кв.м., указанные в Приложении № 2 к настоящему договору, для организации деятельности магазина:

- помещения № 21, 22, 23, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, расположенные на первом этаже одноэтажной кирпичной теплой стоянки с трехэтажным кирпичным административным зданием по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, <...>, общей площадью 74,3 кв.м., указанные в Приложении № 2 к настоящему договору, для организации деятельности кафе.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до 13.11.2027 (пункт 1.2 договора).

В разделе 3 договора предусмотрено, что сумма арендной платы за помещения складывается из постоянной части в размере – 4000 руб. в месяц, в том числе 2000 руб. в месяц за помещение под магазином, 2000 руб. в месяц за помещение под кафе; переменной части, равной стоимости коммунальных услуг (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжении) и других, потребленных арендатором.

Согласно пунктам 3.1, 3.2.1, 3.2.2 договора оплата за постоянную часть арендатор осуществляет не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, переменную часть – в течение 5 рабочих дней с момента предоставления арендодателем копий документов обслуживающих организаций и расчетов.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.1.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор в течение 3-х месяцев не вносит арендной платы.

12.05.2022 истец направил в адрес ООО «Кавказ» предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств и о расторжении договора аренды, в которым сообщил, что предпринимателю перешло право собственности на недвижимое имущество по результатам проведения торгов и в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации начиная с 18.02.2022 ООО «Кавказ» надлежит перечислять арендную плату предпринимателю, как новому собственнику; просрочка в оплате составляет более двух месяцев подряд; просил в течение 10 дней с даты получении письма погасить задолженность по арендным платежам (за часть февраля, март и апрель 2022 года), в случае, если в установленный срок задолженность по арендной плате не будет погашена, предложил расторгнуть договор аренды от 14.11.2012 путем подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Указав на то, что арендная плата обществом не внесена, соглашение о расторжении договора не достигнуто, арендованное помещение ответчиком не возвращено, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать внесения арендной платы.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Таким образом, с 18.02.2022 истец является собственником одноэтажной кирпичной теплой стоянки с трехэтажным кирпичным административным зданием, с кадастровым номером 21:17:000000:728, расположенной по адресу: <...>, в том числе и помещений, переданных в аренду ООО «Кавказ». Следовательно, с указанной даты он приобретает права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 14.11.2012 и вправе требовать от арендатора внесения арендной платы.

Предприниматель указывал на то, что общество было надлежащим образом извещено о смене собственника предупреждением от 12.05.2022. Кроме того, просил обратить внимание на то, что предыдущий собственник здания ФИО3 и генеральный директор ООО «Кавказ» ФИО6 являются аффилированными лицами, в связи с чем обществу должно было быть известно о смене собственника.

Изучив представленные документы, суд считает необходимым согласиться с данными доводами. В силу пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 5.1, 5.1.2 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012 установлено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор в течение 3-х месяцев не вносит арендной платы.

Предприниматель указывал, что ответчиком арендная плата с февраля 2022 года по день судебного заседания не вносилась. Каких-либо доказательств в опровержение данного довода ответчиком не представлено, доказательств внесения арендной платы в деле не имеется.

Предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств было направлено истцом ответчику по месту его нахождения 12.05.2022.

В соответствии с материалами дела, по состоянию на 12.05.2022 у ответчика имелся долг перед истцом по арендной плате за февраль, март, апрель 2022 года. Изучив содержание изложенных в предупреждении от 12.05.2022 требований, суд считает, что истец надлежащим образом предупредил ответчика о необходимости внесения арендной платы, а также предложил расторгнуть договор аренды. Ответ на это предложение от ответчика не получен, доказательств обратного не представлено.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств возврата помещений в установленном порядке в деле также не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что допускаемые ответчиком нарушения имеют существенный характер, в связи с чем требование истца о досрочном расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Рассмотрев требование истца в части указания в резолютивной части решения на аннулирование записи № 21:17:000000:728-21/050/2022-35 от 18.02.2022 в Едином государственном реестре недвижимости, суд указывает на следующее.

Согласно пункту второму части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В соответствии с пунктом 120 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного данным Приказом.

На основании изложенного, для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении спорного здания арендой в пользу ООО «Кавказ» истцу необходимо обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, приложив к нему надлежащим образом заверенную копию вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. платежным поручением от 01.07.2022 № 53.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 14.11.2012, заключенный между ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Кавказ», на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 27.11.2012 № 21-21-07/029/2012-019 об обременении объекта недвижимости - одноэтажной кирпичной теплой стоянки с трехэтажным кирпичным административным пристроем, кадастровый номер 21:17:000000:728 – арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кавказ».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кавказ» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

И.В. Смирнова