Решение от 17 сентября 2018 г. по делу № А76-11283/2016

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-11283/2016
18 сентября 2018 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена     14  сентября 2018 года            Полный текст решения изготовлен             18 сентября 2018 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 313742411600012, к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области,  ОГРН <***>, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области, (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого помещения №1, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>

Изложив п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта установлена в размере 1 051 000 рублей 00 коп.»

Изложив п.2.2. договора купли-продажи в следующей редакции : «Указанная цена установлена отчетом № 160-1215-КН от 30.12.2015 об оценке рыночной стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером 74:35:0400019:111, расположенного по адресу: <...> оценщика ООО «Прайс Эдвайс», является окончательной и изменению не подлежит;

Изложив п.3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Покупатель обязуется оплатить стоимость объекта, указанную в п. 2.1 договора путем перечисления денег продавцу в размерах и сроки, указанные в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора»;

Изложив п.1.1. договора залога в обеспечение исполнения договора купли продажи объекта недвижимости, в следующей редакции:

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателя перед Залогодержателем, возникших на основании договора купли – продажи объекта недвижимости на сумму 1 051 000 руб. 00 коп., Залогодатель обязуется передать в залог залогодержателю имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 78,7 кв.м., находящееся по адресу: <...>. Договор залога оформляется в соответствии со ст. 334-359 ГК РФ»;

Изложив п.1.2 договора залога в следующей редакции:

«Стороны оценивают предмет залога в сумме 1 050 000 руб. 00 коп., по состоянию на день заключения договора»;

Изложив п. 2.1. договора залога в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя. В соответствии с п.3 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога» (л.д. 10-13 т.1).

В обосновании исковых требований истец ссылался на ст. 217, 445, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон № 159-ФЗ и № 209-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.09.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Дом оценки», ФИО3 (л.д. 161 т.1).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2016 назначена судебная экспертиза (л.д. 61-62 т.2). Проведение экспертизы поручить экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной палаты ФИО4, либо ФИО5

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2017 производство по данному делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы сроком до 30.01.2017 (л.д.61 т.2). 

Определением Арбитражного суда Челябинской области производство по делу возобновлено.

Стороны   в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).   Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему  выводу:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию города Троицка Челябинской области с заявлением от 10.09.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилого помещения по адресу <...> (л.д. 15 т.1).

На основании заявления ИП ФИО2, решением Собрания депутатов  города Троицка от 26.11.2015 № 58 принято решение о реализации преимущественного права на приватизацию ИП ФИО2, арендуемого  нежилого помещения по адресу <...>, по цене 1 569 000 руб. 00 коп. равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценки № 12/10-15-7044 (л.д. 28-100 т.1).

В связи с этим в адрес истца был направлен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <...>.

11.01.2016 истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий указанный проект договора купли-продажи (л.д.17-27 т.1).

Истец указал в протоколе разногласий рыночную стоимость нежилого помещения, которая была определена на основании отчета №160-1215-КН от 30.12.2015 (л.д.101-133 т.1).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право ответчика, как субъекта малого и среднего предпринимательства,  на  выкуп спорного объекта в рамках настоящего дела не оспаривается.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно требованиям ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества,  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3  Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества  или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы в силу части 3 названной статьи обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

      Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости объекта муниципального нежилого фонда  в части стоимости объекта муниципального нежилого фонда – нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 78,7 кв.м.,  выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ. 

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества  должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержаться в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, от 25.12.2012 по делу № 9785/12 по делу № а46-764/2011.

Истцом  в материалы дела в качестве обоснования рыночной стоимости имущества представлен оценочный отчет  №12/10-15-7044 от 10.09.2015г., выполненный ООО «Дом оценки» (л.д. 28-100 т.1).

Ответчиком в материалы представлен в качестве обоснования рыночной стоимости имущества представлен отчет № 160-1215-КН от 10.09.2015, выполненный ООО «Прайс Эдвайс» (л.д. 101-133 т.1).

Анализируя предоставленные в материалы дела досудебные экспертизы, суд приходит к выводу, что в каждом случае цена здания при сравнительном подходе, также как и в случае проведения судебных экспертиз, зависела от выбранных специалистами (экспертами) объектов - аналогов, которые у специалистов (экспертов) истца были взяты на уменьшение, у специалистов (экспертов) ответчика - на удорожание, что и привело к полученному в настоящем деле диапазону цен по разным объектам-аналогам.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.12.2016 назначена судебная экспертиза (л.д. 61-62 т.2). Проведение экспертизы поручить экспертам Южно-Уральской торгово-промышленной паплпты ФИО4, либо ФИО5

Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

-какова рыночная стоимость недвижимого имущества нежилого помещения №1, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> на 10 сентября 2015 года (дата получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159 – ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума ВАС № 7240/12 от 18.10.2012).

Согласно заключению эксперта от 15.05.2018 № 026-05-00103 рыночная стоимость недвижимого имущества нежилого помещения №1, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 10.09.2015 составляет 1 520 000 руб.(л.д. т.1).

Суд приходит к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 1 520 000 руб. без  НДС.

Согласно п.п. 12 п.2 ст.146 НК РФ, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при ее указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%).

В последующем истец уточнил требования в качестве обоснования рыночной стоимости имущества просил принять заключение эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Троицкая группа  ФИО6 (<...>, № 026-05-00103 от 15.05.2018 с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов в оценке рыночной стоимости, согласно которого рыночная стоимость недвижимого имущества нежилого помещения №1 составляет 1 520 000 руб. (л.д. т.2)

Руководствуясь нормами п.2 ст. 445ГК РФ , п.2 ст.4 Закона № 159-ФЗ, суд полагает, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора. Соответственно п.1.1 и п. 1.2 договора залога необходимо изложить с учетом цены, предусмотренной в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Правоотношения залогодателя и залогодержателя регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п.2, п.3 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

С учетом вышеизложенных норм права редакция пункта договора залога 2.1 соответствует правилам, установленным в статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечивает баланс интересов сторон  по выкупу муниципального имущества, и направлена на обеспечение интересов ответчика в случае повреждения, уничтожения спорного объекта недвижимости до внесения оплаты за него в полном объеме. Законных  оснований для исключения  пункта 2.1 из договора залога не имеется.

Как следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем ФИО2, в связи с рассмотрением настоящего дела понесены судебные расходы, в размере  38 940 руб., по уплате стоимости назначенной и проведенной по настоящему делу судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы  по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере 6 000, и судебной экспертизе, в установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации порядке.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального объекта недвижимости нежилого помещения №1, общей площадью 78,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>:

п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена объекта установлена в размере 1 520 000 рублей 00 коп.»

п.2.2. договора купли-продажи  изложить в следующей редакции : «Указанная цена установлена отчетом №  026-05-00103 от 15.05.2018 об оценке рыночной стоимости  нежилого помещения с кадастровым номером 74:35:0400019:111, расположенного по адресу: <...>»;

п.3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Покупатель обязуется оплатить стоимость объекта, указанную в п. 2.1 договора путем перечисления денег продавцу в размерах и сроки, указанные в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора»;

Изложив п.1.1. договора залога в обеспечение исполнения договора купли продажи объекта недвижимости, в следующей редакции:

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств залогодателя перед Залогодержателем, возникших на основании договора купли – продажи объекта недвижимости на сумму 1 520 000 руб. 00 коп., Залогодатель обязуется передать в залог залогодержателю имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 78,7 кв.м., находящееся по адресу: <...>. Договор залога оформляется в соответствии со ст. 334-359 ГК РФ»;

Изложив п.1.2 договора залога в следующей редакции:

«Стороны оценивают предмет залога в сумме 1 520 000 руб. 00 коп., по состоянию на день заключения договора»;

Изложив п. 2.1. договора залога в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя. В соответствии с п.3 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога».


Взыскать с ответчика, с Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, в пользу истца, ИП ФИО2, судебные расходы по уплате суммы государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп., и судебные расходы по оплате экспертизы в размере 38 940 руб..

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.        

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                               А.А. Вишневская



В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.