Решение от 27 января 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-254192/25-127-1732
г. Москва
28 января 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2026 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОЛЧАНОВКА ЭСТЕЙТ"

121069, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ МОЛЧАНОВКА, Д.34, СТРОЕНИЕ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.07.2010, ИНН: <***>

третье лицо - ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ 101000, Г.МОСКВА, ПР-Д ЛУБЯНСКИЙ, Д. 3/6, СТР. 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2006, ИНН: <***>

о взыскании штрафных санкций в размере 2 375 796,86 рублей за нарушение условий договора аренды.

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 18.12.2025 № ДГИ-Д-1068/25.

от ответчика – ФИО2 по дов. от 25.08.2025 г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании штрафных санкций в размере 1 773 780,17 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 13.05.2020 № И-04-001910.

Истцом представлены запрошенные судом документы.

От ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ поступили письменные пояснения.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Судом ходатайство отклонено, поскольку направлено на затягивание судебного процесса. Представление фотографий, свидетельствующих о фактическом состоянии объекта на актуальную дату не влияет на обстоятельства наличия или отсутствия нарушения на момент осмотра.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «МОЛЧАНОВКА ЭСТЕЙТ», ИНН <***> заключен договор аренды от 05.07.2022 № М-01-058622 в отношении земельных участков общей площадью 1 070 кв. м, относящихся к категории земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами: - 77:01:0001062:4208 площадью 957 кв. м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Арбат, ул. Большая Молчановка; - 77:01:0001062:4209 площадью 22 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Арбат, улица Большая Молчановка, земельный участок 34/2/2; - 77:01:0001062:4198 площадью 31 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Арбат, улица Большая Молчановка, земельный участок 34/2/1; - 77:01:0001062:4210 площадью 60 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Арбат, улица Большая Молчановка, земельный участок 34/2/4.

Исходя из п. 1.1. договора целевое использование земельных участков – эксплуатация нежилого здания под деловое управление в соответствии с установленным разрешенным использованием участков.

В соответствии с условиями договора:

- арендатор обязан использовать участки под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» (п. 4.7)

- арендатор обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (п. 5.2.1).

По данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001062:4208 имеет вид разрешенного использования - деловое управление (4.1).

В Департамент поступили материалы проверки Госинспекции по недвижимости от 25.06.2025 (акт проверки 9017778) из которых следует, что в здании с кадастровым номером 77:01:0001062:1092, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001062:4208, часть помещений площадью 443,3 кв. м (21,3% от общей суммарной площади всех объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке) используется под размещение фитнес клуба, часть площадью 85,3 кв. м (4,1% от общей суммарной площади всех объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке) используется под размещение общественного питания, часть площадью 52 кв. м (2,5% от общей суммарной площади всех объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке) используется под размещение общественного питания, что превышает допустимый порог в 25%, установленный п.3.3.5. приложения (книга 1) к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

Таким образом, согласно доводам истца, фактическое использование земельного участка не соответствует цели его предоставления по договору аренды.

Как утверждает истец, ответчик использовал земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю и нарушены п. 5 ст. 4, п.2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»

Согласно п. 8.3 договора в случае использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от произведения площади арендуемой ими части земельного участка на действующее на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости Участков по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления участков по настоящему договору.

Исходя из изложенного, истцом начислен штраф в размере 2 375 796,86 руб.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 08.07.2025 № 33-6-293151/25-(0)-1 с требованием оплатить штрафные санкции.

Денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве" при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду, безвозмездное пользование устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Согласно ч. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

В ст. 72 ЗК РФ указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, ссылается на то, что

площадь принадлежащего ответчику административного здания с кадастровым номером 77:01:0001062:1092 составляет 2081,1 кв. м. Фактически, под размещение Фитнес-клуба начиная с 01.07.2018 г. используется 361,8 кв.м (а не 443,3 кв.м., как указано в результатах обследования). Данный факт подтверждается Договором аренды здания от 01.07.2018 г. № 01/07-18 г., согласно которому, арендатор – ИП ФИО3 в настоящее время использует нежилые помещения площадью 361,8 кв.м. в качестве фитнес-центра; под размещение Общественного питания начиная с 01.09.2023 г. используется 69,74 кв.м., а не 85,3 кв.м. как указано в результатах обследования. Данный факт подтверждается договором аренды нежилых помещений от 16.01.2017 г. (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.09.2023 г.), согласно которому, арендатор – ИП ФИО4 использует нежилые помещения площадью 69,74 кв.м. для организации предприятия общественного питания — пиццерия «ПАПА ДЖОНС»; под размещение Салона красоты, начиная с 06.08.2024 г. используется 77,96 кв.м., а не 52 кв.м. под общественное питание как указано в результатах обследования, данный факт подтверждается договором субаренды нежилого помещения от 01.11.2021 г. № 01-11-21 и соглашением о замене стороны от 06.08.2024 г., согласно которым, субарендатор - ИП ФИО5 использует нежилые помещения площадью 77,96 кв.м. для организации салона красоты.

Так, согласно доводам ответчика, процентное соотношение площади, используемой под вспомогательные Виды разрешенного использования (509,50 кв.м.), от общей суммарной площади всех объектов (2081,1 кв.м.) капитального строительства, расположенных на земельном участке, составляет 24,48 % (двадцать четыре целых сорок восемь сотых процентов). Данное значение (24,48 %) не превышает допустимый порог в 25%, установленный пунктом 3.3.5. приложения (книга 1) к Постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП

Судом установлено, что повторным обследованием Госинспекции по недвижимости от 19.08.2025 установлено, что под вспомогательные виды разрешенного использования используется менее 25% от общей суммарной площади всех объектов капитального строительства, расположенных в границах земельного участка, т.е. ранее выявленное нарушение устранено.

Как утверждает истец, добровольное устранение допущенного нарушения после его выявления не освобождает ответчика от предусмотренной договором гражданско-правовой ответственности за нарушение.

Однако суд обращает внимание на то, что обследование Госинспекции по недвижимости 25.06.2025, по результатам которой составлен акт проверки 9017778, проводилось без участия представителя ответчика, без доступа к помещениям, при проведении выездного обследования не были рассмотрены документы, представленные ответчиком в материалы настоящего дела (договоры аренды).

Более того, к актам не приложены соответствующие расчеты, замеры площадей, фотографии помещений изнутри.

Также, суд обращает внимание на то, что осмотр территорий 25 июня 2025 г. начат 13 час. 19 мин. и окончен 13 час. 23 мин, следовательно, производился на протяжении четырех минут.

Кроме того, в пояснениях Госинспекции от 20.10.2026 указано : «Таким образом, сделать однозначный вывод об отсутствии нарушения на момент проведения обследования от №9017778 от 25.06.2025 представляется невозможным».

Указанное, также подтверждает, что и факт наличия нарушения по состоянию на 25.06.2025 Госинспекцией не подтверждён.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлены допустимые доказательства наличия нарушений ответчиком п. 8.3 договора.

Наличие факта захламления не является основанием настоящего искового заявления.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, суд признает исковые требования заявленными неправомерно, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор