Решение от 16 мая 2024 г. по делу № А40-286934/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-286934/21-55-1927
17 мая 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 мая 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 575 871 517 руб. 31 коп., о признании права залога, об обращении взыскания на заложенное имущество

третьи лица: 1. Управление делами президента РФ, 2. ФГБУ «Управление по эксплуатации зданий высших органов власти», 3. Генеральная Прокуратура Российской Федерации

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 25.12.2023г. (удостоверение)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 06.07.2023г. (дип. от 27.04.1998г.), после перерыва – не явился, извещен

от третьих лиц – 1. ФИО3 по дов. от 29.12.2023г. (дип. от 29.06.2005г.), 2. не явился, извещен, 3. ФИО4 по дов. от 05.12.2023г. (удостоверение), после перерыва – не явился, извещен 



УСТАНОВИЛ:

МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее - истец) обратилось в Арбитражный  суд  города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (далее - ответчик) с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности в размере 385 585 147 руб. 18 коп., признании за истцом права залога в отношении следующего имущества:

        - объект незавершенного строительства: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, этажность: 4-7 + технический этаж (подземных этажей - 3), площадь застройки 2 356,0 10 кв. м, степень готовности 56%, инв. № 1278/9, условный № 77-7722/051/2012-409, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555;

         - право аренды земельного участка площадью 2 507 кв. м, кадастровый № 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4

Обращении взыскания на предмет залога:

-    объект незавершенного строительства: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, этажность: 4-7 + технический этаж (подземных этажей - 3), площадь застройки 2 356,0 кв. м, степень готовности 56%, инв. № 1278/9, условный № 77-77-22/051/2012409, расположенный по адресу: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 , с установлением начальной продажной цены в размере 873 520 000 руб. (без НДС);

- право аренды земельного участка площадью 2 507 кв. м, кадастровый № 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, переулок Стремянный, вл. 29, стр. 1 -4, с установлением начальной продажной цены в размере 427 563 000 руб. (без учета НДС).

В судебном заседании 22.04.2024 г. в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 26.04.2024 г. Информация о перерыве был размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет: www.msk.arbitr.ru.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление делами президента РФ, ФГБУ «Управление по эксплуатации зданий высших органов власти», Генеральная Прокуратура Российской Федерации.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей ответчика,  третьих лиц (2,3), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

 Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений на иск.

Представитель третьего лица (1) против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по доводам письменных возражений на иск.

От ответчика поступил письменный отзыв на иск и дополнение к отзыву.

От третьего лица (3) поступили письменные объяснения на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Управлением делами Президента Российской Федерации (далее - Администрация), ФГУ "Управление по эксплуатации зданий Министерства иностранных дел Российской Федерации" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - Распорядитель) и ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" 03.08.2007г. был заключен инвестиционный контракт от 03.08.2007 N УД-287д, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции (включая демонтаж и новое строительство) объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, строения 1 - 4.

Согласно п. 2.2 контракта, в рамках реализации проекта ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести финансирование реконструкции, включая демонтаж существующих объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 2 951,7 кв. м, и новое строительство на Строительной площадке комплекса зданий коммунально-бытового и административного назначения с многоярусной подземной автостоянкой общей площадью 13 900 кв. м на земельном участке площадью 2 507 кв. м, кадастровый номер 77:01:06014:062, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с п. 5.2.1 контракта, Общество обязуется осуществить финансирование инвестиционного проекта в объеме, указанном в пункте 3.1 Инвестиционного контракта (1 000 000 000 руб.), а также выполнить функции технического заказчика по реализации инвестиционного проекта, включая сдачу объекта строительства в эксплуатацию с качеством в соответствии с действующими строительными нормами и в установленный срок.

По условиям п. 3.3.2 контракта в результате реконструкции площадь объекта строительства с учетом подземной парковки составит ориентировочно 13 900 кв. м.

Соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта устанавливается сторонами в следующей пропорции:

3.3.1 По объекту: доля, подлежащая оформлению в собственность Общества соответствует ориентировочно 6 950 кв. м общей площади объекта строительства и может измениться в сторону увеличения или уменьшения в соответствии с утвержденной проектной документацией;

доля, подлежащая оформлению в федеральную собственность с закреплением на праве оперативного управления за Распорядителем составляет ориентировочно 6 950 кв. м общей площади объекта строительства, но не может быть изменена в сторону уменьшения.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 23.10.2009 к Инвестиционному контракту стороны пришли к соглашению о замене ФГУ "Управление по эксплуатации зданий Министерства иностранных дел" Управления делами Президента Российской Федерации (Распорядитель) на ФГУ "Управление по эксплуатации зданий высших органов власти" Управления делами Президента Российской Федерации.

10.11.2011г. между Администрацией, Распорядителем и ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" заключено соглашение об уступке прав требования по Инвестиционному контракту (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 03.12.2012), согласно которому Распорядитель и Администрация уступают Обществу свои права в инвестиционном проекте по Инвестиционному контракту, объем которых определен на основании абз. 2 п. 3.3.1 Инвестиционного контракта, а Общество обязуется полностью оплатить переуступаемые права.

Цена уступаемых прав составила 315 800 000 руб., кроме того НДС в размере 56 844 000 руб. Цена уступаемых прав в совокупном размере 372 644 000 руб. оплачена Обществом в полном объеме на основании платежного поручения от 01.03.2012 N 64.

Таким образом, на основании Инвестиционного контракта ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" получило право на приобретение в собственность всего Объекта, без передачи части помещений в федеральную собственность.

Управлением делами Президента Российской Федерации получено разрешение от 10.09.2009 N RU77130000-003899 на строительство объекта капитального строительства - коммунально-бытового центра для нужд Управления Делами Президента, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, Стремянный переулок, вл. 29, стр. 1 - 4, общей площадью 17 855,44 кв. м (далее - Разрешение на строительство). Первоначальный срок действия Разрешения на строительство: до 10.09.2012.

Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался, последний раз срок действия разрешения на строительство продлен до 31.03.2016.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.08.2021г., за ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" 29.12.2012 было зарегистрировано право собственности на объект по адресу: <...> (запись о регистрации права № 77-77-22/075/2012-616 от 29.12.2012. Степень готовности Объекта составляет 56%. Также ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС" принадлежало право аренды земельного участка площадью 2 507 кв. м, кадастровый N 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, о чем сделана запись в ЕГРН N 77-77-14/063/2013-622 от 31.10.2013. Срок аренды - 49 лет с даты государственной регистрации. Право аренды возникло на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 28.06.2013 N А/13-188з, заключенного с Администрацией.

30.04.2013г. между истцом (инвестор) и ответчиком (обществом) заключен договор инвестирования в строительство объекта нежилого фонда № б/н, в редакции дополнительных соглашений от 25.10.2016 и от 02.10.2017 (далее - договор инвестирования).

В соответствии с п. 1.1 договора инвестирования, инвестор в соответствии с договором за счет собственных и привлеченных средств принимает участие в процессе инвестирования строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта, а Общество обязуется после завершения строительства (достройки и/или реконструкции) и ввода Объекта в эксплуатацию передать Инвестору в качестве результата инвестирования право собственности на нежилые помещения Объекта, а также права, предусмотренные п. 1.2 Договора инвестирования.

Помещения описаны в приложении № 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью и содержащим поэтажный план объекта с указанием местонахождения помещений, расчет площадей и краткую характеристику помещений в указанием качества отделки, особенностей конструктивных элементов, мощности потребления электроэнергии.

Согласно п. 3.1.4 договора, Общество обязуется своими силами или силами привлеченных третьих лиц осуществить строительство (достройку и/или реконструкцию) Объекта, в том числе исполнять функции заказчика при строительстве (достройке и/или реконструкции) Объекта, в соответствии с условиями договора и в соответствии с проектной документацией, обеспечить контроль за выполнением строительно-монтажных работ в соответствии со строительными нормами и правилами.

В силу п. 1.7 договора, плановое завершение строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта и ввода его в эксплуатацию осуществляется Обществом не более чем через 2 (два) года с момента продления или получения нового разрешения на строительство Объекта но, в любом случае не позднее 31.12.2018. Датой сдачи и ввода Объекта в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1 договора, общая сумма инвестирования по договору составляет 385 585 147 руб. 18 коп.

Оплата по договору осуществляется в следующем порядке:

п. 2.2.1. Не позднее 04.10.2016 Инвестор осуществляет перечисление денежных средств Обществу в общей сумме 133 528 373,40 руб. в счет инвестирования строительства (достройки и / или реконструкции) Объекта;

п. 2.2.2. Не позднее первого числа календарного месяца, следующего за датой ввода в эксплуатацию Объекта в соответствии с п. 1.7 Договора инвестирования, но в любом случае не позднее 02.10.2017 Инвестор осуществляет перечисление денежных средств Обществу в общей сумме 252 056 773,78 руб. в счет инвестирования строительства (достройки и / или реконструкции) Объекта.

По условиям п. 3.1.22 договора, Общество обязано в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента осуществления в совокупности всех перечисленных действий:

окончание строительства (достройки и/или реконструкции) Объекта;

получение разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию;

проведение в полном объеме обмеров в установленном порядке с выдачей соответствующих документов;

передать Банку помещения и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта по акту приема-передачи.

Банк исполнил обязательства по предоставлению ООО "СТРОЙГРУППСЕРВИС"  инвестиций по Договору инвестирования полном объеме в следующем порядке:

- в предусмотренный п. 2.2.1 Договора инвестирования срок Банком перечислены в адрес Общества денежные средства в размере 133 528 373,40 руб. (что установлено в п. 2.2.3 Договора инвестирования);

- между Банком и Обществом заключено соглашение от 02.10.2017 о зачете требований Банка к Обществу по возврату части суммы основного долга в размере 252 056 773,78 руб. по Договору новации от 25.10.2016 № 3005 и требования Общества к Банку об осуществлении инвестиций по Договору инвестирования в размере 252 056 773,78 руб.

Банком в адрес Общества неоднократно направлялись требования о предоставлении информации о ходе строительства Объекта: письмо от 03.12.2018 исх. N 415-ВА, письмо от 20.12.2018 исх. N 723-ВА, письмо от 09.04.2021 исх. N 31-22исх-44627, которые оставлены без ответа.

В связи с тем, что объект инвестирования в установленный срок не построен, помещения и права на общее имущество в объекте Банку не переданы, перспективы завершения строительства Объекта силами Общества отсутствуют, истец утратил интерес к договору инвестирования и 20.09.2021 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате предварительной оплаты. Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец, обосновывая требования, указывает на то, что правоотношения по договору инвестирования являются непосредственным продолжением кредитования Общества в Банке.

При этом, правоотношения кредитования между Обществом и Банком являются сложно конструированными, состоят из ряда цепочек сделок, и не основаны исключительно на договоре инвестирования, поскольку в  период с 2007 по 2013 года между Обществом и Банком было заключено 16 кредитных договоров.  Кредитные договоры были обеспечены ипотекой объекта и права аренды, возникшей на основании договора ипотеки №б/н от 12.11.2013 и в силу закона. Обязательства по кредитным договорам не были исполнены надлежащим образом.

30.04.2013 между Банком и Обществом заключен договор инвестирования в редакции дополнительного соглашения №1 от 25.10.2016, по которому Банк осуществляет финансирование объекта на 385 585 147, 18 руб., а Общество  в последующем обязано было  передать в собственность Банка помещения в Объекте в соответствии с приложением №1, который является неотъемлемой частью данного договора.

25.10.2016г. для целей оплаты инвестирования между Банком и Обществом заключен договор новации в отношении правоотношений по кредитным договорам. При этом обязательства по договору новации продолжают обеспечиваться договором ипотеки от 12.11.2013. (п.6.1. договора). Обязательства не были исполнены в полном объеме, размер неисполненных обязательств составлял 252 056 773,78 руб.

02.10.2017г. между Обществом и Банком заключено соглашение о зачете встречных однородных требований по требованиям из договора новации от 25.10.2016 на сумму 252 056 773,78 руб. и по требованиям договора инвестирования от 30.04.2013 на сумму 252 056 773,78 руб. Из указанного следует, что Банк не получил реального удовлетворения своих требований, денежные средства не были предоставлены для погашения обязательств по договору новации, так и по договору инвестирования.

Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2010 года N 8467/10.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"  при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В силу п. 5 Постановления № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Заключенный между сторонами инвестиционный договор является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей вещи, в котором банк выступает покупателем, а общество - продавцом.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ст. 487 ГК РФ).

В то же время в соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Поскольку заключенный сторонами договор является договором купли-продажи, к нему не могут быть применены нормы о кредите. Денежные средства передавались банком обществу не на условиях возвратности, а, напротив, в качестве предварительной оплаты помещений, которые подлежали созданию в будущем.

Такая правовая позиция принята Верховным Судом Российской Федерации, на что указано, в определении от 04.06.2020 №305-ЭС18-14805.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С момента реализации в порядке пункта 3 статьи 487 ГК РФ права требования на возврат суммы предварительной оплаты сторона, заявившая данное требование, считается утратившей интерес к дальнейшему исполнению условий договора, а договор - прекратившим свое действие.

Указанный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2018 N 309-ЭС17-21840.

Учитывая направление претензии от 20.09.2021 с требованием о возврате предварительной оплаты по договору в размере 385 585 147 руб. 18 коп. ввиду неисполнения обязательств по передаче объекта, истец выразил свою волю, которую следует расценивать как отказ стороны от исполнения договора, что влечет за собой установленные законом правовые последствия - его прекращение.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае договорные отношения между сторонами спора прекращены с момента получения ответчиком претензии от 20.09.2021г. о возврате денежных средств; прекращение обязательств исключает их дальнейшее исполнение.

Соответственно, срок исковой давности по указанным требованиям начинает течь с момента расторжения договора инвестирования.

Истец обратился в суд с настоящим иском 28.12.2021г., что подтверждается штампом канцелярии суда на заявлении, в связи с чем срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам:

1.Какова фактическая степень готовности Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 и его техническое состояние на момент составления экспертного заключения?

2.Какова рыночная стоимость Права аренды земельного участка площадью 2 507 кв.м, кадастровый  номер 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> на момент составления экспертного заключения?

3.Какова рыночная стоимость Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 на момент составления экспертного заключения?

4.Какова рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 по Договору инвестирования в строительство объекта нежилого фонда от 30.04.2013г., на момент составления экспертного заключения?

5.Какова возможная рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта на момент составления экспертного заключения при допущении, что помещения соответствуют характеристикам, указанным в Дополнительном соглашении от 25.10.2016г. к Договору инвестирования?

Согласно заключению эксперта ООО «Профессиональная Группа Оценки» № ЗЭ-23-040555 от 04.05.2023 ФИО5 экспертом даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1. Степень готовности Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 составляет 56,78%. Его техническое состояние на момент составления экспертного заключения оценивается как нормативное.

2. Рыночная стоимость Права аренды земельного участка площадью 2 507 кв.м, кадастровый  номер 77:01:0006014:62, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> на момент составления экспертного заключения составляет 513 075 000 руб. с учетом НДС.

3. Рыночная стоимость Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 на момент составления экспертного заключения составляет 873 520 000 руб. с учетом НДС.

4. Рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006014:3555 по Договору инвестирования в строительство объекта нежилого фонда от 30.04.2013г., на момент составления экспертного заключения 183 731 000 руб. с учетом НДС.

5. Возможная рыночная стоимость подлежащих передаче Банку нежилых помещений Объекта на момент составления экспертного заключения при допущении, что помещения соответствуют характеристикам, указанным в Дополнительном соглашении от 25.10.2016г. к Договору инвестирования составляет 380 319 000 руб. с учетом НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Вступившим в законную в силу решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от  24 января 2023 года по делу № 2-635/2023 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Ткачева И.В.

         В доход Российской Федерации обращен комплекс зданий коммунально-бытового и административного назначения с многоярусной подземной автостоянкой общей площадью 13 900 кв.м, расположенный по адресу: <...> (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:01:0006014:3555). Одновременно с этим суд признал недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:06014:062 площадью 2507 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенный 28.06.2013 между Управлением делами Президента Российской Федерации и ООО «Стройгруппсервис», указав, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды в отношении него.

        Таким образом, из обстоятельств по делу следует, что Объект не будет достроен Обществом.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, о том, что договор инвестирования в строительство объекта нежилого фонда № б/н от 30.04.2013 и соглашение о зачете от 02.10.2017 заключены между аффилированными лицами, судом отклонены, поскольку указанные  договоры не оспорены заинтересованными лицами и не признаны судом недействительными.

Действующее законодательство Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение сделок между аффилированными лицами, сама по себе аффилированность лиц, если таковая имеется, не является обстоятельством, свидетельствующим о несоответствии сделки закону, ее ничтожности или недействительности.

Ответчиком не доказано, что поведение сторон спорных сделок при их заключении и исполнении свидетельствует о намерении обеих сторон сделок создать иные правовые последствия, отличные от купли-продажи будущей вещи. Следовательно, оснований для вывода о наличии у оспариваемых сделок признаков мнимости или притворности не имеется.

Таким образом, надлежащее исполнение Банком своих обязательств по инвестиционному договору по предоставлению денежных средств обществу не оспорено.

Ссылка ответчика, на положения п. 6.5, 7.5 инвестиционного договора, которыми предусмотрено в случае расторжения договора по основаниям п. 7.2 договора Общество возмещает инвестору исключительно рыночную стоимость помещений, определенную соглашением сторон в сумму 120 000 000 руб. судом признана необоснованной, поскольку инвестиционный договор в порядке, установленном п. 7.2 договора сторонами не расторгался.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, установив факт получения ответчиком денежных средств в размере 385 585 147 руб. 18 коп., отсутствие доказательств исполнения обществом своих обязательств по договору соинвестирования, а именно обязательств по передаче объектов инвестирования в предусмотренный срок, суд пришел к выводу об отсутствии у ООО "СтройГруппСервис" законных оснований для удержания внесенных истцом денежных средств и наличии оснований для их взыскания.

 В соответствии со ст. 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника.

Требования о признании за Банком права залога в отношении объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка с кадастровым  номером 77:01:0006014:62 и обращения взыскания на предмет залога истец обосновывает ссылкой ст.ст. 64.2, 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» и исполнением Банком обязательства по предоставлению суммы инвестирования Обществу.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения (п. 2 ст. 64.2 Закона об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2013г. по делу № А40-130699/19-135-1145 по иску ООО «Стройгруппсервис» к АО «Международный банк Санкт-Петербург» прекращена ипотека по договору ипотеки от 12.11.2013г. на следующее имущество:

- объект незавершенного строительства – коммунально-бытовой центр для нужд Управления делами Президента, расположенный по адресу: <...>, назначение: коммунально-бытовой центр для нужд Управления Делами Президента, 4-7+техн. Эт. – этажный (подземных этажей -3), площадь застройки 2356 кв.м. Степень готовности 56% инв. № 1278/9, с условным номером 77-77-22/051/2012-409;

- право аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...>, площадью 2 507,00 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0006014:62, из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: эксплуатация существующих зданий и прилегающей территории под административные цели, принадлежащие заемщику на основании договора аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности, заключенного 28.06.2013г, сроком на 48 (сорок девять) лет между залогодателем и Управлением делами Президента Российской Федерации, зарегистрированного 31.10.2013г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, номер регистрации 77-77-14/063/2013-622.

Обременение признано отсутствующим.

При рассмотрении дела судом установлено, что в связи с надлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору, право залога на предмет залога прекратилось, а на стороне ответчика возникла обязанность по погашению ипотеки по договору об ипотеки от 12.11.2013.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора, влекущего возникновения ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента регистрации ипотеки.

На основании ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога. Ипотека прекратилась в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, поскольку кредит погашен полностью, обязательства по кредитному договору прекратились надлежащим исполнением, то есть в результате исполнения достигнута цель, ради которой обязательство устанавливалось.

Вышеуказанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Как установлено при рассмотрении дела, денежные средства передавались Банком ответчику не на условии возвратности, а в качестве предварительной оплаты помещений, которые подлежали созданию в будущем.

Принимая во внимание отсутствие в деле доказательств приобретения и/или создания объекта незавершенного строительства с использованием целевых кредитных средств банка, ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» к рассматриваемому спору неприменима.

Кроме того, нельзя не учитывать, что ст. 69.1 Закона об ипотеке не является основанием возникновения залога на основании закона по смыслу ст. 334.1 ГКРФ.

Кредитное обязательство, возникшее между истцом и ответчиком, прекращено исполнением.

В соответствии со ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

К коммерческому кредиту соответственно применяются правила главы 42 ГК РФ (Заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

Вместе с тем вопреки утверждениям истца, глава 42 ГК РФ (Заем и кредит) не содержит правил о возникновении залога в силу закона в пользу кредитора, правил о займе на строительство предмета залога до момента исполнения своих обязательств должником.

Обязательство по коммерческому кредитованию возникает при несовпадении во времени момента оплаты по договору и предоставления встречного исполнения и при условии прямого указания в договоре на то, что такое несовпадение является основанием для возникновения отношений по коммерческому кредитованию.

Следовательно, для квалификации правоотношений по коммерческому кредиту правовое значение имеет установление в договоре условия о коммерческом кредите, факт передачи другой стороне денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками, и несовпадение во времени встречных обязательств сторон.

Вместе с тем инвестиционный договор условия о коммерческом кредите не содержит.

Ссылка истца на положения п. 2 ст. 41  Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» не имеет правового значения, поскольку в рассматриваемом случае залог прекращен с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая изложенное, заявленные требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд 



Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙГРУППСЕРВИС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 385 585 147 руб. 18 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины  в размере 200 000 руб. 00 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                               Е.В. Коршикова