Решение от 16 февраля 2026 г. АС Ямало-Ненецкого АО

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9045/2025
г. Салехард
17 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 февраля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Ткаченко Г.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хамитовым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рудзеева Антона Николаевича (ИНН 452001776346, ОГРН 313890108500020, дата регистрации 26.03.2013, 629002, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Обдорская,

д. 71) к Администрации города Лабытнанги (ИНН 8902002956, ОГРН 1028900555375, 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, пл. В. Нака, д. 1)

о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги,

ул. Школьная, д. 26).

При участии в предварительном судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.09.2025,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.01.2026 № 13.

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 14.01.2026 № 13.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратился в Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Администрации города Лабытнанги (далее – администрация, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Определением от 02.09.2025 Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа передал дело № 2-1763/2025 по подсудности в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Определением от 03.10.2025 материалы дела № 2-1763/2025 приняты

к производству, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (далее – департамент).

В возражениях на исковое заявление администрация указала, что отказ

в заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства обусловлен тем, что данный земельный участок ранее предоставлялся ФИО4 для указанных целей, оснований для повторного предоставления данного земельного участка новому собственнику объекта незавершенного строительства не имеется, кроме того, сослалась на то, что срок аренды был указан предпринимателем 49 лет

В возражениях на отзыв, ссылаясь на судебную практику, предприниматель указал, что правовая позиция ответчика основана на неверном толковании норм права, отказ ответчика нарушает фундаментальный принцип земельного законодательства – единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, у истца нет иного законного способа получить землю.

Администрацией к материалам дела приобщен акт осмотра спорного земельного участка от 10.12.2025 № 688.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы, изложенные

в отзыве на иск.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истцом в рамках торгов по продаже имущества должника (банкрота) ФИО5 посредством публичного предложения

на электронной площадке приобретен спорный объект незавершенного строительства.

27.02.2025 между предпринимателем (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен договор купли-продажи № 5, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объект незавершенного строительства с проектируемым значением площади 7545,7 кв. м, с кадастровым номером 89:09:110201:274.

21.05.2025 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации права истца на объект незавершенного строительства площадью 7545,7 кв. м, с кадастровым номером 89:09:110201:274, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:09:110201:28, общей площадью 29233 кв. м.

Ранее по договору аренды земельного участка от 02.10.2025 № 14-А, заключенному между администрацией муниципального образования поселок Харп (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Ресурсы Ямала» (арендатор) данный земельный участок был предоставлен в аренду на период с 27.04.2015

по 26.04.2018 для завершения строительства объекта: цех деревообработки.

В соответствии с соглашением о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды, стороной договора стал выступать

ФИО4

Срок действия договора от 02.10.2025 № 14-А истек, обременение земельного участка снято.

В связи с приобретением права собственности на объект незавершенного строительства, истец обратился к департаменту с заявлением от 06.06.2025

о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:09:110201:28.

Решением, изложенным в письме от 09.06.2025 № 89-173/0101-08-02/761 департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду заявителю

на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Основанием для отказа явился факт предоставления ранее земельного участка

в целях завершения строительства, сроком на три года, для завершения строительства предыдущим собственником объекта незавершенного строительства, а также запрошенный срок аренды – 49 лет.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд

с настоящим заявлением, в котором просит суд обязать администрацию принять решение о заключении договора аренды спорного земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующих норм права

и установленных обстоятельств.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон

№ 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен

на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано

до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок

в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона,

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14

ЗК РФ.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается

при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника

от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной

или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной

или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии,

что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства с проектной площадью 7545,7 кв. м,

с кадастровым номером 89:09:110201:274, о чем имеется запись регистрации права

и подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:09:110201:28, общей площадью 29233 кв. м., который ранее передавался предыдущим собственникам объекта незавершенного строительства в аренду.

Срок договора аренды земельного участка от 02.10.2025 № 14-А, переданного для завершения строительства объекта: цех деревообработки, истек 26.04.2018.

По состоянию на 06.06.2025 степень готовности объекта незавершенного строительства не установлена, доказательств того, что цель предоставления земельного участка в аренду была ранее достигнута, материалы дела не содержат.

Администрация в материалы дела представила акт осмотра спорного земельного участка от 10.12.2025 № 688, согласно которому на спорном земельном участке находится строение, выполненное из железобетонных конструкций, имеются оконные проемы без остекления, отсутствуют двери и ворота. Земельный участок не огорожен, имеется свободный доступ. Представлена фототаблица.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной

или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности

на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка

в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного

в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства,

на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 89:09:110201:28,

был предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства, нормы ЗК РФ о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов не применяются.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся

в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного

из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения

в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском

об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе,

в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1

ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов

в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона

от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует,

что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник

не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным

в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи

с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства

и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны

в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается,

за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются

по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445

ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства

по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы

и возражения участвующих в деле лиц, установив отсутствие у ответчика интереса

в изъятии объекта, не принятии мер, предусмотренных законом, отсутствие иного способа предоставления истцу земельного участка для завершения строительства, учитывая, что после изъятия земельного участка судьба построенного здания становится неопределенной, суд приходит к выводу о том, что действия департамента в настоящем случае не отвечают критериям разумности, не обеспечивают баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя, препятствует предпринимателю завершить строительство, нарушают право собственности, в связи с чем суд полагает, что отказ департамента, выраженный

в письме от 09.06.2025 № 89-173/0101-08-02/761, нарушает права и интересы истца.

При изложенных обстоятельствах, требования предпринимателя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:110201:28, сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номер 89:09:110201:274.

Взыскать с Администрации города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

Г.К. Ткаченко