Решение от 3 октября 2017 г. по делу № А82-1792/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-1792/2017
г. Ярославль
03 октября 2017 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дупан Е.А., секретарем судебного заседания Князевой Н.П.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа - Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй" (ИНН <***>; ОГРН <***>), Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: мэрия города Ярославля, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью «Зодиак», открытое акционерное общество «Водоканал»

- о признании недействительным договора купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй»;

- о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7;

- об истребовании из чужого незаконного владения ИП ФИО2 и передаче Территориальному управлению Росимущества в Ярославской области земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7,

при участии:

от прокуратуры - ФИО3 – сл. уд.

от ответчика 1 – ФИО4 – по дов. от 23.06.2017

от ответчика 2 – ФИО5, директор, выписка из ЕГРЮЛ,

от ответчика 3 – ФИО6 – по дов. от 03.03.2017,

от 3-го лица 3 – не присутствовали,

установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа - Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, Обществу с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй", Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй»; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7; о применении последствий недействительности сделок: ИП ФИО2 передать ФАУГИ земельный участок площадью 2963 кв.м с кадастровым номером 76:23:020907:7, расположенного по адресу: <...> во дворе д. 3.

Определением суда от 24.05.2017 принято уточненное исковое заявление прокуратуры Ярославской области, в котором истец просит:

- признать недействительным договор купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 от 25.07.2016, заключенный между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй»;

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 23.12.2016, заключенного между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7;

- истребовать из чужого незаконного владения ИП ФИО2 и передать Территориальному управлению Росимущества в Ярославской области земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Определением суда от 19.07.2016 произведена замена ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области на его правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Зодиак», ОАО «Водоканал».

Истец требования поддержал.

Ответчики возражали против предъявленных требований по доводам отзывов и дополнительных пояснений.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ранее направили в суд отзывы и пояснения, просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Третьи лица мэрия города Ярославля ООО «Зодиак», ОАО «Водоканал» отзывы не направили.

Судебное заседание проведено с перерывом, вынесено протокольное определение.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, среди прочего, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» указано, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу.

Как следует из представленных в дело документов, 25.07.2016 между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и ООО «Мастер-Строй» заключен договор купли-продажи № ФЗ-06-10/2-2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка площадью 2963 кв.м, с кадастровым номером 76:23:020907:7, расположенного по адресу: <...> во дворе д. 3, с видом разрешенного использования: многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Согласно п. 1.2 указанного договора на земельном участке находится нежилое здание насосной.

Названное здание общей площадью 48,4 кв.м находилось в собственности ООО «Мастер-Строй» (кадастровой номер 76:23:020907:39), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2013, и было приобретено по договору купли-продажи от 17.12.2013, заключенному с ООО «Зодиак».

Ранее здание насосной принадлежало ОАО «Водоканал», 15.06.2012 насосная была продана Обществу «Зодиак», 17.12.2013 продана Обществу «Мастер-Строй».

23.08.2016 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Мастер-Строй» на земельный участок площадью 2963 кв.м с кадастровым номером 76:23:020907:7.

23.12.2016 между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО2 заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, а именно: здание насосной (кадастровой номер 76:23:020907:39) (п. 1.1.1 договора) и земельный участок площадью 2963 кв.м, с кадастровым номером 76:23:020907:7 (п. 1.1.2 договора). Государственная регистрация права собственности ИП ФИО2 на данные объекты недвижимости произведена 28.12.2016.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7 имел площадь 67 кв.м, и был последовательно предоставлен Территориальным управлением ООО «Зодиак» по договору аренды от 31.07.2007 № 62 для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция).

В 2013 году Территориальным управлением было организовано проведение кадастровых работ в целях уточнения местоположения границ данного земельного участка, в результате которых площадь участка увеличилась с 67 кв.м до 2963 кв.м, а также изменен вид разрешенного использования участка с «для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция)» на «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду».

Указанное оформлено распоряжениями Территориального управления от 16.12.2013 №427 и от 25.12.2013 №713.

Внесены изменения в кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Прокуратура, ссылаясь на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 19.03.2013 № 12668/12, в иске указывает, что предоставление земельного участка площадью 2963 кв.м для эксплуатации здания насосной, которая имеет общую площадь 48,4 кв.м, является объективно необоснованным. По мнению истца, в результате действий Территориального управления ООО «Мастер-Строй» оказалось в преимущественном положении по сравнению с другими лицами, которые могли претендовать на получение земельного участка для целей строительства многоквартирного дома в собственность.

С учетом изложенного, истец полагает, что распоряжение земельным участком путем предоставления в собственность с видом разрешенного использования «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду» является незаконным.

Также прокуратура указывает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2016 № 1, заключенном между ООО «Мастер-Строй» и ИП ФИО2, имеются ссылки на документы, на основании которых общество приобрело указанные выше здание насосной и земельный участок, в связи с чем покупатель, ИП ФИО2, могла знать о незаконности приобретения данных объектов продавцом. В связи с изложенным, сообщает прокуратура, ИП ФИО2 не может быть признана добросовестным приобретателем.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7 был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.10.2001 площадью 67 кв.м, для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция).

В 2013 году были проведены кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

В результате проведенных работ площадь спорного земельного участка увеличилась до 2963 кв.м.

Как следует из отзыва департамента архитектуры, указанные действия противоречат положениям ч.5 с.27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости" (действующего на момент уточнения границ спорного земельного участка). Согласование границ земельного участка со стороны г.Ярославля не проводилось.

В настоящее время согласно карте функциональных зон в составе Генерального плана г.Ярославля, утвержденного решением муниципалитета г.Ярославля от 06.04.2006 № 226, спорный земельный участок расположен в жилой функциональной зоне.

Согласно карте градостроительного зонирования территории г.Ярославля (границы территориальных зон) в составе правил землепользования и застройки г.Ярославля (далее - Правила), утвержденных решением муниципалитета г.Ярославля от 17.09.2009 № 201, в редакции от 10.11.2016 № 753, спорный земельный участок расположен в общественно-жилой территориальной зоне (ОЖ). В соответствии со ст.40 Правил многоквартирные дома (19 и более надземных этажей), в том числе со встроенными и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду относится к условно-разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства в данной территориальной зоне.

По заявлению ООО «Мастер-Строй» от 17.12.2014 Департаментом было выдано разрешение на строительство 19-этажного многоквартирного дома с инженерными коммуникациями №RU 76301000-686-2014. Срок действия которого установлен до 25.09.2017.

Строительство на участке не начато. Договоры долевого участия в строительстве не заключены.

Усматривая в оспариваемых сделках по отчуждению земельного участка нарушение закона, прокуратура обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая в силу приведенных выше норм права доводы сторон и представленные ими документы, арбитражный суд приходит к выводу о том, что действия ответчиков при заключении договоров не соответствовали нормам законодательства.

Делая данный вывод, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2).

Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Так, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (пункт 6 статьи 39.3).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В статье 1 ЗК РФ содержатся основные принципы земельного законодательства, в том числе: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из приведенных норм и принципов следует, что земельные участки должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что для эксплуатации объекта – насосная - изначально был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 67 кв.м.

Этот земельный участок по ул.Серго Орджоникидзе (во дворе дома №3) был закреплен постановлением мэрии города Ярославля от сентября 2001г. №2750 за дочерним Государственным унитарным предприятием «Ярославский вагоноремонтный завод» Государственного унитарного предприятия Калужский завод «Ремпутьмаш» МПС РФ на праве бессрочного пользования для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция).

Согласно межевому плану от 19.08.2013, выполненному ООО АН «Грантком» по заказу ООО «Зодиак» (представитель по доверенности ФИО5) и распоряжения Теруправления от 16.12.2013 №427 были внесены изменения в кадастровый учет по изменению площади участка с 67 кв.м до 2963 кв.м.

Земельный участок был переоформлен в аренду Обществу «Мастер-Строй» (договор №507 от 26.12.2013) с измененной площадью и измененным видом разрешенного использования земельного участка, а затем выкуплен им (договор № ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016) в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Ответчик ООО «Мастер-Строй» не доказал необходимость приобретения в собственность земельного участка площадью 2963 кв.м, поскольку исходя из толкования действующих норм ЗК РФ, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Также суд отмечает, что в тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

В нарушение положений названных норм ответчики не представили доказательств, подтверждающих соответствие спорного земельного участка размерам, необходимым для использования здания насосной, нарушив тем самым выше указанные требования закона.

К представленному в обоснование увеличения площади земельного участка пояснению ООО АН «Грантком» суд относится критически, поскольку ранее в пользовании завода, затем иных лиц был земельный участок площадью 67 кв.м, поставленный на кадастровый учет, что являлось достаточным для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом наличия сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.

Таким образом, из системного толкования п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 г.) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Договор аренды между Теруправлением и ООО «Мастер-Строй» от 26.12.2013 № 507 содержит вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные дома 9 и более надземных этажей).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

При получении земельного участка в аренду арендатор получает право использования его по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора аренды между Теруправлением по Ярославской области и МУП «Ярославльводоканал», а затем ООО «Зодиак» являлся земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации промышленных строений (водопроводная насосная станция)». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Удовлетворение арендодателем обращения общества «Зодиак» об изменении вида разрешенного использования земельного участка повлекло обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Ни уполномоченный орган, ни правообладатель земельного участка не могут произвольно изменять вид разрешенного использования земельного участка, в том числе и в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, поскольку такое изменение не соответствует установленному законом порядку представления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В рассматриваемом случае произошло одновременное изменение вида разрешенного использования с «для эксплуатации промышленных строений» на «многоквартирные дома» и площади земельного участка, что противоречит выше указанным нормам закона, поскольку Земельный кодекс РФ устанавливает различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Вместе с тем, как указано ранее, при продаже данного земельного участка Теруправлением Обществу «Мастер-Строй» вид его разрешенного использования был определен как «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено-пристроенными объектами, связанные с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду».

24.12.2014 департаментом архитектуры и развития территории города мэрии г. Ярославля было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (количество этажей - 19) на указанном земельном участке, однако строительные работы до настоящего времени застройщиком не были начаты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13 также подтвержден вывод о возможности предоставления земельных участков по указанным выше основаниям только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Условие, согласно которому участок должен быть предоставлен для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, в рассматриваемом случае не соблюдено.

Для указанных в договоре купли-продажи от 25.07.2016 № ФЗ-06-10/2- 2016 целей (многоквартирные дома) земельный участок мог быть предоставлен в собственность только на торгах, проводимых в форме аукциона, в соответствии с ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Суд признает приведенные ответчиками в отзыве и пояснениях доводы несостоятельными, поскольку при совершении сделок по передаче земельного участка в аренду и последующий выкуп земельного участка в площади, превышающей необходимую для эксплуатации здания насосной, изменение вида разрешенного земельного участка на «многоквартирные дома (9 и более надземных этажей)…», произведены в нарушение процедуры и порядка, установленных законом. В связи с этим доводы ответчиков об отсутствии ущерба Российской Федерации от продажи земельного участка, о том, что земельный участок под зданием насосной мог быть выкуплен только собственником этого объекта и расторжение договора купли-продажи земельного участка не изменит результат сделки, о добросовестности приобретателей земельного участка суд полагает ошибочными и противоречащими выше приведенным нормам права. При этом суд отмечает, что доводы о том, что эксплуатации насосной с учетом проведения к зданию сетей необходима площадь больше той, чем была сформирована изначально для эксплуатации объекта, могут быть предметом другого спора (например, об установлении границ земельного участка), а в данном споре не могут быть приняты судом во внимание.

Доводы прокуратуры о наличии нарушения в процедуре выкупа земельного участка обоснованны.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

Поскольку ничтожным является договор аренды между Теруправлением и ООО «Зодиак» в части площади более 67 кв.м и вида разрешенного использования, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 76:23:020907:7 являются ничтожными.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ суд признает недействительным договор купли-продажи №ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй».

Доводы о добросовестности приобретения ИП ФИО2 имущества при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №1 от 23.12.2016 суд в отношении земельного участка не принимает, полагая, что предприниматель могла знать о незаконности приобретения участка продавцом и усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка площадью 2963 кв.м при наличии на нем здания площадью 48,4 кв.м. Оснований для применения ст.302 Гражданского кодекса РФ, в силу которой добросовестный приобретатель получает защиту от истребования приобретенного имущества, не имеется, поскольку к моменту совершения оспариваемой возмездной сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7 в части площади более той, которая необходима для использования здания, были нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку земельный участок ранее был отчужден без торгов. К тому же возмездность приобретения земельного участка сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ суд признает недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №1 от 23.12.2016, заключенный между и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй» и индивидуальным предпринимателем Иноземцевой Анной Владимировной, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Соответственно, подлежит удовлетворению и требование прокуратуры об истребовании из незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО2 и передаче Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (правопреемнику Территориального управления Росимущества в Ярославской области) земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Оценивая доводы Департамента архитектуры в части отсутствия согласования уточненных границ и площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, суд полагает, что взаимоотношения между уполномоченными органами в части разграничения федеральной и муниципальной собственности подлежат урегулированию в административном порядке вне рамок данного процесса.

При рассмотренных обстоятельствах требования прокуратуры основаны на законе, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина распределяется между ответчиками в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи №ФЗ-06-10/2-2016 от 25.07.2016 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7, заключенного между Территориальным управлением Росимущества в Ярославской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Строй».

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №1 от 23.12.2016, заключенный между и Обществом с ограниченной ответственостью «Мастер-Строй» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Истребовать из незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО2 и передать Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (правопреемнику Территориального управления Росимущества в Ярославской области) земельный участок с кадастровым номером 76:23:020907:7.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мастер-Строй в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуальным предпринимателем ФИО2 в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.