Решение от 30 сентября 2021 г. по делу № А43-27668/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-27668/2020

Нижний Новгород

30 сентября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2021.

Решение изготовлено в полном объеме 30.09.2021.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе

cудьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-529)

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Махневой И.И.,

после перерыва секретарем ФИО1


при участии представителей

от истца: ФИО2 (доверенность от 26.08.2020),

от ответчика: Осетровой А.В.(доверенность от 04.12.2020)


рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)


о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,


третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуальный предприниматель ФИО4,


и установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО4 на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 30.11.2020 № 3929, выполненного; об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П2 общей площадью 67,0 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0030063:45, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25, в части установления выкупной цены в размере 2 867 500 рублей и порядка ее уплаты в редакции истца.

Исковые требования основаны на статьях 217, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее – Закон № 135-ФЗ) и мотивированы тем, что Предприниматель имеет намерение реализовать преимущественное право на выкуп арендованного по договору от 22.03.2018 № 2/2358 помещения, однако предложенной продавцом размер выкупной стоимости считает завышенным.

В судебном заседании 16.09.2021, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. объявлялся перерыв до 11 часов 15 минут 23.09.2021.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленный иск, счел заключение судебной экспертизы от 15.04.2021 № 64-03/21надлежащим доказательством по делу; представитель ответчика иск не признал, счел, что заключение судебной экспертизы эксперта от 15.04.2021 № 64-03/21 не опровергло выводом ФИО4 о размере рыночной стоимости спорного объекта, поскольку эксперт необоснованно отнес арендованное Предпринимателем помещение к складскому помещению (нарушил пункт 5 ФСО № 3.4), следовательно, использовал неправильные аналоги № 1 и 2 (нарушил пункт 8 ФСО №1), в противоречии выводам об использовании нежилого помещения как складского использовал аналоги № 3 и 4, относящиеся к торгово-офисному сегменту (нарушил пункт 5 ФСО № 3).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, не обеспечило явку представителя.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, нежилое помещение П2 общей площадью 67 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0030063:45, расположенное по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, улица Литвинова, дом 25, является муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 25.12.2000 № 52-01/02-12/2000-569).

Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 22.03.2018 № 2/2358 указанного нежилого помещения сроком до 21.03.2023 для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание, обслуживание жилищного фонда, общественное питание, торговую, медицинскую, педагогическую деятельность, деятельность в области спорта, культуры, организации досуга. В тот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.

Арендатор письмом от 23.03.2020 уведомил арендодателя о намерении реализовать преимущественное право выкупа указанного нежилого помещения.

Письмом от 21.04.2020 № Исх-03-02-183032/20 Комитет возвратил истцу его заявление (от 23.03.2020), в виду того что на момент подачи им заявления (23.03.2020) у истца имеется задолженность по договору аренды от 22.03.2018 № 2/2358.

Комитет 06.05.2020 получил заявление Предпринимателя о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа спорного нежилого помещения в рассрочку на 59 месяцев.

По результатам рассмотрения заявления издано постановление Администрации Нижнего Новгорода от 24.07.2020 № 2549 об условиях приватизации спорного помещения.

В письме от 04.08.2020 № Исх-03-02-344837/20 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи по цене 4 541 666 рублей 67 копеек, определенной на основании отчета, выполненного ФИО4 от 17.06.2020 № 3701.

Не согласившись с установленной в проекте договора выкупной стоимостью объекта, Предприниматель направил 27.08.2020 Комитету протокол разногласий в отношении условия о выкупной цене, которую предложил установить в размере 2 867 500 рублей, определенном по состоянию на 17.06.2020 обществом с ограниченной ответственностью "Экспертный центр "Норматив" в отчете № 933.

Комитет отклонил протокола разногласий (письмо от 02.09.2020 № Исх-03-02-391599/20).

Наличие спора о выкупной цене помещения явилось основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Материалы дела подтверждают и стороны не оспаривают, что Предприниматель и арендуемое им помещение соответствует приведенным условиям.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Данная норма корреспондирует статьям 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно отчету об оценке от 17.06.2020 № 3701, выполненному ФИО4, и отчету об оценке № 933, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Экспертный центр "Норматив", величины рыночных стоимостей выкупаемого имущества определены на дату, иную нежели дату обращения Предпринимателя с заявлением о реализации предоставленного ему Законом № 159-ФЗ права.

В связи с эти суд предложил представить сторонам доказательства, подтверждающие размер рыночной стоимости имущества по состоянию на 06.05.2020.

Комитет представил в материалы дела отчет об оценке от 30.11.2020 № 3929, выполненный ФИО4, в соответствии с которым рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 06.05.2020 составила 4 408 333 рубля 33 копейки (без НДС).

Предприниматель не согласился с такой выкупной стоимостью, счел ее величину недостоверной, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 06.05.2020.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Коллегия судебных экспертов" ФИО5, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на указанную дату определена в размере 1 658 333 рублей 33 копеек (без НДС).

В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что величина рыночной стоимости помещения определена с учетом наиболее эффективного использования, по мнению эксперта, в качестве складского, которое соответствует виду текущего использования объекта. Недостоверность отчета № 3929 ФИО4 вызвана неверным определением назначения помещения и видом наиболее эффективного использования как торгового, следовательно ФИО4 неверно определил сегмент рынка, привел анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами из данного сегмента рынка, учел не соответствующие виду наиболее эффективного использования объекта (как складского) основные факторы, влияющие на спрос, рыночные процессы, в связи с чем неверно определил величину рыночной стоимости помещения.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал его ненадлежащим доказательством по делу.

Так, судебным экспертом не учен вид разрешенного использования помещения, согласованный сторонами в договоре аренды от 22.03.2018 № 2/2358, а также условие о недопустимости его использования в иных целях (пункты 1.1 и 4.2.3 договора). Эксперт по своей инициативе определил величину рыночной стоимости по состоянию на 06.05.2020 в соответствии с его текущим использованием Предпринимателем, неверно применил аналоги № 1 и 2, публикации которых датированы после 06.05.2020, без корректировки на время продажи, а также аналоги № 3 и 4, относящихся в торгово-офисному сегменту, при наличии вывода эксперта о наиболее эффективном использовании помещения под склад.

В связи с наличием в заключении судебной экспертизы противоречий в выводах эксперта суд неоднократно предлагал сторонам назначить по делу повторную судебную экспертизу и разъяснял возможность наступления неблагоприятных последствий в случае нереализации ими процессуальных прав и несовершения соответствующих процессуальных действий. Представители сторон от назначения повторной экспертизы отказались.

При таких обстоятельствах оценка заявленных в рассматриваемом деле требований и возражений сторон осуществлена судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности по имеющимся в материалах дела документам.

Оценив представленную в материалах дела доказательственную базу по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал отчет об оценке № 3929, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО4 относимым, допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого помещения на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права его приобретения, поскольку оно является ясным, полным и обоснованным, не содержит противоречий в выводах эксперта и не противоречит нормам действующего законодательства.

ФИО4 при подготовке отчета принял во внимание, что спорный объект использовался в качестве торгово-офисного, наиболее эффективное использование – как торговое, следовательно, в качестве аналогов объекта оценки эксперт обоснованно использовал коммерческие предложения по торговым помещениям, расположенным на первых этажах домов, расположенных в Канавинском районе Нижнего Новгорода, как и объект оценки, и исключил в качестве аналогов помещения офисного назначения.

Доказательств, опровергающих достоверность выводов ФИО4, истец не представил.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований с установлением цены выкупаемого имущества, определенной в отчете об оценке № 3929, выполненном индивидуальным предпринимателем ФИО4 Оснований для признания недостоверным указанной в данном отчете величины выкупной стоимости, не найдено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины и на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 — 170, 173 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П2 общей площадью 67 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0030063:45, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Литвинова, дом 25, изложив раздел 2 договора и пункты 3.2.1 и 3.2.2 раздела 3 договора в следующей редакции:

Раздел 2 договора: "Цена "объекта", отчуждаемого по настоящему договору, в соответствии с отчетом об оценке от 30.11.2020 № 3929, выполненным индивидуальным предпринимателем ФИО4, составляет 4 408 333 рубля 33 копейки (четыре миллиона четыреста восемь тысяч триста тридцать три рубля 33 копейки) (НДС не облагается)".

Пункт 3.2.1 договора: "Сумму в размере 73 472 рублей 22 копеек (семьдесят три тысячи четыреста семьдесят два рубля 22 копейки) (НДС не облагается) оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества".

Пункт 3.2.2. договора: "Сумму в размере 4 334 861 рубля 11 копеек (четыре миллиона триста тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят один рубль 11 копеек) (НДС не облагается) "Покупатель" перечисляет на счет "Продавца" ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной пунктом 3.2.1. настоящего договора в размере 73 472 рублей 22 копеек (семьдесят три тысячи четыреста семьдесят два рубля 22 копейки) (НДС не облагается)".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Коллегия судебных экспертов» (ИНН: <***>) 40 000 рублей стоимости проведения судебной экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области 10 000 рублей излишне внесенных для производства судебной экспертизы. Индивидуальному предпринимателю ФИО3 представить в арбитражный суд реквизиты для перечисления денежных средств.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что он был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Т.Н. Назарова