Решение от 17 июня 2025 г. по делу № А79-8143/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8143/2024
г. Чебоксары
18 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2025.

Полный текст решения изготовлен 18.06.2025.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Актив", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428010, <...>

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428032, <...>

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

третьи лица:

акционерное общество "Дорэкс", ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>,

муниципальное бюджетное учреждение "Управление территориального планирования" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428032, <...>,

общество с ограниченной ответственностью "ЕСА Проперти", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428010, <...>,

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при участии:

от заявителя – ФИО4 по доверенности от 17.05.2024,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 27.12.2024,

от третьего лица ООО "ЕСА Проперти" – ФИО6 по доверенности от 24.10.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Актив" обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, выраженного в письме от 13.08.2024 № 13421, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Актив" на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет; обязании Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора, подписать его и подписанный проект договора направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Актив" (т.1 л.д.148-151).

Определением суда от 09.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Дорэкс".

01.10.2024 в суд поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью "ЕСА Проперти" о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В обоснование ходатайства указал, что ООО "ЕСА Проперти" является собственником семи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020203:12.

Определениями суда от 08.10.2024, от 13.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЕСА Проперти", муниципальное бюджетное учреждение "Управление территориального планирования" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, ФИО1, ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование.

Представитель ответчика требование не признал.

Представитель третьего лица -ООО "ЕСА Проперти" считает требование необоснованным, указав, что препятствием для оформления права аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора является наличие самовольных построек на испрашиваемом земельном участке.

Третьи лица - акционерное общество "Дорэкс", муниципальное бюджетное учреждение "Управление территориального планирования" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, ФИО1, ФИО2, ФИО3, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц – акционерного общества "Дорэкс", муниципального бюджетного учреждения "Управление территориального планирования" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 21:01:020203:12 площадью 21386 кв.м расположен по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика – Чувашия, г. Чебоксары, р-н Ленинский, ул. Б. Хмельницкого, д. 3, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой для производственной деятельности (т.1 л.д.53-69). Земельный участок поставлен на кадастровый учет 02.11.2001. Сведения о правообладателе в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 21:01:000000:1760, 21:01:000000:1761, 21:01:020203:343, 21:01:020203:730, 21:01:020203:344, 21:01:020203:347, 21:01:020203:342, 21:01:020203:348, 21:01:020203:346, 21:01:020203:345.

Общество с ограниченной ответственностью "Актив" является собственником помещения с кадастровым номером 21:01:020203:626, расположенного в здании с кадастровым номером 21:01:020203:343, и собственником помещения с кадастровым номером 21:01:020203:627, расположенного в здании с кадастровым номером 21:01:020203:730 (т.1 л.д.17, 21).

Собственником зданий с кадастровыми номерами 21:01:020203:342, 21:01:020203:344, 21:01:020203:345, 21:01:020203:346, 21:01:020203:347, 21:01:020203:348, а также помещения с кадастровым номером 21:01:020203:714, расположенного в здании с кадастровым номером 21:01:020203:343, является общество с ограниченной ответственностью "ЕСА Проперти" (т.1 л.д.74-80).

Собственниками помещения с кадастровым номером 21:01:020203:625, расположенного в здании с кадастровым номером 21:01:020203:730, являются ФИО1, ФИО2, ФИО3 (т.1 л.д.125-126).

Общество с ограниченной ответственностью "Актив" обратилось в Администрацию города Чебоксары с заявлением от 27.06.2024 о предоставлении обществу на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 21:01:020203:730 сроком на 49 лет на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.12).

Письмом от 13.08.2024 №13241 Администрация города Чебоксары отозвала ранее направленное письмо о подписании проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12; сообщила, что площадь испрашиваемого земельного участка для эксплуатации зданий по ул.Богдана Хмельницкого, д.3 значительно превышает площадь расположенных на нем строений; указала, что в связи с непредставлением заявителем доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, оформление испрашиваемого земельного участка в аренду не представляется возможным (т.1 л.д.16).

ООО "Актив" просит признать незаконным отказ Администрации города Чебоксары, выраженный в письме от 13.08.2024 № 13241, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Актив" на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет и обязать Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в течение 14 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора, подписать его и подписанный проект договора направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Актив" (т.1 л.д.148-151).

Судебная защита в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предполагает восстановление нарушенного права заявителя в правоотношениях с ответчиком посредством пресечения неблагоприятных последствий незаконных актов, а также понуждения ответчика к надлежащему исполнению предусмотренных законом обязанностей.

Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, неделимым земельным участком признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

ООО "Актив" (собственник двух нежилых помещений общей площадью 746,6 кв.м, каждое из которых находится в двух разных зданиях) обратилось в арбитражный суд с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 21386 кв.м с кадастровым номером 21:01:020203:12.

Следовательно, именно заявитель должен доказать возможность применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса, допускающих заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора только при условии неделимости земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости. Однако такие доказательства в материалы дела не представлены. При этом суд неоднократно предлагал заявителю рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, в том числе по вопросу: является ли испрашиваемый участок делимым или неделимым; в случае его неделимости - определить площадь земельного, необходимую для эксплуатации всех объектов, расположенных на данном участке; в случае делимости земельного - определить площадь, необходимую для эксплуатации объектов, заявителю. Заявитель отказался от предложения суда рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы (протокол судебного заседания от 29.05.2025).

Недоказанность заявителем обстоятельств, на которые заявитель ссылается в обоснование своих требований, исключает их удовлетворение судом.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Судом установлено, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 21:01:020203:12 расположено 9 нежилых зданий, принадлежащих разным лицам (заявителю и третьим лицам - обществу с ограниченной ответственностью "ЕСА Проперти", ФИО1, ФИО2, ФИО3).

Таким образом, в настоящее время объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, перестали представлять собой единый имущественный комплекс – производственную базу, для цели эксплуатации которой был сформирован испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 21:01:020203:12, вид разрешенного использования которого "занимаемый производственной базой для производственной деятельности".

Исходя из изложенного, суд признает правомерным отказ Администрации города Чебоксары, выраженный в письме от 13.08.2024 № 13241, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Актив" на праве аренды без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет; правовых оснований для обязания Администрации города Чебоксары заключить с заявителем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020203:12 сроком на 49 лет со множественностью лиц на стороне арендатора не имеется.

В удовлетворении заявления следует отказать.

В силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики –Чувашии от 09.09.2024 по делу №А79-8143/2024, подлежат отмене.

Расходы по государственной пошлине, подтвержденные платежными поручениями от 04.09.2024 №261, от 05.09.2024 №263, суд относит на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требования отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики –Чувашии от 09.09.2024 по делу №А79-8143/2024.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова