Решение от 7 февраля 2020 г. по делу № А40-252777/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-252777/19-6-503
07 февраля 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" (121099, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ, ДОМ 32, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107139, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ОРЛИКОВ, ДОМ 3, КОРПУС Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)

о признании условий договора аренды федерального земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, передаваемого в аренду правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке №Д-22/ДА2016-17-3 от 16.06.2016 недействительными в части определения размере обязательства (арендных платежей) АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" как арендатора 1 не соразмерно доле в праве на нежилые помещения в здании кадастровый номер: 77:01:0004028:3949, принадлежащие на праве собственности АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ", с момента регистрации в ЕГРН соответствующих изменений по нежилым помещениям, указанным в п. 1.4 договора;

о приведении условий договора в соответствие в законодательством путем изменения его условий;

о взыскании неосновательного обогащения в размере 69 907 767,88 руб.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. от 09.01.20г. (дип. от 22.06.1999г. БВС 0246013), ФИО3 дов. от 01.12.2019г. (дип. от 27.10.2000г. ДВС 0744561)

от ответчика - ФИО4 дов. от 20.03.2019г. (дип. от 12.07.2016г. №107718 0531079)

У С Т А Н О В И Л:

АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 65 842 937 руб. 65 коп. и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.06.2016 № Д-22/ДА2016-17-з на следующих условиях:

Изложить абзац первый пункта 1.4 договора в следующей редакции:

«По состоянию на 16.06.2016 г. на участке расположены принадлежащие на праве собственности Арендатору 1 объекты недвижимого имущества суммарной площадью 39476,70 кв.м., что соответствует пропорции 37,9394686%, приходящейся на Арендатора 1, а именно, далее по тексту».

Дополнить пункт 1.4 абзацем следующего содержания:

«При смене собственника объекта/тов недвижимости и/или изменении параметров объекта/тов недвижимости, в том числе в результате разделения объекта или преобразования, с даты государственной регистрации соответствующих изменений в ЕГРН пропорция Арендатора 1 соразмерно изменяется и применяется в измененном виде к расчету размера арендной платы согласно п. 3.1.1. договора. Об изменении занимаемой площади Объектов недвижимого имущества Арендатор 1 уведомляет Арендодателя в письменной форме с приложением копий соответствующих подтверждающих документов (договор отчуждения или решение о преобразовании/разделении или выписка из ЕГРН). Внесения изменений в Договор в этой связи не требуется».

Дополнить договор пунктом 3.1.1 следующего содержания:

«Размер арендной платы за пользование участком для арендатора 1 определяется в соответствии с уменьшающейся пропорцией занимаемой площади принадлежащих на праве собственности арендатору 1 объектов недвижимого имущества с момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН».

Изложить абзац первый пункта 6.1 договора в следующей редакции:

«Изменение условий договора, за исключением тех, которые происходят в силу закона и/или во исполнение условий, предусмотренных пунктами 1.4, 3.1, 3.1.1, 3.4 настоящего договора, и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3 и 6.4 настоящего договора, допускаются по соглашению сторон» (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований в части взыскания неосновательного обогащения возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 16.06.2016 был заключен договор аренды федерального земельного участка № Д-22/ДА2016-17-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор 1 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004028:37 из земель населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектив здравоохранения, административных и офисных зданий, земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, находящийся по адресу: <...>, площадью 11 709 кв.м.

Земельный участок передан арендатору в пользование по передаточному акту 16 июня 2016 года.

Перечень объектов недвижимости, принадлежащих арендатору, приведен в п. 1.4 договора.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка по договору установлен на 49 лет.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за пользование участком для арендатора составляет 38 514 898 руб. 98 коп. в год, что составляет 9 628 724 руб. 75 коп. в квартал.

Расчет арендной платы арендатора произведен пропорционально занимаемой площади на объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, в соответствии с отчетом об оценке от 20.12.2015 № 2016-01/201 об определении величины прав пользования на условиях аренды с указанием величины годовой арендной платы земельного участка площадью 11 709 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Новый Арбат, д. 32, кадастровый номер 77:01:0000004028:37.

Как указывает истец, в связи с отчуждением объектов недвижимости на арендуемом земельном участке по договорам купли-продажи и переходом прав собственности на них, преобразованием паркинга в машиноместа, разделением объектов недвижимости на части, площадь земельного участка, занимаемого АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" по расчетам истца в период 16.06.2016 - 31.12.2019 уменьшалась с 39 476,7 кв. м до 19 744,7 кв. м.

При этом, за время арендного пользования земельным участком АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" производилась оплата арендных платежей исходя из первоначальной площади помещений, и составила за спорный период 189 774 915 руб. 44 коп.

08.05.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено обращение о необходимости произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением количества, принадлежащих на праве собственности объектов в здании и их площадей, а также возврате излишне оплаченных денежных средств в размере 65 842 937 руб. 65 коп.

Сопроводительным письмом от 28.11.2018 истец также направил в адрес ответчика дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.06.2016 № Д-22/ДА2016-17-з, в соответствии с которым просил внести изменения в условия договора в части определения размера обязательств арендатора по договору.

Однако обращения истца оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на задание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 Кодекса является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Таким образом, с момента регистрации права собственности третьих лиц на объекты недвижимости, расположенные в здании по адресу: <...>, последние становятся обладателями арендных прав по договору аренды земельного участка № Д-22/ДА2016-17-з от 16.06.2016.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, и учитывая, что арендатором произведено отчуждение объектов недвижимости, повлекшее изменение доли в праве на здание, АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" вправе требовать внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по расчету арендной платы в соответствии с уменьшающейся пропорцией занимаемой площади без внесения изменений в договор с установлением суммарной площади объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, на дату заключения договора равной 39 476,70 кв.м. (что соответствует пропорции 37,9394686%).

В связи с отсутствием возражений ответчика, и учитывая, что требования истца связаны с необходимостью приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, суд пришел к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о внесении изменений в пункты 1.4, 6.1 договора и дополнения договора п. 3.1.1 договора.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.

В силу пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку при определении размера обязательства каждого из лиц, использующих земельный участок для эксплуатации и содержания принадлежащего ему объекта недвижимости, необходимо исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из собственников, начисление ответчиком арендной платы путем определения доли истца равной площади всего земельного участка без учета и выделения доли иных собственников объектов недвижимости нельзя признать обоснованным.

Учитывая, что начисление арендной платы за спорный период производилось без учета уменьшающейся пропорции занимаемой АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" площади, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в размере 65 842 937 руб. 65 коп. в виде сбереженной арендной платы. Расчет суммы неосновательного обогащения, по результатам сверки взаиморасчетов, ответчиком не оспаривается, проверен судом и признан верным.

Поскольку у истца, в силу положений ст. ст. 39.20 ЗК РФ, отсутствовала обязанность оплаты арендных платежей в размере 65 842 937 руб. 65 коп., требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в указанном размере является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 8, 12, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39.20 ЗК РФ, и руководствуясь ст. 2, 4, 65, 71, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 16.06.2016 № Д-22/ДА2016-17-з на следующих условиях:

Изложить абзац первый пункта 1.4 договора в следующей редакции:

«По состоянию на 16.06.2016 г. на участке расположены принадлежащие на праве собственности Арендатору 1 объекты недвижимого имущества суммарной площадью 39476,70 кв.м., что соответствует пропорции 37,9394686%, приходящейся на Арендатора 1, а именно, далее по тексту».

Дополнить пункт 1.4 абзацем следующего содержания:

«При смене собственника объекта/тов недвижимости и/или изменении параметров объекта/тов недвижимости, в том числе в результате разделения объекта или преобразования, с даты государственной регистрации соответствующих изменений в ЕГРН пропорция Арендатора 1 соразмерно изменяется и применяется в измененном виде к расчету размера арендной платы согласно п. 3.1.1. договора. Об изменении занимаемой площади Объектов недвижимого имущества Арендатор 1 уведомляет Арендодателя в письменной форме с приложением копий соответствующих подтверждающих документов (договор отчуждения или решение о преобразовании/разделении или выписка из ЕГРН). Внесения изменений в Договор в этой связи не требуется».

Дополнить договор пунктом 3.1.1 следующего содержания:

«Размер арендной платы за пользование участком для арендатора 1 определяется в соответствии с уменьшающейся пропорцией занимаемой площади принадлежащих на праве собственности арендатору 1 объектов недвижимого имущества с момента внесения соответствующих изменений в ЕГРН».

Изложить абзац первый пункта 6.1 договора в следующей редакции:

«Изменение условий договора, за исключением тех, которые происходят в силу закона и/или во исполнение условий, предусмотренных пунктами 1.4, 3.1, 3.1.1, 3.4 настоящего договора, и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 6.2, 6.3 и 6.4 настоящего договора, допускаются по соглашению сторон».

Взыскать с ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107139, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ОРЛИКОВ, ДОМ 3, КОРПУС Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>) в пользу АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" (121099, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ, ДОМ 32, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: <***>) сумму неосновательного обогащения в размере 65 842 937 руб. 65 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 200 000 руб.

Возвратить АО "БСК-САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" (121099, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ, ДОМ 32, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: <***>) из дохода федерального бюджета госпошлину в размере 12 000 руб. 00 коп., перечисленную по платежному поручению от 12.09.2019г. № 1797.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова