Решение от 5 декабря 2019 г. по делу № А60-60095/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-60095/2019
05 декабря 2019 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О. Бронниковой, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-60095/2019

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – предприниматель ФИО1, истец)

к АДМИНИСТРАЦИИ ВЕРХНЕСАЛДИНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Администрация Верхнесалдинского городского округа, ответчик)

об обязании Администрации Верхнесалдинского городского округа заключить с ИП ФИО1 договор купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, корп. , помещения № 7-10, часть помещения № 16 на плане 2-го этажа.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, лично; ФИО2, представитель по доверенности от 07.12.18;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 15.01.19.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Верхнесалдинского городского округа об обязании заключить с предпринимателем ФИО1 договор купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, корп., помещения № 7-10, часть помещения № 16 на плане 2-го этажа.

Определением от 22.10.19 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

11.11.19 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство о приобщении к делу технического плана помещения. Документ приобщен.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, с учетом того, что стороны вправе представлять доказательства в течение всего судебного процесса до вынесения решения, суд полагает возможным окончить подготовку дела к судебному разбирательству, назначить дело к слушанию в основном судебном заседании.

Определением суда от 13.11.19 судебное заседание назначено на 29.11.19.

Ответчик возражал против исковых требований. Ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не поступало.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО1 является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, расположенного на втором этаже здания, начиная с 22 июля 1998 года, заключенного между Арендодателем в лице Комитета по управлению имуществом в соответствии с договором аренды № 127, общей площадью 21,9 кв.м. (комнаты № 7, 8 в приложении № 1).

В последующем каждый год, с Администрацией Верхнесалдинского городского округа заключались договоры аренды № 170 от 03.11.1999 (общей площадью 21,9 кв.м.), № 232 от 28.05.2001 (общей площадью 21,9 кв.м.), № 279 от 07.06.2002 (общей площадью 26,7 кв.м.), № 366 от 18.06.2003 (общей площадью 27,0 кв.м.), № 464 от 22.06.2004 (общей площадью 27,0 кв.м.), № 549 от 06.06.2005 (общей площадью 29,4 кв.м.), № 709 от 19.01.2007 (общей площадью 29,4 кв.м.) в редакции дополнительных соглашений к данному договору аренды от 25.12.2007, от 04.04.2007, от 08.04.2009, от 25.05.2011, от 15.02.2013, от 14.01.2016, от 22.01.2018, с пролонгацией договора.

Дополнительным соглашением от 04.04.2007 к договору аренды № 709 от 19.01.2007, в лице председателя Комитета по управлению имуществом Верхнесалдинского городского округа Петренко Романом Георгиевичем, было достигнуто соглашение с предпринимателем ФИО1, о передаче в аренду дополнительно помещения, площадью 9,8 кв.м., о чем в п. 1.1.1 договора аренды были внесены изменения в следующей редакции: «Арендодатель» передает, а «Арендатор» принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 39,2 кв.м. расположенное по адресу: <...> (комнаты № 7,8,9,10 в приложении № 1), а также часть площадей общего пользования пропорционально арендуемому помещению). То есть фактически площадь арендуемого помещения увеличилась на коридор, прилегающий непосредственно к арендуемым помещениям, площадью 9,8 кв.м.

В последствии истец часть арендуемого коридора, прилегающего к помещению № 16, отделил перегородкой и убрал перегородки между комнатами № 8 и № 9.

Как указывает истец, для согласования перепланировки нежилых помещений направлялось заявление в Администрацию Верхнесалдинского городского округа с целью объединения арендуемого помещения в единое целое с последующим его выкупом. В ответ на поступившее заявление, Администрация Верхнесалдинского городского округа произвела осмотр арендуемого помещения и на основании акта обследования нежилого помещения от 19.07.2018, в адрес истца поступила претензия № 784 от 24.07.2018, согласно которой Администрация Верхнесалдинского городского округа просила устранить выявленные нарушения.

Между тем истец в адрес Администрации Верхнесалдинского городского округа направил ответ, из которого следует, что 17.08.2018 истец заключил договор подряда на разработку проектной документации для перепланировки.

Срок окончания работ по договору не позднее 30.11.2018. Также сообщил, что по готовности все документы будут представлены в Комитет по управлению имуществом администрации Верхнесалдинского городского округа.

В дальнейшем проектная документация по перепланировке нежилых помещений по адресу: <...>, пом. №№7-10, часть помещения № 16 на плане 2-го этажа, была направлена в адрес Администрации Верхнесалдинского городского округа 11.12.2018 для согласования. Данное заявление и проектную документацию по перепланировке нежилых помещений, ответчик оставил без внимания.

06.05.2019 истец в адрес Администрации Верхнесалдинского городского округа направил заявление, в котором просил предоставить преимущественное право на возмездное отчуждение арендуемого предпринимателем ФИО1, нежилого помещения площадью 39,2 кв.м., по адресу: <...>.

В ответ на данное заявление от ответчика поступил ответ о том, что после устранения нарушений по перепланировке, Администрацией Верхнесалдинского городского округа будет запланировано проведение кадастровых и оценочных работ, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указывает истец, данный отказ является необоснованным, поскольку как было указано выше, истцом направлялось ранее в Администрацию Верхнесалдинского городского округа для согласования перепланировки нежилых помещений проектная документация, которая была оставлена без внимания со стороны ответчика.

Истец обратился к оценщику - ИП ФИО4 с целью оценки рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 39,2 кв.м. этаж 2, номер на поэтажном плане №№ 7,8,9,10, расположенных по адресу: <...>. Согласно отчету № 156-07/2019 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления на дату оценки, с учетом НДС при его наличии, составляет 714 000 (семьсот четырнадцать тысяч рублей) 00 копеек.

Истец считает, что уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, по обращению истца с заявлением к ответчику о приобретении арендуемого имущества, однако, от указанных действий незаконно уклонился.

Поскольку по заявлению истца не совершены юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 указанного Закона, истец считает обоснованными заявленные исковые требования к ответчику в части обязания Администрации Верхнесалдинского городского округа заключить с предпринимателем ФИО1, договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 39,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (помещение № 7-10, часть помещения № 16 на плане 2-го этажа).

01.10.19 истец направил ответчику претензию, поскольку ответа не поступило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что каждый из представленных договоров аренды имеет пункт, согласно которому арендатор обязуется согласовывать реконструкцию и капитальный ремонт арендуемого помещения с арендодателем, главным архитектором города, СЭС и органами пожарного надзора.

Между тем как указывает ответчик, арендатором проведена перепланировка помещений без согласования с арендодателем, указанные нарушения зафиксированы в акте обследования нежилого помещения от 19.07.2018. В адрес истца направлена претензия с требованием устранить выявленные нарушения, нарушения истцом не устранены. В свою очередь истцом 07.05.19 в адрес ответчика направлено заявление о предоставлении преимущественного права на возмездное отчуждение арендуемого нежилого помещения, в ответ ответчик указал, что для постановки на кадастровый учет объекта необходимо освободить незаконно занятые площади общего пользования, привести объект в соответствии с планом, указанным в приложении № 1 к договору аренды, доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры проведения кадастрового учета спорных помещений, истцом не представлено, следовательно такие объекты не могут быть предметом договора купли-продажи.

Факт того, что в помещениях, переданных в аренду, произведена перепланировка, истцом не оспаривается, подтверждается.

Поскольку в соответствии с договором аренды на проведение работ по перепланировке требовалось согласие арендодателя, ссылка предпринимателя на последующие попытки согласования перепланировки судом не принимаются, так как данное обстоятельство не подтверждает их согласования с арендодателем.

Суд полагает, что из текста Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) следует, что данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Между тем как следует из материалов дела и сторонами подтверждается на момент обращения с заявлением о предоставлении преимущественного права имущество, переданное по договору аренды, претерпело изменения (произведена перепланировка не согласованная с арендодателем).

По смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Доказательств осуществления государственный кадастровый учет на помещения, возникшие после перепланировки, в материалы дела не представлено.

Судом установлено, что истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Между тем исходя из доводов сторон, суд пришел к выводу о том, что в данном случае к отношениям подлежат применения нормы Закона № 159-ФЗ, требования истца основаны именно на нормах указанного закона.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что процедура заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества и иных сделок, направленных на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества прямо предусмотрена Законом № 159-ФЗ.

Судом учтено, что исходя из части 8 статьи 4 Закона№ 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона) (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

Между тем из доводов истца следует, что он воспринимает письмо ответчика о необходимости проведения кадастровых и оценочных работ после приведения объекта в первоначальное состояние, существовавшее до перепланировки, как отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права.

Однако в материалы дела не представлено доказательств того, что истцом ранее оспаривался отказ либо действия / бездействия уполномоченного органа по реализации преимущественного права.

Судом учтено, что в рамках настоящего дела данных требований также не заявлено.

Судом принято во внимание, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца направленные на понуждение ответчика к заключению договора без соблюдения процедуры, установленной Законом № 159-ФЗ направлены на заключение сделки в обход закона (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что недопустимо в соответствии с гражданским законодательством.

При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований, а потому в удовлетворении требований отказано.

При отказе в удовлетворении иска судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяЮ.С. Колясникова