Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А31-14097/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-14097/2017
г. Кострома
01 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2019 года

В судебном заседании 18.03.2019 объявлялся перерыв до 25.03.2019

Судья Арбитражного суда Костромской области Денисенко Лариса Юрьевна, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в заседании: от истца: Жила С.Н., по доверенности от 01.10.2018, ФИО2, доверенность от 07.08.2018, после перерыва - ФИО2, доверенность от 07.08.2018,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.11.2018, ФИО4, доверенность от 23.11.2018, ФИО5, доверенность от 23.11.2018, после перерыва - ФИО3, доверенность от 01.11.2018, ФИО5, доверенность от 23.11.2018,

а также 18.03.2018 - ФИО6 (эксперт БТИ), по доверенности от 14.03.2019 №20, ФИО7, специалист, паспорт, ФИО8, эксперт, паспорт,

рассмотрев материалы дела по иску предпринимателя ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП 304443723200013, адрес: г.Кострома) к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль-пласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: <...>) о признании части нежилого помещения местом общего пользования, признании общей долевой собственности на часть нежилого помещения, погашении записи в ЕГРП об индивидуальном праве на указанный объект,

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Костромской области,

установил:

предприниматель ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП 304443723200013, адрес: г.Кострома) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль-пласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: <...>), в котором просит суд:

1. Признать часть нежилого помещения № 1 (комнаты №№ 12,13), расположенного на 1-ом этаже по адресу: <...>, лит. А,А1 местом общего пользования.

2. Признать право общей долевой собственности на часть нежилого помещения № 1 (комнаты №№ 12,13), расположенного на 1-ом этаже по адресу: <...>, лит. А,А1.

3. Погасить запись об индивидуальном праве собственности ООО «Стиль-пласт» на часть нежилого помещения № 1 (комнаты №№ 12,13), расположенного на 1-ом этаже по адресу: <...>, лит. А,А1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Определением от 23 мая 2018 года производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов судебной строительно-технической экспертизы по следующему кругу вопросов:

1) Являются ли комнаты №№12, 13 нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>, (Литер «А», «А1», инвентарный номер № 0019/01), местами общего пользования Здания, расположенного по адресу: <...>: расположено ли в указанных комнатах механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и инженерные коммуникации, предназначенное для обеспечения функционирования, эксплуатации и обслуживания более одного помещения в Здании либо принадлежащих более, чем одному собственнику?

2) Являлись ли комнаты №№ 12, 13 нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>, (Литер «А», «А1», инвентарный номер №0019/01), местами общего пользования Здания с момента заключения Договоров купли-продажи между ООО «Стройбашня» (Продавец) и ООО «Русский транзит - АГ» (Покупатель), между ООО «Русский транзит - АГ» (Продавец) и ФИО9 (Покупатель) и между ООО «Промышленные инвестиции» и ООО «Стиль-пласт»?

Производство по делу возобновлено 04.10.2018. Экспертом представлено экспертное заключение, даны пояснения по проведенному им исследованию.

Определением от 20.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аграф-энергосервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: <...>).

Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области явку представителя в суд также не направило. Согласно отзыву регистрационного органа в Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись 44-44-01/086/2012-476 от 03.09.2012 о регистрации права собственности ООО «Стиль-пласт» на нежилые помещения, общей площадью: 622,3 кв.м., основная площадь: 445 кв.м., вспомогательная площадь: 177,3 кв.м., в том числе: часть нежилого помещения №1, расп. на 1 этаже (комн.№№12,13,22-33); помещения №2, расп. на 2 этаже (комн. №1); помещение №4 расп. на антресолях (комн. №№§-7); помещение №5, расп. на антресолях (комн. №№1-8), лит. А,А1, часть нежилого помещения №1, нежилые помещения №№2,4,5 (механическая мастерская литера А1) с кадастровым номером 44:27:050404:703 расположенные по адресу: <...>. В связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют записи об отдельном объекте недвижимости: часть нежилого помещения №1 (комнаты №№12,13), расположенные на 1-ом этаже, то и погасить записи об этих объектах не представится возможным, так как часть помещения №1 (комнаты №№12,13) на кадастровом учете не стоят в качестве самостоятельных объектов. Таким образом, Управление Росреестра полагает, что заявленные истцом требования в части погашения записи об индивидуальном праве собственности ООО «Стиль-Пласт» на часть нежилого помещения №1 (комнаты №№12,13), расположенные на 1-ом этаже по адресу: <...>, лит. А,А1 не подлежат удовлетворению.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Аграф-энергосервис» ФИО10 до начала судебного заседания уведомила суд о рассмотрении спора в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, заявив, что в спорных помещениях изначально проходили общие коммуникации всего здания, поскольку оно строилось в два этапа как единое целое и принадлежало одному собственнику. В 2004 году истцом было приобретено часть названного здания, в которое входят помещения №№ 12 и 13.

По мнению истца, поскольку в спорных помещениях находились отопительная система и электрическое распределительное устройство помещения №№ 12 и 13 являются мест общего пользования.

Ответчик иск не признает в полном объеме. Представители ответчика заявляют, что с момента приобретения ими второй части спорного административно-бытового здания названными помещениями они не пользовались, в помещения доступ не имели. Кроме того пояснили, что все коммуникации у них запитаны извне здания, кроме водопровода, несущая труба которого проходит через одно из помещений истца, тогда как все распределительные и запорные устройства, в том числе и водопроводной трубы находятся в помещении № 25, принадлежащем ответчику.

Кроме того, ответчиком даны пояснения о том, что спорные помещения никогда им не использовались, эксплуатация инженерных систем осуществляется самостоятельно.

В судебном заседании были заслушаны пояснения представителя ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» ФИО6, ФИО7, а также эксперта ФИО8

После перерыва, объявленного в судебном заседании до 25.03.2019 11 час. 00 мин., представители сторон поддержали ранее обозначенные позиции по спору.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.2001 открытое акционерное общество «СТРОЙБАШНЯ» (продавец) передало в собственность общества с ограниченной ответственностью «Русский транзит-АГ» (покупатель) часть нежилого строения, расположенного по адресу: <...>, включающее (Литер «А», инвентарный номер № 0019/01 по техническому паспорту, составленному на 03 августа 2000 года), назначение административно-бытовое, материал стен – смешанные, площадь по наружному обмеру – 249,8 кв.м, высота – 10,23 кв.м, объем – 255 м.куб. (т.1л.д.17-21).

Индивидуальным предпринимателем ФИО9 целей осуществления производственной деятельности (организация ювелирной мастерской) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.03.2004 приобретено у ООО «Русский транзит-АГ» недвижимое имущество - часть нежилого строения, расположенного по адресу: <...>, включающее (Литер «А», «А1», инвентарный номер № 0019/01 по техническому паспорту, составленному на 03 августа 2000 года) общей площадью 649,6 кв.м, в том числе: часть помещения №1 на 1-ом этаже комнаты по плану 1-11, 14-21 (общая площадь 217,80 кв.м); помещение № 1 на втором этаже комнаты по плану 1-15 (общая площадь 214,20 кв.м); помещение № 1 на 3-ем этаже комнаты по плану 1-9 (общая площадь 217,6 кв.м).

11 ноября 2005 года в ЕГРН внесен запись (44-4401/098/2005-298) о регистрации права собственности ФИО9 на часть нежилого помещения №1 (ювелирная мастерская), общая площадь: 635,6 кв.м, основная площадь: 430,2 кв.м, вспомогательная площадь: 205,4 кв.м, в том числе:

- часть помещения №1 на 1-ом этаже лит А (комн. №№3,7,10,18,19,34-47), общая площадь 196,7 кв.м., основная площадь 123,5 кв.м., вспомогательная площадь 73,2 кв.м.;

-помещение №1 на 2-ом этаже лит.А (комн.№№1,6-11,15-20), общая площадь 214,2 кв.м., основная площадь 119,6 кв.м., вспомогательная площадь 94,6 кв.м.;

- помещение №1 на 3-ем этаже (комн.№№1,10-15), общая площадь 224,7 кв.м., основная площадь 187,1 кв.м., вспомогательная площадь 37,6 кв.м.,инв.№0019/01, лит. А Адрес: <...>, часть нежилого помещения №1 (ювелирная мастерская) в административно-бытовом здании с механической мастерской и гаражом (т.1. л. д. 38).

Согласно сведениям технического паспорта по состоянию на 03.08.2000г. в пункте 2 графы «Особые отметки» указано, что в площадь помещений по 1-му этажу, составляющую 217,8 кв.м, входят комнаты №12 и №13 площадью 11,00 кв.м. (т.1 л.д.34).

Впоследствии, в связи с технологическими нуждами на основании разрешения на строительство № 5 от 15.03.2005г., выданного администрацией г.Костромы, ФИО9 была произведена реконструкция принадлежащих нежилых помещений. При этом, при проведении реконструкции в связи с проведенными работами расположение комнат и их нумерация были изменены.

ФИО9 после завершения реконструкции было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 15.06.2010 серия 44-АБ №380612 индивидуальному предпринимателю ФИО9 на праве собственности принадлежит часть нежилого помещения № 1, назначение: нежилое, общая площадь 634,1 кв. этаж 1,2,3, в том числе:

- комн. №№ 3,7,10,18,19,34-49, общая площадь 196,1 кв.м, расположенные на 1-ом этаже;

- комн. №№ 1,6-11,15-20, общая площадь 214,2 кв.м, расположенные на 2-ом этаже;

- комн. №№ 1,10-15,16,17, общая площадь 223,8 кв.м, расположенные на 3-ом этаже, адрес объекта: <...>.

В Едином государственном реестре недвижимости имеется регистрационная запись 44-44-01/086/2012-476 от 03.10.2012 о регистрации права собственности ООО «Стиль-пласт» на нежилые помещения, общей площадью: 622,3 кв.м., основная площадь: 445 кв.м., вспомогательная площадь: 177,3 кв.м., в том числе: часть нежилого помещения №1, расп. на 1 этаже (комн.№№12,13,22-33); помещения №2, расп. на 2 этаже (комн. №1); помещение №4 расп. на антресолях (комн. №№1-7); помещение №5, расп. на антресолях (комн. №№1-8), лит. А,А1, часть нежилого помещения №1, нежилые помещения №№2,4,5 (механическая мастерская литера А1) с кадастровым номером 44:27:050404:703 расположенные по адресу: <...>.

Указанные помещения были приобретены ООО «Стиль-пласт» по договору купли-продажи №8 от 12 сентября 2012 года у ООО «Промышленные инвестиции» (т.1 л.д.133-137).

Истцом в обоснование иска заявлено что, часть нежилого помещения (комнаты №№ 12, 13) здания, расположенного по адресу: <...>, (Литер «А», «А1», инвентарный номер № 0019/01) помещение №1 являются местом общего пользования по признаку нахождения в нем теплового узла, обслуживающего здание в целом, пользование которым осуществляется ФИО9 и осуществлялось сособственником ООО «Стиль-пласт» до недавнего перехода последнего на автономное отопление, а также по признаку наличия электрического распределительного устройства, размещенного в указанном помещении согласно техническим условиям электроснабжающей организации.

Посчитав, что спорные помещения относятся к общему имуществу обоих собственников здания, в связи с чем государственная регистрация ООО «Стиль-пласт» на указанные помещения является незаконной, ИП ФИО9 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно результатам строительно-технической экспертизы, назначенной судом (определение от 23.05.2018) и проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Строительная Экспертиза» (ООО«СтройЭксперт») ФИО8 помещения №№ 12, 13 нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...> (Литера «А», «А1», инвентарный номер 0019/01), местами общего пользования Здания, расположенного по адресу: <...> на момент обследования, не являются.

В ответе на второй вопрос суда «Являлись ли комнаты №№ 12, 13 нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>, (Литер «А», «А1», инвентарный номер №0019/01), местами общего пользования здания с момента заключения Договоров купли-продажи между ООО «Стройбашня» (Продавец) и ООО «Русский транзит - АГ» (Покупатель), между ООО «Русский транзит - АГ» (Продавец) и ФИО9 (Покупатель) и между ООО «Промышленные инвестиции» и ООО «Стиль-пласт»?» эксперт указал, что указанные помещения местами общего пользования Здания с момента:

-08.06.2001 года заключения Договоров купли-продажи между ООО «Стройбашня»(Продавец) и ООО «Русский транзит-АГ» (Покупатель) не являлись;

- от 16.03.2004 (помещения № 13), между ООО «Русский транзит-АГ» (Продавец) и ФИО9 (Покупатель), являлись ввиду единого узла ввода теплоснабжения.

- от 12.09.2012 (помещения № 13) года и между ООО «Промышленные инвестиции» и ООО «Стиль-пласт», являлись ввиду единого узла ввода теплоснабжения.

Также эксперт отметил, что согласно объемно-планировочного решения их организация в пространстве (высота помещений №12, 13 отличается от помещений литеры «А1») здания Помещения №№ 12, 13, относятся к литере «А» и являются встроенными в литеру «А1» и входят в общую площадь 1 этажа Литеры «А», что подтверждается Техническим паспортом нежилого помещения № 1 от 31.05.2016 года составленного по состоянию на 03.08.2000 года.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права ответчиком.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования (недвижимые вещи как самостоятельные объекты гражданских прав), отличается от правового режима нежилых помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (вспомогательные вещи по отношению к основной).

При рассмотрении споров суд исходит из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления N 64).

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу здания, в котором отдельные помещения принадлежат на праве собственности различным собственникам, относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку они имеют только вспомогательное назначение.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления N 64).

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Исходя из архитектурных особенностей здания, к помещениям, принадлежащим истцу, ответчику, имеются самостоятельные входы. Внутренний доступ между помещениями сособственников отсутствует. Каждая из частей здания, занимаемые истцом и ответчиком, фактически изолированы и технологически не связаны друг с другом, кроме водопровода, запитаны от коммунальных ресурсов самостоятельно. Водопроводная труба к ответчику идет через помещения истца транзитом, водозабор осуществляется ответчиком на своих площадях. Вход в помещение № 13 осуществляется с улицы, в № 12 из помещений принадлежащих истцу.

Как пояснили обе стороны, спорные помещения ими никогда совместно не эксплуатировались, использовались только ИП ФИО9 Режим использования помещений сторонами не согласовывался ввиду отсутствия факта владения ответчиками спорными помещениями, что не оспаривается сторонами.

Напротив, в выездном судебном заседании установлено, что ответчиком возведены и используются самостоятельные инженерные коммуникации, которые расположены в принадлежащем ему на праве собственности помещении № 25

Как пояснили стороны, разводка вентиляции идет с крыши и распределяется по всем помещениям. В потолке помещения № 12 находится один заглушенный выход вентиляционного отверстия, который не имеет разветвлений и предназначен для поступления воздуха только в помещение № 12.

В помещении № 13 находится принадлежащий истцу закольцованный теплоузел, идущий от теплосети, проходящей через помещения истца.

В отношении выводов эксперта о том, что помещение № 13 является местом общего пользования в виду единого узла ввода теплоснабжения, суд приходит к выводу, что на момент рассмотрения спора данный узел не функционирует и обрезан, каждый собственник самостоятельно обеспечивает теплом свои площади.

Данный вывод не может быть принят за основу вывода суда, поскольку не соответствует правовым характеристикам помещений общего пользования.

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, установив, что спорные помещения обособлены от помещений ответчика и не используются последним, приходит выводу о том, что она не отвечает правовому критерию обслуживания более одного помещения в здании и не может быть отнесена к общему имуществу здания, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников всех помещений в здании.

С учетом изложенных обстоятельств и выводов, требования о признании права общей долевой собственности и погашении записи об индивидуальном праве собственности ООО «Стиль-пласт» на часть нежилого помещения № 1 (комнаты №№ 12,13), расположенного на 1-ом этаже по адресу: <...>, лит. А,А1. по заявленным правовым основаниям подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 167, 169, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Л.Ю.Денисенко