Решение от 3 июня 2024 г. по делу № А27-22477/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело №А27-22477/2023


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


Резолютивная часть решения оглашена 20.05.2024                                                   г. Кемерово

Решение в полном объеме изготовлено 04.06.2024


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьева Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибирский экологический центр" (ИНН <***>) к акционерному обществу "ЕВРАЗ объединенный Западно-Сибирский металлургический комбинат" (ИНН <***>) об обязании передать объекты движимого и недвижимого имущества, обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности,

при участии:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 22.09.2023; ФИО2 – директор, приказ от 09.09.2019;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 07.02.2023; 



у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Сибирский экологический центр" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к акционерному обществу "ЕВРАЗ объединенный Западно-Сибирский металлургический комбинат" (далее - ответчик), в котором просит обязать  ответчика передать истцу в собственность следующие объекты недвижимого и движимого имущества согласно приложению №1 к предварительному договору №ДГЗС7-025587 от 25.11.2019, с учетом внесенных истцом платежей в счет выкупа имущества, в сумме 19 652 831,94 руб.:

-      земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1640 площадью 137775 кв.м, запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                     земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1641 площадью 9357 кв.м, запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                     земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1644 площадью 371 кв.м., запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                     главный корпус со встроенными помещениями - нежилое помещение общей площадью 7902,4 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0101001:5335, запись в ЕГРН № 42-01/06- 56/2004-537 от 16.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ,                <...>);

-                     административно-бытовой корпус со встроенными помещениями (нежилое помещение) общей площадью 1724,3кв.м. с кадастровым номером 42:30:0101001:3590, запись в ЕГРН № 42-01/06-74/2004-286 от 22.11.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-         насосная станция водяного пожаротушения - нежилое здание общей площадью 71,8 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1237, запись в ЕГРН № 42-01/06-56/2004-678 от 16.12,2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-           электроэстакада от опорной подстанции № 7 до трубосварочного цеха - сооружение протяженностью 570,12 м. с кадастровым номером 42:30:0410070:846, запись в ЕГРН № 42- 01/06-56/2004-680 от 16.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-                             сборный склад оборудования - нежилое здание общей площадью 575,2 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1400. План приватизации, Решение ТУ МИО РФ № 3- 2/199 от 12.03.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ,                                 <...>);

-                             отдельно стоящее нежилое здание (неотапливаемый склад № 1) - нежилое здание общей площадью 180 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1242, запись в ЕГРН № 42- 01/06-90/2004-840 от 31.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-        отдельно стоящее нежилое здание (неотапливаемый склад № 2) - нежилое здание общей площадью 540,7 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1243, запись в ЕГРН    № 42- 01/06-90/2004-837 от 31.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-       кранбалка электрическая г/п 2 т, зав. № 220143, высота подъема 6 м, мостовой, электрический, однобалочный, подвесной 2-7, 8-6-6-3, мощность двигателя 3,65 квт, грузоподъёмность -2 тн, пролет крана -6 м;

-                             кран консольный г/п 1 т, зав.№ -2525, высота подъёма - 3,2 м, тип - консольный, электрический, стационарный на консоли, мощность эл.двигателей - 3,18 квт, грузоподъемность - 1 т, вылет консоли -4 м, угол поворота - 360 градусов;

-                             кран консольный г/п 1 т, зав.№ 2515, высота подъема -3,2 м, тип - консольный, электрический, стационарный на косоли, мощность электродвигателей - 3,18 квт, грузоподъемность - 1 тн, вылет консоли -4 м, угол поворота - 360 градусов;

-                             кран мостовой г/п 10 тн, зав.№ 58212, высота подьема - 12 м, тип -мостовой, электрический, общего назначения, мощность 26 квт, грузоподъемность 10 т, пролет   - 28,5 м;

-                             кран мостовой электрический г-п 5+5, зав. №50404, высота подьема - 1205 м, тип - мостовой, электрический, общего назначения, мощность электродвигателей суммарная-                72 квт, грузоподъемность -Ют (5+5), пролет 28,5 м;

-                             кран мостовой электрический г/п 16/3,5 т, зав. № 3056, высотаподьема - 16/18 м, тип - мостовой, электрический, общего назначения, мощность суммарная - 44 квт, грузоподъемность - 16/3,5 т, пролет 28,5 м;

-                             часть объекта ограда с прожекторными мачтами в районе склада консервации, год постройки 1995;

                Обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к истцу следующих объектов недвижимого имущества:

-       земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1640 площадью 137775 кв.м, запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                      земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1641 площадью 9357 кв.м, запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                     земельный участок кадастровый номер 42:30:0410070:1644 площадью 371 кв.м., запись в ЕГРН от 11.08.2022 г., местоположение: РФ, Кемеровская область-Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, г. Новокузнецк, Заводской район, шоссе Космическое;

-                     главный корпус со встроенными помещениями - нежилое помещение общей площадью 7902,4 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0101001:5335, запись в ЕГРН                          № 42-01/06- 56/2004-537 от 16.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ,  <...>);

-                     административно-бытовой корпус со встроенными помещениями (нежилое помещение) общей площадью 1724,3кв.м. с кадастровым номером 42:30:0101001:3590, запись в ЕГРН № 42-01/06-74/2004-286 от 22.11.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-                     насосная станция водяного пожаротушения - нежилое здание общей площадью 71,8 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1237, запись в ЕГРН № 42-01/06-56/2004-678 от 16.12,2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-                     электроэстакада от опорной подстанции № 7 до трубосварочного цеха - сооружение протяженностью 570,12 м. с кадастровым номером 42:30:0410070:846, запись в ЕГРН                    № 42- 01/06-56/2004-680 от 16.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

-                     сборный склад оборудования - нежилое здание общей площадью 575,2 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1400. План приватизации, Решение ТУ МИО РФ               № 3- 2/199 от 12.03.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ,                           <...>);

-                     отдельно стоящее нежилое здание (неотапливаемый склад № 1) - нежилое здание общей площадью 180 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1242, запись в ЕГРН                    № 42- 01/06-90/2004-840 от 31.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>);

отдельно стоящее нежилое здание (неотапливаемый склад № 2) - нежилое здание общей площадью 540,7 кв.м, с кадастровым номером 42:30:0410070:1243, запись в ЕГРН               № 42- 01/06-90/2004-837 от 31.12.2004 (Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, <...>), с учетом ходатайства об уточнении исковых требований в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи имущества № ДГЗС7-025587 по передаче имущества истцу.

В судебном заседании представители истца на доводах с учетом уточнения настаивали, просили иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, дополнениях к отзыву.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 16.05.2019 между сторонами был заключен договор аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437, согласно которому арендодатель (ответчик) передает арендатору (истцу) во временное владение и пользование (аренду) недвижимое и движимое имущество, перечень и технические характеристики которого приведены в приложении № 1 к договору. Схема расположения имущества приведена в приложении № 2 к договору (п.1.1. договора).

Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Имущество будет использоваться арендатором для размещения производства по утилизации крупногабаритных шин (КГШ). Проектная документация, в соответствии с которой будет осуществляться организация указанного производства и технология, используемая при переработке КГШ, должна соответствовать требованиям, указанным в протоколе от 09.11.2018 № 075/№ 075/2666-1 совместного совещания сторон по вопросу соблюдения требований к ООС после ввода в эксплуатацию установки по переработке автомобильных шин (п. 1.2., 1.3. договора).

Размер арендной платы по договору составляет 96 400,80 руб. в месяц, в том числе НДС (20%) - 16 066,80 руб. Все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией имущества, в том числе энергозатраты, арендатор несет самостоятельно, в арендную плату они не включаются. Эти и любые иные возможные расходы, связанные с эксплуатацией имущества, при необходимости оплачиваются арендатором самостоятельно на основании отдельно заключаемых договоров в соответствии с п. 2.4.8 договора (п. 3.1. договора).

Договор заключен сроком на 6 месяцев и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии со стороны арендодателя возражений, связанных с нарушением арендатором условий договора, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 4.1., 4.5. договора).

25.11.2019 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи имущества № ДГС7-025587, согласно которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи имущества (далее-основной договор), существенные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре, реквизиты правоустанавливающих документов и технические характеристики имущества указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Схема расположения имущества с отражением частей земельных участков, которые будут проданы покупателю (истцу), указана в приложении № 2 к настоящему договору (п. 1.1. договора).

Срок заключения сторонами основного договора: не позднее 30.04.2021, при условии наступления совокупности обстоятельств, указанных в п. 1.3. договора (п. 1.2. договора).

Их пункта 1.3. договора следует, что условиями заключения основного договора являются совокупность следующих обстоятельств: получение покупателем (истцом) лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов 1-4 класса опасности и выделение продавцом (ответчиком) земельных участков, указанных в п. 1 приложения к настоящему договору.

В доказательство заключения предварительного договора и в подтверждение намерений покупателя заключить основной договор покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 20 % от общей стоимости имущества, указанной в п. 2.1. настоящего договора, в сумме 5 200 000 руб., в том числе НДС – 1 040 000 руб., в течение 5 рабочих дней с даты заключения настоящего договора (п. 1.6 договора).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что по согласованию сторон общая стоимость имущества по основному договору определяется следующим образом: стоимость имущества- 26 000 000 руб.- (минус) сумма арендной платы, уплаченной покупателем продавцу за весь период аренды приобретаемого по настоящему договору имущества в соответствии с договором № ДГЗС7-024437 от 15.05.2019  аренды недвижимого и движимого имущества, с учетом НДС (20%), в том числе:

2.1.1. Стоимость земельного участка ориентировочной площадью 162 600 кв.м. – 16 260 000 руб., НДС не предусмотрен;

2.1.2. общая стоимость остального имущества определяется следующим образом: стоимость имущества, определенная в соответствии с п. 2.1. настоящего договора - (–минус) 16 260 000 руб. (стоимость отчуждаемого земельного участка, указанного в п. 2.1.1. настоящего договора), в том числе НДС (20%). Стоимость (цена) каждого объекта будет определена в основном договоре после уточнения общей стоимости имущества в порядке, предусмотренном в настоящем пункте.

2.2.1. По соглашению сторон обеспечительный платеж, уплаченный покупателем в соответствии с п. 1.6. договора подлежит зачету в счет оплаты стоимости имущества.

Из пункта 3.1.1. следует, что продавец обязан в срок до 31.03.2021: - выделить и зарегистрировать как отдельные объекты недвижимого имущества: земельный участок ориентировочной площадью 15,2 га и земельный участок ориентировочной площадью 1,06 га, являющиеся частями земельного участка с кадастровым номером 42:30:0410070:1328 общей площадью 1113,3316 га, расположенного по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий городской округ, шоссе Космическое; - до заключения основного договора демонтировать имущество, указанное в п.1.8. настоящего договора.

Согласно пункту 3.2.1. покупатель обязан до 01.09.2020: - получить лицензию на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов 1-4 класса опасности; - уплатить обеспечительный платеж в порядке и в сроки, предусмотренные договором; - самостоятельно решить вопрос обеспечения доступа к приобретаемому земельному участку через земельный участок с кадастровым номером 42:30:0410070:114 с владельцем указанного земельного участка.

Истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 5 200 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 57 от 26.11.2019.

Во исполнение обязательств по договору аренды от 16.05.2019, истцом в адрес ответчика были перечислены денежные средства в общей сумме 6 488 115,78 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Также, истцом произведены улучшения арендуемого объекта недвижимости на общую сумму 7 964 716,14 руб., данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями.

Истец, считая, что им произведена существенная часть оплаты за имущество, которое он планировал приобрести в будущем в собственность (засчитывает в счет оплаты, произведенной им по предварительному договору обеспечительный платеж, арендные платежи по договору аренды и произведенные им улучшения арендуемого имущества), однако в нарушении условий предварительного договора основной договор между сторонами до настоящего времени не заключил, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, установив обстоятельства дела и подлежащие применению нормы материального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.       

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В данном случае требования истца направлены на понуждение ответчика к передаче имущества в собственность истца, исходя из условий предварительного договора купли-продажи № ДГС7-025587от 25.11.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из смысла статьи 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны указывают только на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные (существенные) условия договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГКРФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 указанного постановления).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ. В силу требований действующего гражданского законодательства вещные права на основании предварительных договоров не возникают, не передаются и не прекращаются, а влекут лишь обязанность по заключению основного договора в соответствии со статьей 429 ГК РФ.

Согласно пункту 2 указанной статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 названного Кодекса права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 5 Постановления № 54 указывается, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 65 АПК РФ, обязан доказать наличие следующих условий: совершение сделки в надлежащей форме, исполнение обязательства продавцом по передаче имущества, исполнение обязательства покупателем по оплате имущества, уклонение контрагента от государственной регистрации перехода прав по сделке.

Как было установлено, судом, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи имущества № ДГС7-025587 от 25.11.2019, согласно которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи имущества (далее -основной договор), существенные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре, реквизиты правоустанавливающих документов и технические характеристики имущества указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Схема расположения имущества с отражением частей земельных участков, которые будут проданы покупателю (истцу), указана в приложении № 2 к настоящему договору (п. 1.1. договора).

Срок заключения сторонами основного договора: не позднее 30.04.2021, при условии наступления совокупности обстоятельств, указанных в п. 1.3. договора (п. 1.2. договора).

Во исполнение условий договора, истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 5 200 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 57 от 26.11.2019.

Ранее, между этими же сторонами был заключен договор аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437 от 16.05.2019, согласно которому арендодатель (ответчик) передает арендатору (истцу) во временное владение и пользование (аренду) недвижимое и движимое имущество, перечень и технические характеристики которого приведены в приложении № 1 к договору. Схема расположения имущества приведена в приложении № 2 к договору (п.1.1. договора).

Во исполнение обязательств по договору аренды от 16.05.2019, истцом в адрес ответчика были перечислены денежные средства в общей сумме 6 488 115,78 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор № ДГС7-025587 от 25.11.2019 не может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Следовательно, лица, заключившие предварительный договор, связаны обязанностью заключить в будущем основной договор и обладают правом требовать от другой стороны заключения такого договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Суд также пришёл к выводу, что передача истцу объектов имущества (движимого и недвижимого) не была предусмотрена условиями заключенного между сторонами предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019 и не осуществлялась фактически.

Спорное имущество было передано истцу ответчиком во временное пользование на основании договора аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437 от 16.05.2019.

Постановлением № 10/22 (пункт 61) разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Предварительный договор № ДГС7-025587 от 25.11.2019 не предусматривал передачи  объектов имущества истцу.

Согласно п. 2.3. предварительного договора передача имущества производится в течение 10 (десяти) дней с даты полной оплаты покупателем стоимости имущества, указанной в п.2.2. предварительного договора.

Согласно п. 2.2. предварительного договора покупатель осуществляет оплату стоимости имущества, определенной в порядке, указанном в п. 2.1. предварительного договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 30 дней с даты заключения основного договора.

Таким образом, передача покупателю движимого и недвижимого имущества, осуществляется не в рамках заключенного продавцом и покупателем предварительного договора, а только в рамках исполнения заключенного между ними основного договора купли-продажи, следовательно, обязанность по передаче имущества у ответчика отсутствует.



С требованием о передаче объектов имущества истец к ответчику не обращался. Акты приема-передачи объектов имущества стороны не подписывали.

Кроме того, истцом не была исполнена обязанность по полной оплате объектов имущества, являющегося предметом предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019, как условия его передачи покупателю. Следовательно, обязанности по передаче имущества у ответчика не возникло.

То обстоятельство, что определенный период времени истец фактически имеет доступ к спорным объектам недвижимости на основании договора аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437 от 16.05.2019, не может свидетельствовать о наличии основания для государственной регистрации перехода права собственности по правилам статьи 551 ГК РФ.

Вышеизложенное свидетельствует об отсутствии каких-либо правовых оснований для передачи ответчиком истцу объектов недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019, а также обязании ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к истцу объектов недвижимого имущества.

Довод истца о том, что заключенный между сторонами предварительный договор                № ДГС7-025587 от 25.11.2019 является фактически договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку им произведена существенная часть оплаты за спорное имущество (обеспечительный платеж, арендные платежи по договору аренды, произведенные улучшения арендуемого имущества), суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

По условиям предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019 стоимость спорных объектов недвижимости составляет 26 000 000 руб.

Применяя изложенные разъяснения к обстоятельствам рассматриваемого спора, уплата 5 200 000 руб. не дает оснований квалифицировать подписанный истцом и ответчиком договор в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Кроме того, условиями предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019 стороны предусмотрели, что 5 200 000 руб. является не предварительной оплатой стоимости имущества, а обеспечительным платежом.

Так, по условиям предварительного договора покупатель перечисляет продавцу обеспечительный платеж в размере 20 % от общей стоимости имущества, указанной в п. 2.1. настоящего договора, в сумме 5 200 000 руб., в том числе НДС – 1 040 000 руб., в течение 5 рабочих дней с даты заключения настоящего договора. Обеспечительный платеж не является задатком и подлежит возврату покупателю в течение 15 дней после истечения срока заключения основного договора или по соглашению сторон подлежит зачету в счет оплаты стоимости имущества по основному договору. При возврате или зачете обеспечительного платежа проценты на него не начисляются (п.1.6., 1.7. договора).

Из пункта 2.2.1.договора  следует по соглашению сторон обеспечительный платеж, уплаченный покупателем в соответствии с п. 1.6. договора подлежит зачету в счет оплаты стоимости имущества.

Доказательств заключения сторонами соглашений о зачете внесенного обеспечительного платежа в счет оплаты недвижимого имущества в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд считает,  что обеспечительный платеж, внесенный покупателем в соответствии с условиями подпункта 1.6. предварительного договора, являясь способом обеспечения исполнения обязанности по заключению основного договора купли-продажи, и  не связан с оплатой объектов недвижимого имущества.

Довод истца об оплате им существенной части цены имущества не соответствует содержанию предварительного договора, поскольку из содержания предварительного договора № ДГС7-025587 от 25.11.2019 следует, что общая стоимость имущества по основному договору определяется следующим образом: стоимость имущества 26 000 000  руб. - (минус) сумма арендной платы, уплаченной покупателем продавцу за весь период аренды приобретаемого по настоящему договору имущества в соответствии с договором №ДГЗС7-024437 от 15.05 2019 аренды недвижимого и движимого имущества, с учетом НДС (20%). в том числе:

2.1.1. Стоимость земельного участка ориентировочной площадью 162 600 кв. м. 16 250 000 руб., НДС не предусмотрен.

2.1.2.      Общая стоимость остального имущества определяется следующим образом:

Стоимость имущества, определенная в соответствии с п. 2.1. настоящего договора-(минус) 16 200 000, 000 (стоимость отчуждаемого земельного участка, указанного в п. 2.1.1. настоящего договора), в том числе НДС (20%).

Стоимость (цена) каждого объекта будет определена в основном договоре после уточнения общей стоимости имущества в порядке, предусмотренном в настоящем пункте».

Таким образом, только при заключении основного договора его цена понижается на сумму, оплаченную истцом денежных средств по договору аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437 от 16.05.2019.

Договор аренды недвижимого и движимого имущества № ДГЗС7-024437 от 16.05.2019, заключенный между сторонами, является самостоятельным договором, за временное владение и пользование движимым и недвижимым имуществом по которому истец уплачивает ответчику арендную плату.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку основной договор между истцом и ответчиком не заключен, то сумма арендных платежей не может входить в цену расчетов между сторонами за имущество, являющееся предметом предварительного договора, и соответствуют своему прямому назначению - оплата за арендуемое имущество.

Также суд находит доводы истца о включении расходов истца на отделимые и неотделимые улучшения имущества в счет оплаты за спорное имущество необоснованными, так как предварительным договором № ДГС7-025587 от 25.11.2019 на истца такая обязанность не была возложена. Кроме того, из содержания 3.1. договора аренды от 16.05.2019 следует, что все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией имущества, в том числе энергозатраты, арендатор (истец) несет самостоятельно, в арендную плату они не включаются. Эти и любые иные возможные расходы, связанные с эксплуатацией имущества, при необходимости оплачиваются арендатором (истцом) самостоятельно на основании отдельно заключаемых договоров в соответствии с п. 2.4.8 договора.

Таким образом, поскольку факт владения истцом спорными имуществом на момент рассмотрения дела материалами дела не подтвержден, истец не произвел полной оплаты недвижимого имущества, акт приема-передачи недвижимого имущества не подписывался, заключенный между сторонами предварительный договор № ДГС7-025587 от 25.11.2019 не является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом, суд учитывает, что предварительный договор № ДГС7-025587 от 25.11.2019 содержал однозначное условие о заключении основного договора не позднее 30.04.2021, стороны могли заключить основной договор в течение срока действия предварительного договора в случае направления одной из сторон другой стороне соответствующего предложения до 30.04.2021, а поскольку до этой даты основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении этого договора, в связи с чем у сторон утрачен интерес в заключении основного договора, а соответствующее обязательство по предварительному договору прекращено 30.04.2021.

Доказательств изменения первоначально согласованного сторонами срока заключения основного договора (30.04.2021) истцом в материалы дела в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено.

Суд также отмечает, что с иском, в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ (требование о понуждении к заключению договора), истец в разумные сроки с момента истечения срока для заключения основного договора не обращался.

Иные доводы истца судом рассмотрены, отклонены как несостоятельные, основаны на неверном толковании норм материального права.

Исходя из вышеуказанного, суд признает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ остаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.


           Судья                                                                                                              А.В. Алференко