Решение от 19 января 2024 г. по делу № А41-63075/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63075/23
19 января 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 25 декабря 2023

Полный текст решения изготовлен 19 января 2024

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбановой Х.З., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (143904, Московская область, Балашиха город, Энтузиастов шоссе, дом 7, корпус 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" (143985, Московская область, Балашиха город, ФИО1 (Саввино мкр.) ул, дом 8, пом/эт/рм I/1/А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности и пени за просрочку исполнения обязательств,

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" к

Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха

об изменении размера арендной платы по договору аренды,

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" со следующими требованиями:

Взыскать с ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №4119 от 09.12.2010 г. за период с 4 кв. 2022 г. по 1 кв. 2023 г. в размере 8 329 231,36 руб., пени – 294 187,17 руб., общая сумма задолженности – 8 623 418,563 руб.

Ответчик заявил встречный иск (уточненный в порядке ст. 49 АПК РФ):

Внести изменения в договор аренды земельного участка № 4119 от 09.12.2010 дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2023 на следующих условиях:

1. Изложить пункт 3.1. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:71, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается с 01 октября 2022 года в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

2. Приложение №1 к договору аренды земельного участка № 4119 от 09.12.2010 изложить в редакции Приложения № 1 к настоящему Дополнительному соглашению №1, являющегося неотъемлемой частью Договора № 4119 от 09.12.2010.

3. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

Приложение №1 к Дополнительному соглашению №1 от 20.05.2023 к договору аренды № 4119 от 09.12.2010.

Расчет арендной платы за земельный участок

Арендатор: ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик»

Адрес участка: <...>

1.1. Арендная плата (Ап) рассчитывается по формуле: Ап=Кс* Нс,

где Кс – кадастровая стоимость земельного участка.

Нс - налоговая ставка земельного налога

Расчет годовой арендной платы за год:

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Разрешённое использование

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Годовая арендная плата

(ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка) (руб.)

1
50:50:0020601:71

Улично-дорожная сеть

471 550 430,88

в 2022 году

1 414 651,29

2
50:50:0020601:71

Улично-дорожная сеть

319 063 975,16

с 01.01.2023

957 191,93

Арендная плата за земельный участок в год в 2022 году составляла 1 414 651,29руб. (Один миллион четыреста четырнадцать тысяч шестьсот пятьдесят один рубль 29 копеек), а с 2023 года в год составляет 957 191,93 руб. (Девятьсот пятьдесят семь тысяч сто девяносто один рубль 93 копейки), а регулярные платежи:

Арендная плата (руб.)

Год

957 191,93

Квартал

239 297,98

4 квартал 2022 года

353 662,82

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что первоначальные заявленные требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аврора» (арендатор) 09.12.2010 заключен договор аренды земельного участка № 4119, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:71 площадью 113 812 кв. м, расположенный по адресу: <...> для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку, категория земель: «земли населенных пунктов».

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование на период с 01.12.2010 по 26.04.2050.

Размер и условия внесения арендной платы предусмотрены разделом 3 договора аренды.

На основании соглашения от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.12.2010 № 4119 перешли к ответчику.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате, истец направил в адрес ответчика претензию от 16.07.2020 с требованием погасить задолженность.

Поскольку требования указанной претензии ответчиком в добровольном порядке не исполнены, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, не согласный с исковым заявлением, представил отзыв и заявил встречный иск о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы.

Указывает, что поскольку земельный участок предоставлен для жилищного строительства, постольку размер арендной платы не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды №4119 от 09.12.2010 заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Так, 27.08.2007 между Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области, ООО «Аврора» (инвестор-застройщик) и ООО «Авеста-Строй» (управляющая компания) заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> (Центр-2).

В дальнейшем в данный инвестиционный контракт неоднократно вносились изменения, в том числе 15.10.2019 между Администрацией городского округа Балашиха Московской области (правопреемник Администрации городского округа Железнодорожный Московской области), ООО «Аврора» (инвестор-застройщик), ООО «Авеста-строй» (управляющая компания), ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (новый инвестор), ООО «Специализированный застройщик «Лидер подмосковья» (специализированный застройщик), АО «Монолитное Строительное Управление-1» (новый инвестор-2) заключено дополнительное соглашение № 8, согласно которому, учитывая состоявшийся переход прав аренды от инвестора-застройщика к новому инвестору на нижеперечисленные земельные участки, на территории которых реализуется инвестиционный проект: в том числе участок с кадастровым номером 50:50:0020601:71, площадью 113 812 кв.м, инвестор застройщик и управляющая компания передают, а новый инвестор принимает права и обязанности инвестора-застройщика и управляющей компании по контракту в части строительства объектов на указанных земельных участках, а Администрация дает согласие на переход указанных прав и обязанностей по контракту к новому инвестору путем подписания настоящего дополнительного соглашения №8.

В пункте 2.6.2 статьи 2 инвестиционного контракта, изложенной в редакции дополнительного соглашения № 8, предусмотрено, что земельные учатки-2, на территории которых происходит реализация инвестиционного проекта новым инвестором, - это участки, в том числе с кадастровым номером 50:50:0020601:71, площадью 113 812 кв.м.

Судом установлено, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, постольку инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764/19, №А41-96757/19 № А41-77509/20.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 №3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: <...> согласно которому земельный участок, в том числе с кадастровым номером 50:50:0020601:71 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора».

Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022. Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен, на момент рассмотрения дела суду не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:71 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Суд отклоняет довод Комитета о том, что ВРИ спорного участка – улично-дорожная сеть, а потому должен применять коэффициент 1,5% (в отношении прочих земельных участков), так как данный земельный участок указан в инвестиционном контракте в редакции дополнительного соглашения № 8 от 15.10.2019 как участок, на территории которого реализуется инвестиционный проект.

Согласно договору аренды № 4119 от 09.12.2010 земельный участок передан в пользование именно для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Также суд принимает во внимание письмо Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области в адрес ответчика, согласно которому спорный земельный участок предусмотрен под размещение улично-дорожной сети именно мкр. «Центр-2» в соответствии с проектом планировки микрорайона территории «Центр-2» (корректировка), утвержденным постановлением администрации городского округа Железнодорожный от 15.08.2012 № 1779.

Буквальное толкование решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03, в котором определены процентные ставки, позволяет установить, что налоговая ставка дифференцируется не в зависимости от вида разрешенного использования участка, а от целей, для которых предоставляется участок.

В данном случае судом установлено, что участок предоставлен именно для жилищного строительства, и размещение улично-дорожной сети в пределах микрорайона не меняет цели его предоставления, поскольку такая улично-дорожная сеть используется для обеспечения проезда, прохода в пределах застройки микрорайона.

Из представленных выписок из ЕГРН в отношении участка с кадастровым номером 50:50:0020601:71 следует, что кадастровая стоимость с 08.10.2020 составляет 471 550 430,88 руб., с 01.01.2023 – 319 063 975,16 руб.

Следовательно, размер подлежащей уплате арендной платы за 4 квартал 2022 года составляет 353 662, 82 руб., а за 2023 г. – 957 191,93 руб.

Судом проверен расчет истца, и с учетом установленных обстоятельств и представленных ответчиком платежных поручений № 7339 от 05.12.2022 и № 754 от 09.03.2023, а также принимая во внимание наличие переплаты ответчиком, что следует из представленного истцом расчета, суд признает, что на стороне ответчика задолженность перед Комитетом отсутствует.

При этом с учетом установленных обстоятельств, поскольку претензия ответчика в адрес Комитета о внесении изменений в договор аренды оставлена без удовлетворения, суд признает обоснованным встречный иск удовлетворить в части:

- Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 4119 от 09.12.2010:

1. Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:71, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

2. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

Поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.

Встречный иск удовлетворить в части.

Внести изменения в Договор аренды земельного участка № 4119 от 09.12.2010:

1. Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:71, начиная с 01 октября 2022 года, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

2. Изложить пункт 3.4. Договора аренды земельного участка в следующей редакции:

«3.4. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, категории, разрешенного вида использования, а также после введения объекта строительства в эксплуатацию (для договоров, согласно которым земельный участок предоставляется для строительства) и в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.

Арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня изменения кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Московской области.».

В остальной части встречный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха в пользу ООО "ГЛАВСТРОЙ-САВВИНО" - СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано.

Судья А.А. Попов