Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А56-52563/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52563/2025
07 ноября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Администрация Всеволожского Муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 188640, <...> ,ИНН <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "ЭСНА" (адрес: Россия, 196620, город Санкт-Петербург, <...> литера а, помещ. 3-н , ИНН <***>)

о взыскании

при участии

- от истца: представитель по доверенности от 16.12.2024, ФИО1

- от ответчика: представитель по доверенности от 31.10.2023, ФИО2

установил:

Администрация Всеволожского Муниципального района Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭСНА" (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка Nº 15/4.4-08 от 15.05.2018 года в размере 11 015 546 руб. 11 коп. за период с 15.06.2021г. по 28.02.2024г.; пеней за просрочку исполнения обязательств по Договору аренды земельного участка Nº 15/4.4-08 от 15.05.2018 года в размере 9 528 510 руб. 37 коп. по состоянию на 23.05.2025 год; неустойки, начисленной на сумму долга 11 015 546 рублей 11 копеек из расчета 0,15% в день, за период с 24.05.2025 по дату фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 15.06.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 22.10.2025.

В судебном заседании 22.10.2024 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2018 N 15/4.4-08 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...> площадью 7500 кв. м, категории - из земель населенных пунктов, для использования в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса (далее - участок).

Согласно пункту 1.3 договора приведенное выше описание целей использования участка (разрешенное использование) является окончательным и может быть изменено с письменного согласия арендодателя в случаях, прямо предусмотренных законодательством, целевое использование земельного участка является существенным условием договора.

Срок аренды участка устанавливается 01.03.2018 по 28.02.2021 (пункт 2.1 договора). На основании дополнительного соглашения от 10 марта 2021 года срок действия договора аренды № 15/4.4-08 от 15.05.2018 года продлен по 28.02.2024 год.

В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы. В соответствии с п.3.2 договора установлен размер годовой арендной платы за участок, который составляет 756822,40 рублей в год. Порядок оплаты по договору закреплен в п. 3.4 договора, согласно которому арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Согласно п.5.2 Договора в случае нарушения арендатором п. 3.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы аренды платежей за каждый день просрочки.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом денежных обязательств по договору, направила в адрес Общества претензию от 15.05.2018 N 15/4.4.-08 с требованием об оплате задолженности по арендной платы и пеней.

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства ответчиком перечислены не были, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что Общество по независящим от него причинам с момента заключения договора было лишено возможности использовать земельный участок, так как уже 15.03.2018 приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области № 23 установлены виды разрешенного использования, которые не допускают размещение на данном участке зданий спортивно-развлекательного комплекса, в связи с чем Обществу было отказано в получении разрешения на строительство.

Оценив, собранные по делу доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из анализа приведенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, соответственно, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела (часть 3 статьи 70 АПК РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.03.2018 N 23, то есть еще до подписания сторонами договора аренды, но после принятия Администрацией решения о предоставлении земельного участка Обществу, внесены изменения в Правила землепользования и застройки, в том числе в части видов разрешенного использования арендованного участка, согласно которым возможность размещения зданий спортивно-развлекательного комплекта (пункт 1.1 договора) на арендованном земельном участке не предусмотрена.

По результатам рассмотрения проектной документации, представленной Обществом, последнему было отказано в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке здания спортивно-развлекательного комплекта в порядке части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) по причине несоответствия представленных документов требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, то есть фактически поскольку земельный участок не предусматривает такого вида использования.

Из письма Администрации от 24.06.2021 N 2621/-0-15 следует, что во внесении изменений в договор в части цели использования участка по заявлению Общества от 25.05.2021 исх. N 27 арендатором также было отказано.

При этом возможности каких-либо альтернативных вариантов использования спорного земельного участка Администрацией Обществу не предоставлено.

Данные обстоятельства были установлены Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 15.04.2022 по делу № А56-41050/2021.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 30-КГ20-1-К5 по делу N 2-1085/2019).

Апелляционный суд при рассмотрении дела № А56-41050/2021 пришел к выводу, что в данном случае ответчик не имел как юридической, так и фактической возможности достраивать спорный объект, то есть использовать земельный участок для обусловленных договором целей в результате действий истца.

После получения отказа в выдаче разрешения на строительство, Общество предприняло попытки изменить установленную Договором аренды цель использования участка на ту, которая бы соответствовала действующему градостроительному регламенту, а также получить разрешение на строительство, реконструкцию существующего объекта в магазин, который отвечал новым требованиям этого регламента. Однако данные инициативы были отклонены соответствующими муниципальными органами, решения которых впоследствии были поддержаны судами (дела № А56-114757/2021 и А56-8438/2022).

Таким образом, Обществу было отказано в использовании участка как для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса, так и использовать участок альтернативным образом из-за чего суд апелляционной инстанции по делу № А56-41050/2021 пришел к выводу, что ответчик не имел как юридической, так и фактической возможности достраивать спорный объект, то есть использовать земельный участок для обусловленных договором целей в результате действий истца и, сославшись на нормы пункта 4 статьи 614 и 416 ГК РФ, отказал в иске о взыскании арендной платы за период предшествующий заявленному в настоящем деле.

В рамках настоящего дела истец заявляет о взыскании арендной платы за последующий период с 15.06.2021г. по 28.02.2024, в течение которого вышеуказанные обстоятельства влекущие невозможность использования участка устранены не были.

Так, судом установлено, что для преодоления сложившейся ситуации Общество инициировало процедуру завершения строительства именно спортивно-развлекательного комплекса, который строило изначально, в связи с чем 13.04.2023 обратилось за соответствующим разрешением, в котором Обществу отказали из-за несоответствия данного объекта требованиям градостроительного плана (решение администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17 апреля 2023).

Затем законность указанного решения оспаривалась Обществом в рамках дела № А56-58911/2023, где общество с ограниченной ответственностью "Эсна" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17 апреля 2023 г. в выдаче разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса с кадастровым номером 47:07:1044001:44783, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585, а также о понуждении Администрации поселения устранить допущенное нарушение путем выдачи в течение семи рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу разрешения на завершение строительства спортивно-развлекательного комплекса.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 26 сентября 2023 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2023 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2024 г., в удовлетворении заявленных требований отказал.

В определении от 22.10.2024 Верховный Суд РФ пришел к выводу, что принятые в пользу муниципального органа судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, указав, что Общество вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса, частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса получить разрешение на строительство спортивно-развлекательного комплекса, достроить данный объект и в дальнейшем использовать указанный комплекс и земельный участок, на котором он расположен, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия», а поскольку вопрос безопасности объекта не был исследован, дело было направлено на новое рассмотрение (определение Верховного Суда РФ от 22.10.2024 № 307-ЭС24-9661).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2025 по делу № А56-58911/2023 решение об отказе в выдаче разрешения на строительство было признано незаконным.

Таким образом, в течение спорного периода времени, равно как и предшествующего, Общество не могло использовать земельный участок.

В свою очередь, невозможность использования участка по назначению влечет последствия, установленные как нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, так и нормой статьи 416 ГК РФ.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021).

В рассматриваемом случае условия пользования арендованным земельным участком таковы, что пользование им в соответствии с условиями договора невозможно, что свидетельствует о неисполнении истцом надлежащим образом встречного обязательства по предоставлению земельного участка.

При этом, как указано выше, отсутствие у арендодателя правовой возможности обеспечить реализацию договора (строительство зданий спортивно-развлекательного комплекса), обусловлено объективными причинами, вытекающими из нормативных предписаний.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика в части невозможности использования Обществом земельного участка, истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах отсутствие у Общества возможности использовать земельный участок по назначению, по причине, за которую арендатор не отвечает, исключает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы в спорный период, равно как и начисление ему штрафных санкций за неперечисление арендных платежей, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле,

посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.