Решение от 25 сентября 2023 г. по делу № А41-35229/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-35229/23
25 сентября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 20 сентября 2023

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2023


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АДМИНИСТРАЦИЯ РГО МО к ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА о расторжении и обязании

и встречный иск о признании и взыскании

При участии в судебном заседании - согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского городского округа Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды №37 от 08.08.2008, заключенный между Администрацией Рузского городского округа Московской области и ЗАО «Дом отдыха Руза» с момента вступления в силу судебного решения и обязании возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Московская область. Рузский район дом отдыха «Руза» дом 7, с кадастровым номером 50:19:0050511:0014 в течение 5 дней с момента вступления в силу судебного решения.

В суд также поступило встречное исковое заявление ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА к Администрации Рузского городского округа Московской области о признании (ничтожным) договора аренды №37 от 08.08.2008, заключенного между Администрацией Рузского городского округа Московской области и ЗАО «Дом отдыха Руза» с момента его заключения, обязании Администрацию Рузского городского округа возвратить ЗАО «Дом отдыха Руза» денежные средства в размере 100 000 рублей. Из оплаченных в счёт оплаты арендной платы за период с 2012 по 2023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ РОСИМУЩЕСТВА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МОСОБЛКОМЛЕС, Министерство имущественных отношений Московской области, РОСЛЕСХОЗ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения заявленных встречных требований, ответчик поддержал встречные требования, против первоначальных требований возражал.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились, надлежащим образом извещены.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, а первоначальные требований необходимо удовлетворить по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Рузский муниципальный район» Московской области (далее - Администрация, Истец, Арендодатель) и Общероссийской Общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» (далее - «СТД РФ», Ответчик, Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 37 от 08.08.2008 (далее - Договор № 37) из земель государственной неразграниченной собственности, общей площадью 108 600 кв. м., категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 50:19:0050511:0014, местоположение: участок находится примерно в 200 м. по направлению на юг от ориентира Административный корпус, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Рузский район, дом отдыха «Руза», д. 7 с видом разрешенного использования - под дом отдыха.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 02.10.2008, номер регистрации: 50-50-19/036/2008-111.

09.10.2008 между «СТД РФ» и Закрытым акционерным обществом «Дом отдыха «Руза» (далее - ЗАО «Дом отдыха «Руза») заключено соглашение о передаче арендатором своих прав и обязанностей.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 12.11.2008, номер регистрации: 50-50-19/004/2008-394.

Согласно п. 2.1 Договора № 37, срок аренды устанавливается сроком на 49 (сорок девять) лет: с 08.08.2008 по 07.08.2057.

Общая задолженность по договору аренды №37 от 08.08.2008 по состоянию на 31.12.2022 составляет 7 819 213,45 руб. В добровольном порядке задолженность не оплачена. В принудительном порядке через Федеральную службу судебных приставов не взыскана, возбуждены исполнительные производства.

06.02.2023 Администрацией Рузского городского округа Московской области произведено муниципальное обследование, по результату которого составлен АКТ муниципального обследования объекта земельных отношений №415 согласно которого: 06.02.2023 в 11:20 проведено муниципальное обследование земельного участка, расположенного по адресу: Московской область, р-н Рузский, дом отдыха «Руза», дом 7. В результате визуального осмотра земельный участок покрыт снежным покровом. В результате визуального осмотра установлено, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность.

Согласно п. 4.1.1. Договора №37 Арендодатель в праве требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два разя подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесение ее не в полном объёме на протяжении указанного периода.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, Администрация вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Учитывая, что по Договору № 37 Арендатором было допущено невнесение арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев подряд, согласно акту муниципального обследования об использовании земельного участка не по целевому назначению - данные обстоятельства являются самостоятельным основанием для расторжения Договора № 37.

Оставление указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтвержден факт передачи земельного участка ответчику. Доказательств уплаты арендной платы в материалы дела не представлено.

При этом ответчик не отрицает использование земельного участка.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Возражая против первоначальных требований и заявляя встречный иск, ответчик указал, что земельный участок, арендуемый под видом земель неразграниченной государственной собственности, на самом деле относится к землям государственного лесного фонда, то есть находится и не выбывал из права собственности Российской Федерации.

При этом материалами дела указанные факты не подтверждаются.

Таким образом, при установленной просрочке внесения арендных платежей (более 6 месяцев) суд приходит к выводу о необходимости расторгнуть рассматриваемый договор.

в соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении Договора аренды Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 6.3. Договора № 37, Арендатор обязан вернуть не позднее 10 (десяти) дней Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

Таким образом, при расторжении Договора аренды №37 земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050511:14, площадью 108 600 кв. м, расположенного по адресу: обл. Московская, р-н Рузский, дом отдыха «Руза», дом 7, категория земель - Земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - под дом отдыха принадлежит возврату Администрации.

Удовлетворение первоначального иска исключает обоснованность встречного иска.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, осуществляется в порядке, предусмотренном положениями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №37 от 08.08.2008.

Обязать ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА в течении 5 дней с момента вступления настоящего судебного акта вернуть АДМИНИСТРАЦИИ РГО МО земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050511:0014.

Взыскать с ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

В иске ЗАО ДОМ ОТДЫХА РУЗА отказать.

Решение может быть обжаловано.


Судья М.Ю. Бондарев