Решение от 3 апреля 2017 г. по делу № А38-133/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-133/2017
г. Йошкар-Ола
4» апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2017 года

Полный текст решения изготовлен 4 апреля 2017 года

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Куликовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «РесПублика»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по арендной плате, неустойки и освобождении нежилого помещения

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «РесПублика», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица», долга по арендной плате в сумме 348 560 руб., неустойки в размере 796 440 руб. и с 01.01.2017 по день фактической оплаты долга. Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...>, площадью 624,4 кв.м., демонтировать перегородки в нем и передать его по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником условий договоров аренды нежилых помещений № 9/2016 от 07.05.2016 и № 10/2016 от 25.05.2016 о сроке внесения арендной платы. Истцом отмечено, что договорные отношения между участниками спора прекращены, однако спорное нежилое помещение, переданное по договору № 10/2016 от 25.05.2016 арендатором до настоящего времени не возвращено. Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 307, 309, 606, 614, 621, 622, 650, 655 (л.д. 15-16, 19-20).

До принятия судебного акта истец уточнил свой иск в результаты оплаты ответчиком задолженности по договору № 10/2016 от 25.05.2016. Истец просил взыскать по договору № 10/2016 неустойку за невозврат помещения в размере 240 000 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 356 650 руб., а также обязать освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил взыскать долг по арендной плате по договору № 9/2016 от 07.05.2016 в размере 133 560 руб., неустойку за невозврат помещения в размере 106 848 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 149 142 руб. и с 01.01.2017 года по день фактической уплаты долга (л.д. 53). Заявление истца об уточнении иска принято на основании статьи 49 АПК РФ арбитражным судом к рассмотрению. Истцом указано на доказанность передачи имущества в аренду и заявлено о незаконности уклонения арендатора от внесения арендной платы и освобождения объекта аренды в связи с расторжением договора (протокол судебного заседания).

Ответчик, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенный о времени и месте судебного разбирательства по последнему известному и зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск и документальные доказательства по предложению арбитражного суда не представил.

На основании частей 1 и 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск полностью по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 7 мая 2016 года истцом, обществом с ограниченной ответственностью «РесПублика» (арендодателем), и ответчиком, обществом с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица» (арендатором), заключен в письменной форме договор аренды № 9/2016, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать ответчику во временное пользование нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...> общей площадью 111,3 кв.м. для размещения медицинского центра, а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 3 договора (л.д. 24-25).

Кроме того, 25 мая 2016 года сторонами заключен договор № 10/2016, по условиям которого истец как арендодатель принял на себя обязательство передать ответчику как арендатору во временное пользование недвижимое имущество (помещение), расположенное по адресу: <...> площадью 624,4 кв.м. с целью размещения медицинского центра, а ответчик обязался вносить арендную плату в порядке и размере, согласованном сторонами в разделе 3 договора (л.д. 27-28).

Заключенные сторонами соглашения по существенным условиям являются договорами аренды объекта недвижимости, по которым в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Таким образом, к обязательствам сторон, возникшим из заключенных между ними договоров, применяются правила гражданского законодательства о договоре аренды зданий и сооружений.

Договор № 9/2016 от 07.05.2016 заключен сроком на 11 месяцев, договор № 10/2016 от 25.05.2016 – на срок с 01.06.2016 по 31.07.2016, то есть на срок менее года (пункт 5.1). По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому договоры вступили в юридическую силу и как консенсуальные сделки стали обязательными для сторон со дня их подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

После истечения срока действия договоров ответчик продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Тем самым договоры аренды были возобновлены на неопределенный срок.

По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует проведения его обязательной государственной регистрации. Таким образом, договоры аренды № 9/2016 от 07.05.2016 и № 10/2016 от 25.05.2016 соответствуют требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому их необходимо признать законным. Заключенность или действительность договоров аренды сторонами не оспаривались.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договоров в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи нежилого помещения от 07.05.2016 и 01.05.2016 (л.д. 26, 29).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача зданий или сооружений арендодателями и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать помещения арендатору считается исполненным после предоставления их арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующих документов о передаче.

Факт непосредственного принятия имущества в аренду по актам арендатором не оспаривался и неоднократно признавался им при внесении арендной платы (л.д. 30-35).

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Срок исполнения обязательства по внесению арендной платы: не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата. Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между арендатором и арендодателем не имеется разногласий о размере арендной платы.

Однако вопреки требованиям статьи 309 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы по договору № 9/2016 от 07.05.2016 за август, сентябрь и октябрь 2016 года в размере 133 560 руб. (л.д. 53). Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признан правильным. Доказательств погашения долга ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлено.

Следовательно, ответчик незаконно уклоняется от добровольного исполнения договорного обязательства, хотя срок платежа наступил. Поэтому с ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате по договору № 9/2016 от 07.05.2016 за период с 01.08.2016 по 31.10.2016 в сумме 133 560 руб.

Между тем до принятия судебного акта истец уточнил иск в результате оплаты ответчиком долга по внесению арендной платы по договору № 10/2016 от 25.05.2016. Тем самым долг по договору № 10/2016 на момент принятия решения отсутствует (л.д. 53-54, протокол судебного заседания). Заявление истца об уточнении иска принято арбитражным судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенных сторонами договоров (пункт 4.3) определена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения должником денежного обязательства по внесению арендной платы по договору № 9/2016 от 07.05.2016 за период с 11.08.2016 по 31.12.2016 в сумме 149 142 руб. и пени по договору № 10/2016 от 25.05.2016 за период с 12.07.2016 по 31.12.2016 в размере 356 650 руб. (л.д. 53).

Кроме того, пунктом 4.4 договоров от 07.05.2016 и 25.05.2016 предусмотрено, что в случае отказа возвратить помещение либо его несвоевременного возврата арендатор обязан уплатить неустойку в размере 20% от размера арендной платы. Истец просит взыскать неустойку по договору № 9/2016 от 07.05.2016 в сумме 106 848 руб. и по договору № 10/2016 от 25.05.2016 в сумме 240 000 руб. (л.д. 53).

Расчет проверен арбитражным судом и признан правильным.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В отсутствие заявления ответчика о снижении неустойки оснований для применения арбитражным судом положений статьи 333 ГК РФ не имеется.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка в общей сумме 852 640 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору № 9/2016 от 07.05.2016 за просрочку внесения арендной платы, начисленной на сумму долга 133 560 руб., начиная с 01.01.2017 по день фактической оплаты долга в размере 1% за каждый день просрочки (л.д. 53).

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

По смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Договор № 9/2016 от 07.05.2016 не содержит указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон. Следовательно, в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей на ответчика возлагается ответственность, установленная условиями договора. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8171/13, а также в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта».

Основной долг составляет 133 560 руб. Учитывая, что неустойка в твердой денежной сумме рассчитана истцом по 31.12.2016, началом периода начисления неустойки по день уплаты долга следует считать 01.01.2017. Ставка неустойки предусмотрена пунктом 4.3 договора в размере 1% от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, с ответчика также подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму долга 133 560 руб., начиная с 01.01.2017 по день фактической оплаты долга в размере 1% за каждый день просрочки.

По смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 5.5 договоров от 07.05.2016 и 25.05.2016 сторонами согласовано условие о возможности его досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке при нарушении сроков внесения аренной платы более чем на 30 дней (пункт 5.5.1), что корреспондирует нормам статьи 619 ГК РФ. Договоры могут быть досрочно расторгнуты путем направления письменного уведомления не позднее, чем за 30 дней (пункт 5.6).

Истец как арендодатель, воспользовавшись своим правом, направил в адрес арендатора уведомления о расторжении договоров аренды с требованием оплатить задолженность по внесению арендной платы, предусмотренную условиями договоров неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства и освободить переданные в аренду помещения в течение 3-х дней (л.д. 36, 38-39). Уведомления о расторжении договоров вручены арендатору (л.д. 37, 40).

Таким образом, арендодатель, воспользовавшись своим правом, предусмотренным соглашением сторон, известил арендатора о досрочном расторжении договоров от 07.05.2016 и 25.05.2016 в одностороннем порядке. Договоры признаются расторгнутыми и прекратившими свое действие.

Тем самым дальнейшее владение и пользование объектами аренды является незаконным в связи с возникшей у арендатора обязанностью по его немедленному возвращению арендодателю.

Также при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, что установлено пунктом 1 статьи 622 ГК РФ. При этом правила статьи 655 ГК РФ требуют, чтобы при прекращении договора аренды здание (нежилое помещение) было возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Разумный срок для передачи объекта аренды по соответствующему акту истец определяет в три дня. Следовательно, ответчик обязан освободить нежилое помещение, расположенное на третьем этаже здания по адресу: <...>, площадью 624,4 кв. м., демонтировать устроенные перегородки в нем, туалеты, умывальники, сантехническое оборудование, восстановить стену в первоначальное положение в соответствии с техническим паспортом здания, и передать указанное нежилое помещение обществу «РесПублика» по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга, санкций за нарушение обязательства и о возврате имущества (статьи 11, 12 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В силу статьи 333.21 НК РФ ее размер с уточненной суммы иска составляет 22 724 руб. Следовательно, в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт. 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 28 марта 2017 года. Судебный акт в полном объеме изготовлен 4 апреля 2017 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РесПублика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) неустойку за невозврат помещения по договору № 10/2016 от 25.05.2016 в размере 240 000 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей по договору № 10/2016 от 25.05.2016 в размере 356 650 руб.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить нежилое помещение, расположенное на третьем этаже здания по адресу: <...>, площадью 624,4 кв.м., демонтировать устроенные перегородки в нем, туалеты, умывальники, сантехническое оборудование, восстановить стену в первоначальное положение в соответствии с техническим паспортом здания, и передать указанное нежилое помещение обществу с ограниченной ответственностью «РесПублика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РесПублика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) долг по арендной плате по договору № 9/2016 от 07.05.2016 в размере 133 560 руб., неустойку за невозврат помещения по договору № 9/2016 от 07.05.2016 в размере 106 848 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей по договору № 9/2016 от 07.05.2016 в размере 149 142 руб., неустойку в размере 1% в день, начисляемую на сумму 133 560 руб., начиная с 01.01.2017 года по день фактической уплаты денежных средств.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медцентр-Единица» (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в сумме 22 724 руб. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.Г. Куликова