Решение от 27 мая 2021 г. по делу № А55-35283/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

27 мая 2021 года

Дело №

А55-35283/2020

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой И.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 20 мая 2021 года дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Мамедова Руслана Фархад Оглы

к Администрации городского округа Самары

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании права собственности

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2 (по доверенности от 29.11.2019);

от ответчика - не явился, извещен;

от третьих лиц - не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 Оглы обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на нежилые здания: литер А общей площадью 290,8 кв.м., основной площадью 265,5 кв.м., подсобной - 25,3 кв.м., литер ББ1Б2БЗБ4Б5, общей площадью 737,5 кв.м., основной площадью 722,8 кв.м., подсобной - 14,7 кв.м., литер ВВ1В2, общей площадью 539,4 кв.м., основной площадью 239,1 кв.м., подсобной - 300,3 кв.м., с целевым назначением -бытовое обслуживание, расположенные по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, 5.

В судебном заседании 26 января 2021 г. суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении просительной части иска. Индивидуальный предприниматель ФИО1 Оглы просит признать право собственности на нежилые здания: литер ББ1Б2БЗБ4Б5, общей площадью 737,5 кв.м., основной площадью 722,8 кв.м., подсобной - 14,7 кв.м., литер ВВ1В2, общей площадью 539,4 кв.м., основной площадью 239,1 кв.м., подсобной - 300,3 кв.м., с целевым назначением - бытовое обслуживание, расположенные по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, 5.

Определением от 17 февраля 2021 года назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Определением от 02 апреля 2021 года производство по делу возобновлено в связи с представлением заключения экспертизы.

В судебном заседании 20 мая 2021 года истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещен надлежащим образом, не явился. В отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что из документов истца не представляется возможным установить вид разрешенного использования земельного участка под спорными объектами недвижимого имущества, доказательства соответствия построенного объекта градостроительным нормам и правилам не представлены.

Третье лицо в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом, не явилось, причину неявки не пояснило.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, руководствуясь ч.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровый номер 63:01:0732004:684, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, д. 5, площадью 3601,1 кв. м.

Объекты недвижимости приобретены истцом у общества с ограниченной ответственностью «Цифей» по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых строений от 01.12.2016.

В соответствии с п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым (условным) № 63:01:0732004:684, общей площадью 3601,1 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, ул.Теннисная, 5, под производственной базой, принадлежащий Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации от "05" октября 2015г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 октября 2015г. сделана запись регистрации № 63-63/001-63/001/006/2015-2858/1.

нежилое строение - механическая мастерская, общая площадь 166,3 кв.м , инв. номер 1-48038, лит.В, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, ул.Теннисная, 5, кадастровый (условный) номер 63:01:0252002:779, принадлежащий Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от "05" октября 2015г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 октября 2015г. сделана запись регистрации № 63-63/001-63/001/006/2015-2859/1.

нежилое строение - центральный склад, общая площадь 431,7 кв.м , инв. номер 1-48038, лит.Б, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, ул.Теннисная, 5, литер Б, кадастровый (условный) номер 63:01:0732004:688, принадлежащий Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от "05" октября 2015г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 октября 2015г. сделана запись регистрации № 63-63/001-63/001/006/2015-2860/1.

нежилое строение - кровельная мастерская, общая площадь 289,2 кв. м , инв. номер 1-48038, лит.А, расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, ул.Теннисная, 5, кадастровый (условный) номер 63:01:0252002:780, принадлежащий Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от "05" октября 2015г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 октября 2015г. сделана запись регистрации № 63-63/001-63/001/006/2015-2861/1.

Указанные объекты недвижимого имущества переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2016.

На основании указанного договора зарегистрирован переход права собственности истца на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, д. 5, площадью 3601,1 кв. м с кадастровым номером 63:01:0732004:684, а также на указанные в договоре нежилые строения, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРН.

В соответствии с выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание кровельной мастерской (лит.А), центральный склад (лит.Б), механическую мастерскую (лит.В) – т.1 л.д.10-13.

Согласно сведениям из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара данный земельный участок расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 №61.

В соответствии с письмом Департамента градостроительства городского округа Самара (т.1 л.д. 89) разрешенным видом использования земельного участка, в том числе, является коммунальное и бытовое обслуживание.

Земельный участок расположен вне границ красных линий.

Истцом без получения в установленном порядке разрешения на реконструкцию спорных объектов недвижимости, произведена реконструкция объектов.

Из пояснений истца следует, что реконструкция была произведена истцом в связи с износом, а также в связи с несоответствием указанных зданий разрешенному использованию согласно градостроительному регламенту.

Истец 26.11.2020 обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара для получения разрешения на реконструкцию, в получении которого Департаментом было отказано, что подтверждается письмом №Д0501-01/12561-0-1 от 01.12.2020. Департамент сообщил, что действующим законодательством органы местного самоуправления полномочиями по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию самовольно построенных (реконструированных) объектов капитального строительства не наделены (т.1 л.д. 90).

Технические характеристики объектов подтверждаются представленными с материалы дела техническими паспортами (т.1 л.д. 14-36). При этом, на здание лит.А истец не просит признать право собственности.

Истцом в материалы дела представлены экспертные исследования №368/2, 368/3, выполненные обществом с ограниченной ответственностью «Поволжский центр независимой экспертизы» (т.1 л.д. 51-108) В указанных исследованиях сделаны выводы, что реконструированные строительные объекты, расположенные по адресу: Самарская область, ул. Теннисная, д. 5, соответствуют действующим строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям, предъявляемым к данному типу строения, согласно их функционального значения. Дефектов и повреждений строительных конструкций, снижающих их несущую способность, в ходе осмотра не выявлено. Строительные конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии.

Эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. Здания оборудованы всеми требуемыми коммуникациями - отоплением, вентиляцией, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением. Здания не создают угрозы жизни и здоровья людей. Исследуемые объекты являются объектами капитального строительства, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба назначению данных объектов невозможно, т. к. по своим конструктивным решениям они не относятся к объектам сборно-разборного типа с возможностью осуществления многоразовой повторной сборки - разборки и имеют прочную связь с землей в виде фундамента.

Ссылаясь на реконструкцию объектов без разрешения на строительство в отсутствие возможности получить его в установленном порядке в настоящее время, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорные объекты обладают признаками самовольной постройки в силу их самовольной реконструкции.

В пункте 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать легализации самовольной постройки с учетом явного злоупотребления правом, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). При этом, разъяснение пункта 26 Постановления N10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22, как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации №306-ЭС19-19642 от 26 мая 2020 г., может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 Постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указано также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из норм статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Данные правовые выводы также содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680.

Арбитражным судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза для определения соответствия самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм.

Согласно заключению эксперта нежилые здания: литер ББ1Б2БЗБ4Б5, общей площадью 737,5 кв.м., основной площадью 722,8 кв.м., подсобной - 14,7 кв.м., литер ВВ1В2, общей площадью 539,4 кв.м., основной площадью 239,1 кв.м., подсобной - 300,3 кв.м., с целевым назначением - бытовое обслуживание, расположенные по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, д. 5, соответствуют требованиям градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, указанные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы третьих лиц, а также находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0732004:684. (т.2 л.д. 98).

Истцом представлен технический план здания, а также проект границ земельного участка (т.2 л.д.18-59), которыми подтверждается факт осуществления реконструкции в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, а также то, что выполненными работами по реконструкции объектов не нарушаются права и не создается угроза жизни и здоровью третьих лиц.

Учитывая то, что самовольно реконструированные объекты соответствуют установленным требованиям, в том числе, градостроительным и строительным нормам и правилам, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание выводы эксперта по результатам судебной экспертизы и принадлежность земельного участка под объектами истцу на праве собственности, с целью устранения правовой неопределенности, суд считает возможным удовлетворить требования индивидуального предпринимателя ФИО1 Оглы и признать за ним право собственности на объекты недвижимости.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 Оглы на нежилые здания: литер ББ1Б2Б3Б4Б5 общей площадью 737,5 кв.м, основной площадью 722,8 кв.м, подсобной – 14,7 кв.м, литер ВВ1В2 общей площадью 539,4 кв.м, основной площадью 239,1 кв.м, подсобной – 300,3 кв.м, с целевым назначением – бытовое обслуживание, расположенные по адресу: г Самара, Промышленный район, ул. Теннисная, д. 5.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Н.Ю. Плотникова