Постановление от 26 января 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7957/2025

Дело № А57-5388/2025
г. Казань
27 января 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем видеоконференц-связи, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Саратовской области представителей:

ИП ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.03.2025),

ТУ Росимущества в Саратовской области. – ФИО3 (доверенность от 12.01.2026),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025

по делу № А57-5388/2025

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным отказа территориального управления Росимущества в Саратовской области, выраженного в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 «об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенной по адресу: <...>», об обязании территориального управления Росимущества в Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации,

заинтересованное лицо: территориальное управление Росимущества в Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа территориального управления Росимущества в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенной по адресу: <...>», об обязании ТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 отказ ТУ Росимущества в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, выраженный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097, признан незаконным. На ТУ Росимущества возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить ИП ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права, указывая на то, что оспариваемым судебным актом создается юридическая неопределенность судьбы земельного участка, а также на наличие права заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В судебном заседании, проведенным в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области, представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель заинтересованного лица, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.03.2017 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Филтех» (арендатор) заключен договор аренды № 1428 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м, по адресу: <...>.

Договор заключен на срок 3 года (с 02.03.2017 по 01.03.2020) для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке расположен объект незавершенного строительства - градирня, кадастровый номер 64:48:040714:1212, находящийся на праве собственности у ООО «Филтех».

02.09.2022 между ООО «Филтех» (продавец) и ООО «НПП «Сфера» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости - объекта незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение - градирня степенью готовности 56%), по адресу: <...>.

В последующем ИП ФИО1 (покупатель) приобрел в собственность по договору купли-продажи от 13.06.2024 № 1Н-24, заключенному с ООО «НПП «Сфера», недвижимое имущество - объект незавершенного строительства (незавершенное строительством сооружение - градирня степенью готовности 56%), по адресу <...>.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:040714:1212 за ИП ФИО1 зарегистрировано 17.06.2024 за № 64:48:040714:1212-64/087/2024-4, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

08.11.2024 ИП ФИО1 обратился в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, площадью 862 кв. м, по адресу: <...>, для завершения строительства.

Письмом от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097 ТУ Росимущества отказало ИП ФИО1 в предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, поскольку ранее испрашиваемый земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства, в связи с чем возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без торгов реализована, оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов на основании пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ не имеется.

ИП ФИО1, полагая отказ ТУ Росимущества незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратился в суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка № 1428 от 02.03.2017 не прекратил свое действие (отсутствует соглашение о его расторжении), уполномоченный орган с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов не обращался, в связи чем признал отказ ТУ Росимущества в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524 для завершения строительства без проведения торгов, изложенный в письме от 20.02.2025 № 64-ЕМ-02/1097, незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, возложив в качестве восстановительной меры на ТУ Росимущества обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить предпринимателю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:2524, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, исходил из отсутствия у заявителя права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), указав на отсутствие оснований для повторного предоставления земельного участка заявителю в этих же целях (завершения строительства объекта) без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции принял во внимание, что на момент заключения договора аренды от 02.03.2017 № 1428 с ООО «Филтех» на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства, и ООО «Филтех», обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства и получив земельный участок в аренду без проведения торгов, реализовало предусмотренное законом право на однократное получение земельного участка для завершения строительства; строительство объекта в срок, определенный договором, обществом не завершено; срок действия договора аренды земельного участка, заключенного 02.03.2017, на момент обращения ИП ФИО1 в ТУ Росимущества истек 01.03.2020.

Суд апелляционной инстанции отметил, что, несмотря на то, что заявитель является новым собственником объекта незавершенного строительства, действующее земельное законодательство не предусматривает возможность неоднократного продления договора аренды земельного участка в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства: право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства; незавершение строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка не является достаточным основанием для предоставления в аренду заявителю испрашиваемого земельного участка.

Между тем, по мнению судебной коллегии, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Положениями статьи 39.6 ЗК РФ установлены требования к правовому механизму предоставления собственнику объекта незавершенного строительства земельного участка в аренду для завершения его строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Указанная норма направлена на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 02.03.2017 № 1428, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю на праве собственности, уполномоченный орган не заявил в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного, в связи с необходимостью определения юридической судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, обеспечения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возможности повторного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта.

Суд первой инстанции учел, что спорный земельный участок не может являться предметом аукциона и быть предоставлен иным лицам, доказательства, свидетельствующие о том, что испрашиваемый земельный участок изъят из гражданского оборота либо ограничен в гражданском обороте, а также иные доказательства, свидетельствующие о невозможности предоставления земельного участка в аренду заявителю для завершения строительства, не представлены.

Ссылки ТУ Росимущества в кассационной жалобе на реализацию права на обращение в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка в 2026 году в настоящем случае несостоятельны.

В правоприменительной практике сформулирован правовой подход о том, что федеральный законодатель, предусматривая в ГК РФ возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Анализ приведенных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и требование собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025.

При таких обстоятельствах, постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене.

Поскольку судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 оставлению в силе в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу № А57-5388/2025 отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.08.2025 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина