Решение от 23 июня 2022 г. по делу № А32-40769/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-40769/2021
г. Краснодар
23 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавель Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация города Сочи (ИНН <***>, ОРГН 1022302934367)

ответчик: акционерное общество «Сочиторгтехника» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


о расторжении договора аренды от 16.04.1998 № 4900000842 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1 088 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402022:394, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек 1, что является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи по указанному договору аренды


при участии:

от истца: ФИО1 – по доверенности, паспорт (до перерыва);

от ответчика: Мазаная М. И. – по доверенности, паспорт (до перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Сочиторгтехника» (далее – ответчик, обществу) с требованиями о расторжении договора аренды от 16.04.1998 № 4900000842 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 1 088 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402022:394, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек 1, что является основанием для погашения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи по указанному договору аренды.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика высказал возражения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 17.05.2022 объявлен перерыв до 24.05.2022 на 16 часов 10 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц участвующих в деле.

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам дела.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом, 16.04.1998 между комитетом по управлению имуществом города Сочи и АО «Сочиторгтехника» согласно постановлению Главы администрации города Сочи от 17.06.1994 № 533 был заключен договор № 842 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.

Согласно пункту 1.1. договора аренды в соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 093 (одна тыс. девяносто три) кв.м., занимаемый зданием мастерской по ул. Ромашек, 1 в Адлерском районе (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402022:394).

Согласно пункту 1.3. договора земельный участок предоставляется для использования его в целях: промышленного производства. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим, именуется в дальнейшем "Разрешенным пользованием" и не подлежит расширительному толкованию.

В соответствии с пунктом 4.1 арендатор имеет право использовать арендуемый участок в соответствии с целями его предоставления.

По условиям пункта 4.2 договора арендатор обязан при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости земельный с кадастровым номером 23:49:0402022:394 имеет вид разрешенного использования: «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

Согласно Сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города курорта Сочи от 30.04.2021 г. полученной по запросу Общества из Департамента Архитектуры и градостроительства Администрации г. Сочи основным видом разрешённого использования земельного участка является - «ОЦ-1 - жилая и общественно-деловая зона», к которой относятся следующие виды вспомогательного основного вида разрешенного использования - социальное обслуживание; бытовое обслуживание; здравоохранение; магазины; общественное питание; гостиничное обслуживание; спорт; связь; обеспечение внутреннего правопорядка; охрана природных территорий; историко-культурная деятельность; земельные участки (территории) общего пользования».

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора устанавливается с 01.01.1998 по 01.01.2047.

Дополнительным соглашением от 24.03.2003 в связи с возникшей необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для формирования единой краевой базы договоров аренды земельных участков и осуществления контроля за поступлением арендных платежей в бюджет c 01.01.2003 года договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 842 от 16.04.1998 было принято считать договором № 4900000842 от 16.04.1998.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание - мастерская с кадастровым номером 23:49:0402022:1893, нежилое здание-мастерская с кадастровым (или условным) номером 23:49:0402022:1894, нежилое здание-гараж с кадастровым (или условным) номером 23:22/01:03:557:01:12, а также земельный участок с кадастровым (или условным) номером 23:49:0402022:1892, принадлежащая на праве собственности ответчику.

17.02.2021 Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 1, с кадастровым номер 23:49:0402022:394.

По результатам осмотра установлено, что земельный участок не огорожен. На земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, с ориентирующей вывеской - стоматологический кабинет «Dental Office».

Таким образом, ввиду использования земельного участка вопреки его целевому назначению (пункт 1.3. договора), департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес АО «Сочиторгтехника» направлена претензия от 12.03.2021 № 3695/02.01-45 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес АО «Сочиторгтехника» была направлена претензия от 18.06.2021 № 9430/02.01-45 с предложением о расторжении договора аренды № 4900000842 от 16.04.1998.

Как указано в иске, в установленный в претензии срок арендатор в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явилась.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по целевому использованию земельного участка послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание требования статьи 133, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающих на суды обязанность самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении по делу N 8467/10 от 16.11.2010.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд послужило требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402022:394, в связи с использованием этого участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 2 и 3 ст. 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 7 статьи 1 Градостроительным кодексом Российской Федерации содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительным кодексом Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статьями 34, 35 Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительным кодексом Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 85 Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (статья 30 Градостроительным кодексом Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из исковых требований администрации усматривается, что он полагает, что ответчик, разместив одноэтажное здание с ориентирующей вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office» тем самым нарушил условие о целевом использовании земельного участка и градостроительный регламент в отношении вида разрешенного использования «земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства».

Между тем, согласно представленному акту осмотра земельного участка от 19.04.2022 свидетельств, которые позволили бы прийти к выводу о нецелевом использовании земельного участка, не представлено. Земельный участок площадью 1088 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402022:394, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, I, относится к землям населённых пунктов, с видом разрешенного использования - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства.

Согласно проведенному визуальному осмотру, администрация установила, что участок огорожен, на участке расположено одноэтажное капитальное строение.

В материалы дела так же представлен акт осмотра АО «Сочиторгтехника» от 19.04.2022 в соответствии с которым, на земельном участке расположены: здание, определенное сторонами по данному делу как «мастерская» с предупреждающим знаком «мастерская временно не работает»; здание гаража с предупреждающим знаком «мастерская временно не работает».

Доказательства нахождения здания с ориентирующей вывеской – стоматологический кабинет «Dental Office», на момент проведения осмотра 19.04.2022, суду не представлены.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предоставленный для эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости, не может быть расторгнут по заявленным администрацией основаниям.

Таким образом, довод администрации о существенном нарушении условий договора в части нецелевого использования земельного участка не имеет правовых оснований.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленном на земельном участке одноэтажном капитальном строении, с ориентирующей вывеской - стоматологический кабинет «Dental Office» не являются основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды с учетом того, что на момент осмотра земельного участка 19.04.2022 стоматологического кабинета «Dental Office» обнаружено не было.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья И.Н. Воронова