Решение от 24 января 2017 г. по делу № А53-25003/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-25003/16
25 января 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> к индивидуальному предпринимателю Меликяну Сосу Рубеновичу ИНН <***> ОГРН <***> об обязании освободить земельный участок,

и иску ФИО1 к Администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на объект недвижимого имущества

при участии:

от истца: представитель Потеря О. В. по доверенности от 24.08.2016;

от ответчика ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 30.09.2016;

от ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону: представитель ФИО3 по доверенности от 14.11.2016, представитель ФИО4 по доверенности от 14.11.2016,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Меликяну Сосу Рубеновичу с требованием об обязании освободить земельный участок. Иск основан на то, что договор аренды земельного участка прекратился и расположенный на участке объект, принадлежащий ответчику (выгребная яма), должен быть с него устранен.

По ходатайству ответчика суд 31.10.2016 вынес определение об объединении настоящего дела с делом А53-27680/16, в рамках которого рассматривается требование ФИО1 к Администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на указанный объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке. Иск основан на том, что объект недвижимости создан как предназначенный для обслуживания здания кафе на основании разрешения и введен в эксплуатацию вместе с кафе.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону позицию департамента поддержал, возражал против иска предпринимателя о признании права собственности.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 принадлежит на праве собственности кафе площадью 443.1 кв.м. Литер: Д, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Левобережная, д.З, условный номер 61-61-01/373/2005-338, о чем в ЕГРП 17.06.2010 сделана запись о регистрации № 61-61-01/438/2010-7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АЕ № 677772 от 17.06.2010.

Право собственности ФИО1 на кафе зарегистрировано на основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону № 1688 от 07.11.2005, акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2005, договора о совместном строительстве от 03.03.2003, акта от 05.12.2005 об исполнении условий договора о совместном строительстве от 03.03.2003, договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое строение и земельный участок от 20.05.2010.

Кафе расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:04 1306:0003 площадью 440 кв. м, принадлежащем ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое строение и земельного участка от 20.05.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АЕ № 677773 от 17.06.2010.

Строительство кафе осуществлялось ФИО5, впоследствии ФИО1 приобретено право на кафе и земельный участок на основании заключенных с ФИО5 договора о совместном строительстве от 03.03.2003 и акта от 05.12.2005 об исполнении условий договора о совместном строительстве от 03.03.2003, а также дговора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое строение и земельный участок от 20.05.2010.

Строительство кафе осуществлено на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 31.12.2003 № 2846 в соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ № 5836-1 от 15.12.2002 по строительству кафе по ул. Левобережная. 3 и в соответствии с установленными законодательством требованиями, строительными нормами и правилами.

Рабочим проектом кафе по ул. Левобережная. 3 в г. Ростове-на-Дону были разработаны системы канализации (хозяйственно-бытовой и производственной).

Согласно заключению № 423 от 23.07.2001 центра Госсанэпиднадзора в г. Ростове на-Дону имеется возможность подключения объекта к городским сетям водопровода со сбросом сточных вод в водонепроницаемый выгреб.

Последнее обстоятельство связано с объективной невозможностью подключения кафе к городским сетям канализации. Устройство сливной ямы есть единственный способ устройства водоотведения из кафе.

МП ПО «Водоканал» были выданы Технические условия № 3/7-3 от 23.01.2002 на водоснабжение, согласно которым канализование кафе предусмотрено со сбросом стоков в водонепроницаемый выгреб.

В разделах 4. 5 заключения № 192 от 24.10.2002 МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству г.Ростова-на-Дону» указано на строительство выгреба для канализования кафе на отдельном участке с юго-восточной стороны.

Это было связано с недостаточностью площади участка, выделенного предпринимателю под строительство кафе, для размещения выгребной ямы.

Для его устройства ФИО5 на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 0,0125 га, что подтверждается Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону № 2846 от 31.12.2003, которым указанный земельный участок площадью 0.0125 га был изъят у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района для размещения гостевой автопарковки и выгребной ямы.

Впоследствии ФИО5 в отношении земельного участка площадью 0,0125 га были заключены договор аренды земельного участка № 26654и от 22.06.2006, договор аренды № 33754 от 21.02.2012.

Таким образом, проектной документацией и актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2005 подтверждается, что неотъемлемой частью указанного кафе является система канализования со сбросом сточных вод в водонепроницаемый выгреб.

После приобретения права собственности на кафе ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы ФИО5 ФИО1, что подтверждается зарегистрированным в установленном законом порядке договором о передаче прав и обязанностей от 14.07.2012 и Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды № 33754 от 21.02.2012.

Строительство сливной ямы, являющейся принадлежностью основной вещи (кафе), было осуществлено в соответствии с проектом строительства кафе, однако право собственности на выгребную яму не было зарегистрировано одновременно с регистрацией права собственности на кафе, поскольку выгребная яма находится на отдельном земельном участке с кадастровым номером: 61:44:0041306:13 площадью 126 кв.м.

Кафе возведено в соответствии с проектом, предусматривающим канализование путем устройства водонепроницаемого выгреба, что подтверждается актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2005.

Раздел ВК проекта строительства кафе согласован МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству г.Ростова-на-Дону», о чем на данном листе проекта проставлен соответствующий штамп.

Следовательно, строительство выгребной ямы не является самовольным.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку единственный возможный способ канализования кафе это устройство водонепроницаемого выгреба, размещение которого было согласовано в проекте строительства кафе, сливная яма является принадлежностью кафе. При таких обстоятельствах использование по назначению главной веши (кафе) возможно только при условии наличия принадлежности в виде выгребной ямы.

До 03.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:13 площадью 126 кв.м, на котором расположена выгребная яма, принадлежал истцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка № 33754 от 21.02.2012, который был возобновлен на неопределенный срок.

Описанные обстоятельства заявлены как основание иска о признании за ФИО1 права собственности на сооружение как объект недвижимости. Квалификация сливной ямы в качестве такового подтверждается техническим паспортом сооружения по состоянию на 28.09.2016

Со своей стороны, ДИЗО города Ростова-на-Дону требует освобождения земельного участка, ссылаясь на следующее.

На основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону № 2846 от 31.12.2003 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ФИО5 был заключен договор аренды № 26654 от 21.02.2012 земельного участка площадью 126 кв.м, расположенного по адресу: <...> для использования в целях размещения автопарковки и выгребной ямы. Срок договора аренды установлен по 31.12.2005 года.

Согласно акту приема-передачи от 16.11.2004 земельный участок передан в состоянии пригодном для размещения гостевой автопарковки и выгребной ямы.

На основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 16.03.2006 № 380 с ФИО5 заключен договор аренды № 26654и от 22.06.2006 указанного земельного участка на новый срок (5лет).

На основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 27.10.2011 указанный земельный участок для использования в тех же целях был предоставлен ФИО5 по договору аренды № 33754 сроком до 14 марта 2016 года.

14.07.2012 между ФИО5 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.02.2012 № 33754. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра РО 10.10.2012 (запись регистрации номер 61-61-01/525/2012-388).

26.04.2016 департаментом в адрес ФИО1. было направлено уведомление № 59-30-462/16/-УП о прекращении договора аренды с необходимостью освободить земельный участок и возвратить его арендодателю в срок до 03.08.2016 по акту приема-передачи земельного участка в состоянии не хуже первоначального, пригодном для дальнейшего использования. Уведомление о прекращении договора аренды от 21.02.2012 № 33754 получено ФИО1. 04.05.2016.

В связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок, договор аренды земельного участка прекратил свое действие 03.08.2016 года.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Актами обследования земельного участка № 2402, 1403 установлено наличие на спорном земельном участке выгребной ямы.

Поскольку договор аренды прекращен, у ФИО1. отсутствуют какие-либо основания пользования спорным земельным участком.

Департамент просит обязать ФИО1 (ИНН <***>) освободить земельный участок, с кадастровым номером 61:44:0041306:13, общей площадью 126 кв.м. расположенный по адресу <...>, путем демонтажа выгребной ямы и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда.

Разрешая разногласия сторон, суд исходит из следующего.

Из описанного выше следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041306:13 расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, который был возведен в соответствии с разрешением на строительство на отведенной для этого земле. Предоставление этого участка дополнительно к выделенному для строительства кафе было связано с невозможностью размещения выгребной ямы в пределах первого участка с соблюдением правил строительства и санитарно-гигиеническими нормативами.

Соответствие сливной ямы разрешению на строительство подтверждается актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2005, а также актами обследования технического состояния выгребной емкости от 17.03.2003 и от 26.08.2010, составленными МУП ПО «Водоканал».

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Частью 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В данном случае лицо, уполномоченное от имени публичного собственника (арендодатель), заключив договор аренды разрешило устройство спорного объекта на участке, определив это целью договора. Согласно данным ЕГРП (выписка от 4.10.2016) об участке разрешенное его использование – размещение гостевой автопарковки и выгребной ямы.

Согласно подпункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.

Таким образом, арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка.

Водонепроницаемый выгреб представляет собой подземное сооружение и является объектом недвижимости, сто подтверждено техническим паспортом.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что объектом капитального строительства явялются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно подпункту 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сооружение – есть результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкции и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, водонепроницаемый выгреб является сооружением, отвечающим критериям отнесения имущества к недвижимости. Конструктивными элементами сливной ямы являются бетонное основание и кирпичные стены, что подтверждается Техническим паспортом сооружения от 28.09.2016, изготовленным ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Это сооружение по технологии производства работ невозможно разобрать без нарушения его целостности и функционального назначения, что является подтверждением капитальности строения. Критерием капитальности является прочная связь с землей, когда перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При этом сливная яма не является временной постройкой, так как создана для постоянного использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, на котором она расположена. Эксплуатация кафе, право на которое зарегистрировано, невозможна без использования этого сооружения.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводом предпринимателя о том, что на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у него возникло право собственности на правомерно созданную вещь.

Это влечет вывод о необходимости признания этого права и, следовательно, недопустимости требований департамента имущественных отношений об освобождении участка.

Законного основания требовать устранения с земельного участка легального объекта недвижимости департамент не привел и перед судом не доказал.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стороны возлагаются судебные расходы. ДИЗО г. Ростова-на-Дону от уплаты пошлины освобожден. ФИО1 заявил о принятии на себя расходов по уплате пошлины по заявленному им иску.

Руководствуясь статьями 167- 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказать.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на сооружение сливную яму площадью 5.06 кв. м объемом 6 куб. м, находящуюся по адресу: <...>, литер № 1.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяПипник Т. Д.