Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А40-175548/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-175548/22-176-1413
13 марта 2023 года
г.Москва



Полный текст решения изготовлен 13 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2023 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО

«Эталон»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца – Дмитриева И.М. по дов. от 08.11.2021;

от ответчика – Шумихин А.В. по дов. от 19.12.2022;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Эталон» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, с кадастровым номером 77:22:0040218:61, расположенного по адресу: г.Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Г, в редакции проекта, приложенного к исковому заявлению.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на их необоснованность.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно, однако подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 11.05.2022 истец через электронную приемную на сайте mos.ru обратился к ответчику с заявлением № 33-5-47957/22-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

07.06.2022 Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев заявление, направил истцу письмо № 33-5-47957/22-(0)-2 о принятии решения о подписании с истцом договора аренды земельного участка, кадастровый номер 77:22:0040218:61, расположенного по адресу: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Г, общей площадью 1170 кв.м, с приложенным проектом договора аренды земельного участка № М-12-058581 от 02.06.2022.

17.06.2022 через личный кабинет на портале mos.ru, истец направил ответчику подписанный договор аренды земельного участка № М-12-058581 от 02.06.2022 с протоколом разногласий от 15.06.2022 с приложением Выписки ЕГРН.

Однако ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий письмом №33-5-47957/22-(0)-4 от 22.06.2020.

Департамент протокол разногласий отклонил (письмо от 22.06.2020 № 33-5-47957/22-(0)-4, в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 432 ГК РФ в договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

Разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка № М 12-058581 от 02.06.2022, кадастровый номер расположенного по адресу: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Г, общей площадью 1170 кв.м, состоят в следующем:

Пунктом 1.1 проекта договора предусмотрено, что «Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 1 170 (одна тысяча сто семьдесят) кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:22:0040218:61, имеющий адресный ориентир: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Г, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации жилого дома в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.»

Истец предлагает изложить этот пункт в редакции: «Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 1 170 (одна тысяча сто семьдесят) кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:22:0040218:61, имеющий адресный ориентир: г. Москва, п. Роговское, д. Ильино, вл. 2Г, и разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.»,

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на участке.

Истец предлагает изложить этот пункт в редакции: «Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые объекты, расположенные на Участке».

Кроме того, истец просит исключить из текста договора п. 4.2, п. 6.1.1., п. 6.1.2, п. 8.3, п. 8.4.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 77:22:0040218:61 имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (2.1), на котором допускается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Истец обратился к ответчику за получением государственной услуги города Москвы «Предоставление земельного участка в аренду правообладателя зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке», процедура регламентации которой содержится в Административном регламенте.

В силу п. 2.4.1.1 Административного регламента в качестве заявителем могут выступать юридические лица, являющиеся правообладателями зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности города Москвы.

Следовательно, ООО «Эталон», обращаясь в Департамент за получением государственной услуги и представляя доказательства нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:22:0040218:61 объекта недвижимости, должно в соответствии с договором аренды земельного участка непосредственно осуществлять действия, связанные с эксплуатацией жилого дома, расположенного на этом земельном участке в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка, что отражено в проекте договора аренды (п. 1.1), но никак не иметь целью осуществление жилищного строительства, которое на таких участках не допускается ввиду нахождения на земельном участке объекта капитального строительства, наличие права собственности на которое явилось одним из обязательных оснований для возможности оказания Департаментом государственной услуг, с которой обратился истец.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Следовательно, заключение договоров аренды земельного участка с целью возведения на нем объекта капитального строительства, осуществляется на общих, конкурентных основаниях.

Вместе с тем, определение цели: для жилищного строительства в договорах аренды земельного участка используется исключительно в ситуациях, по которым земельные участки предоставляются по договорам аренды заинтересованным лицам, имеющим намерения возвести на них объекты недвижимости и зарегистрировать право собственности, то есть на тех земельных участках, на которых отсутствуют объекты капительного строительства. И единственной целью предоставления такого земельного участка является осуществление мероприятий, направленных на возведение объекта капитального строительства для последующей регистрации права собственности на возведенный объект.

Таким образом, поскольку за истцом зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:22:0040218:61 следовательно, ответчик в соответствии с гражданским и земельным законодательством правомерно указал цель использования земельного участка: для эксплуатации жилого дома.

Исковые требования в части исключения п. 4.2 проекта договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению ввиду его соответствия п. 1.1 договора аренды.

В силу п. 4.2 проекта договора аренды, участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Исковые требования в части изменения редакции п. 4.3 проекта договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению ввиду его соответствия п. 1.1 и 4.2 договора аренды.

В соответствии с п. 4.3 проекта договора аренда договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на участке.

Исковые требования в части исключения п. 6.1.1. и 6.1.2. из проекта договора, также не подлежат удовлетворению, так как в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, исключение п. 6.1.1, 6.2 из редакции проекта договора аренды существенным образом негативно сказывается на возможность осуществления контрольных мероприятий со стороны Департамента.

Кроме того, истцом в проекте разногласий заявлено требование об исключении п.8.3 договора следующего содержания: «В случае, если арендатором в двухнедельный срок не направлено арендодателю уведомление о передаче арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или отчуждения права аренды, обращение о внесении изменений в договор в части замены стороны по договору после государственной регистрации соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей, а также в случае предоставления участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без уведомления арендодателя, либо использования участка не по целевому назначению, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от произведения площади арендуемого земельного участка на действующую на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления земельного участка о договору», а также п. 8.4 договора следующего содержания: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от произведения площади арендуемого земельного участка на действующую на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления земельного участка о договору».

Данные требования подлежат удовлетворению, так как согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, только если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, при этом пункты 1,1, 4.2, 4.3, 6.1.1., 6.1.2., договора принимаются в редакции ответчика (по тексту договора), а пункты 8.3 и 8.4 принимаются в редакции истца.

Довод ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности судом отклоняется, так как согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: В случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны. По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

07.06.2022 истец получил проект договора в редакции ответчика.

17.06.2022 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

22.06.2022 письмом от 22.06.2022г. № 33-5-47957/22-(0)-4 ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий.

Согласно штампу канцелярии Арбитражного суда г. Москвы, исковое заявление поступило в суд 16.08.2022.

Таким образом, шестимесячный срок на обращение в суд, установленный п. 2 ст. 446 ГК РФ, истцом не пропущен.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО «Эталон» (ОГРН 1187746928676) при заключении договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, № М-12-058581, изложив п.1.1. договора в следующей редакции: «Предметом договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 1.170 (одна тысяча сто семьдесят) кв.м из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:22:0040218:61, имеющий адресный ориентир: г.Москва, п.Роговское, д.Ильино, вл.2Г, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации жилого дома в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.»; изложив п.4.3. договора в следующей редакции: «Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на Участке.». Исключить из текста договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, № М-12- 058581 п.п.8.3. и 8.4. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО «Эталон» (ОГРН 1187746928676) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин