Решение от 30 января 2020 г. по делу № А08-7883/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7883/2019
г. Белгород
30 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А.И.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео записи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского поселения "Город Короча" муниципального района "Корочанский район" Белгородской области (ИНН 3110009210, ОГРН1063120002945)

к ООО "Торгово-сервисная компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 02.08.2019 № 131-1-890, паспорт РФ;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения «Город Короча» муниципального района «Корочанский район» Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО «ТСК», о расторжении договора от 01.02.2017 № 5-2017-14 аренды земельного участка площадью 2347 кв.м, с кадастровым номером 31:09:0905004:62, категории "земли населенных пунктов", расположенном по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для размещения домов многоквартирной жилой застройки, заключенный между истцом и ответчиком; исключить из ЕГРН запись об ограничении (обременении) прав в виде аренды № 31:09:09015004:62-31/016/2017-2 от 16.02.2017.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Исковые требования мотивированны ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. Пояснил, что ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в течение года со дня заключения договора начать строительные работы. Ответчик не приступил к использованию земельного участка в установленный договором срок, а также допустил загрязнения земельного участка в виде сорной растительности. По состоянию на 23.12.2019 разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 31:09:0905004:62 ответчику не выдано.

В судебное заседание представитель ответчика не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. В представленном отзыве указал, что земельный участок представляет собой полностью огороженную строительную площадку. Площадка имеет временное дорожное покрытие из дорожных плит и мойку для колес автотранспорта в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил. Обществом заключен договор на выполнение проектных работ, по условиям которого ООО «Проектное бюро «Сфера» обязуется изготовить проектную документацию па объект: «Жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: Площадь Васильева в г. Короча. Белгородской области». Подготовлена смета на проектно-изыскательские работы. Обществу передано около 80% готовой проектной документации для строительства дома. Подготовлен эскизный проект жилого комплекса переменной этажности. Данная проектная документация необходима для получения разрешения на строительство и получения технических условий для присоединения к электрическим сетям, коммуникациям водопотребления и водоотведения объекта. Указывает, что не освоение участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как его неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Согласно п.3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца в судебном заседании, оценив в силу ст. ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзыве на иск, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.02.2017 между Городским поселением «Город Короча» муниципального района «Корочанский район» Белгородской области в лице главы администрации городского поселения «Город Короча» (арендодатель) и ООО «Торгово-сервисная компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5-2017-14, по условиям которого согласно протоколу № 2/14 заседания комиссии по проведению земельных торгов о результатах аукциона от 20.01.2017 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 2347 кв.м, с кадастровым номером 31:09:0905004:62, категории «земли населенных пунктов», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенный по адресу: Белгородская область. <...> с видом разрешенного использования - «для размещения домов многоквартирной жилой застройки».

Срок аренды земельного участка установлен на 10 лет с 01.02.2017 по 31.01.2027.

В соответствии с пунктом 4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в течение года со дня заключения договора начать строительные работы.

Пунктом 4.1.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право инициировать досрочное расторжение договора аренды по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством в случаях:

- при использовали земельного участка способами, приводящими к его порче;

- при неуплате арендной платы более чем за 2 срока подряд и нарушении других условий договора;

- необоснованного уклонения арендатора от подписания дополнительных соглашений к договору в части изменения арендной платы на основании государственных или муниципальных нормативных правовых актов;

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

- неиспользования земельного участка, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствии или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными действующим законодательством Российской Федерации;

- иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

17.04.2019 специалистом истца проведен осмотр (обследование) земельного участка с кадастровым номером 31:09:0905004:62, расположенного по адресу: Белгородская область. <...> по результатам которого 18.04.2019 составлен акт № 6, из которого следует, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству не ведутся, земельный участок захламлен мусором, участок зарос сорной растительностью. Признаков освоения земельного участка не установлено.

С целью досудебного урегулирования спора в адрес ответчика 29.04.2019 направлено предупреждение № 131-1-504 от 20.04.2019 о необходимости исполнения договорных обязательств, арендатору было предложено до 23.05.2019 устранить допущенные нарушения по исполнению договора аренды, а именно начать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

В адрес ответчика также направлено уведомление № 131-1-505 от 29.04.2019 о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению.

Ссылаясь на то, что ответчиком не используется земельный участок по договору аренды по целевому назначению более года, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст. 46 Земельного кодекса РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным п.2 ст. 45, п. п. 2, 3 ст. 46 Земельного кодекса.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 ст. 607 ГК РФ допускает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Как следует из п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет (пункт 2.1 договора), поэтому к нему применимы специальные правила п.9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно п.2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 45 ЗК РФ.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно, в том числе, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт направления истцом в адрес ответчика предупреждения от 20.04.2019 №131-1-504 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, 30.04.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды по соглашению сторон ввиду отсутствия заинтересованности в использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению.

Данная претензия направлена по адресу указанному в договоре являющемуся адресом регистрации ответчика: 308034, <...> "б", оф.207.

В п.29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК РФ), требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора арендодателем соблюден.

Частью 2 ст. 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из ответа начальника отдела архитектуры - районного архитектора администрация городского поселения «Город Короча» муниципального района «Корочанский район» Белгородской области от 02.08.2019 № 130-4/1170 разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке площадью 2347 кв.м, с кадастровым номером 31:09:0905004:62, расположенном по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для размещения домов многоквартирной жилой застройки ООО «ТСК» не выдавалось.

Согласно сведениям из выписки из ЕГРН от 15.04.2019 на земельном участке с кадастровым номером 31:09:0905004:62, по адресу: <...> отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

Пунктом 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Как следует из представленной документации, ответчик осуществляет мероприятия по освоению спорного земельного участка, что подтверждается заключением договора на выполнение проектных работ от 08.08.2017. Земельный участок (строительная площадка) полностью огорожен, имеет временное дорожное покрытие из дорожных плит и мойку для колес автотранспорта в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил.

Основанием для обращения в арбитражный суд администрация избрала существенное нарушение условий договора аренды земельного участка № 5-2017-14 от 01.02.2017, выразившееся в не использовании земельного участка в установленный договором срок, и загрязнения земельного участка сорной растительностью.

Условиям договора не предусматривают право истца (арендодателя) инициировать досрочное расторжение договора аренды по данным основаниям, а представленные в материалы дела доказательства не подтверждают наличия существенных нарушений условий договора арендатором. Кроме того оснований для принудительного прекращения права пользования спорным земельным участком в соответствии с п. 2 ст. 45 ЗК РФ оспариваемом по делу арендодателем не представлено.

В связи с отсутствием оснований, заявленные истцом требования о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:09:0905004:62, расположенном по адресу: <...> и исключении из ЕГРН записи об ограничении (обременении) прав в виде аренды удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Учитывая результат рассмотрения настоящего искового заявления (в удовлетворении иска отказано) судебные расходы возлагаются на истца.

В соответствии с п. 1.1. ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.И.Коновалов