Постановление от 16 января 2020 г. по делу № А81-3238/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А81-3238/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2020 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехарда (истца) на решение от 01.07.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Чорноба В.В.) и постановление от 30.09.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу № А81-3238/2019 по исковому заявлению департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехарда (629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 48, оф. 307, ИНН 8901022170, ОГРН 1088901002332) к обществу с ограниченной ответственностью «АрктикНедраСервис» (629410, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, мкр. Обской, ул. Корчагинцев, д. 16, оф. 6, ИНН 8901029521, ОГРН 1158901000280) о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок.


Суд установил:

департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехарда (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АрктикНедраСервис» (далее – ООО «АрктикНедраСервис») о расторжении договора аренды земельного участка для строительства здания, строения, сооружения по результатам аукциона от 31.07.2015 № 9599 (далее – договор аренды); об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 89:08:040101:576, площадью 2 527 м?, расположенный по адресу: г. Салехард, ул. Обская по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Исковые требования со ссылкой на статьи 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы существенным нарушением ответчиком договора аренды.

Решением от 01.07.2019Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 30.09.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что поскольку истец продлил ответчику разрешение на строительство, то он согласился с продолжением арендных отношений, так как на момент поступления заявления ООО «АрктикНедраСервис» о продлении срока действия разрешения на строительство у департамента отсутствовали законные основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Неверным считает заявитель вывод судов и о том, что при наличии расторгнутого договора истец, в связи с осуществлением ответчиком законного строительства, не может иным образом распорядиться земельным участком, поскольку наличие разрешения на строительство не препятствует распоряжению истцом земельным участком.

Отзыв на кассационную жалобу ответчик в установленном законом порядке не представил.

Департамент, ООО «АрктикНедраСервис» о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в части отказа в иске о расторжении договора аренды по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 31.07.2015 № 9599), арендодатель предоставил в пользование арендатора на срок по 20.07.2025 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:08:040101:576, общей площадью 2 527 м?, находящийся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Обская, для строительства объекта: «Многоквартирный жилой дом».

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора аренды размер арендной платы составляет 609 374 руб. в год; арендатор вносит арендную плату ежеквартально путем перечисления денежных средств до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Ссылаясь на существенное нарушение арендатором договора аренды, истец предъявил в суд настоящий иск.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что поскольку на земельном участке расположен объект, являющийся недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком), истец не сможет при наличии расторгнутого договора аренды земельного участка каким-либо образом им распорядиться по иному, пока ответчик на законном основании продолжает строительство.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В абзаце 8 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ, пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Однако применительно к упомянутым нормам и разъяснениям спор рассмотрен не был, судами не установлено, допущено ли ответчиком существенное нарушение договора аренды и имеются ли основания для его расторжения в связи с существенным нарушением.

Что касается наличия на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства, то это обстоятельство необоснованно принято во внимание судов как условие, исключающее расторжение договора аренды, так как нормы ГК РФ и ЗК РФ, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права аренды при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Также суды неправильно применили к данному спору положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в соответствии с пунктом 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 21.15 статьи 51 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в продлении разрешения на строительство, которые, по утверждению заявителя, у него отсутствовали, а выдача разрешения на строительство не являлась целью продления договора аренды, тем более что срок действия договора к этому моменту не истек.

Поскольку департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды, заключенного на срок по 20.07.2025, в связи с существенным нарушением, выразившимся в невнесении арендной платы, то судам и следовало рассматривать данное требование.

С учетом того, что у спор о расторжении договора аренды по существу не рассмотрен, судебные акты в этой части подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует разрешить спор, исходя из заявленных требований, применив подлежащие применению нормы гражданского и земельного законодательства.

Вместе с тем судами правомерно отказано в удовлетворении требования департамента об обязании ответчика возвратить земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства «Жилой дом», степенью готовности 30 процентов, на который ООО «АрктикНедраСервис» 15.02.2017 зарегистрировало право собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2019).

Выводы судов соответствуют правовому подходу, сформулированному Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (пункт 21), согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, то на арендатора не может быть возложена обязанность по его освобождению, в том числе, если договор аренды прекращен или расторгнут.

Кроме того, в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, иск, удовлетворение которого предполагает снос незавершенного строительством объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения возникающие из договора аренды.

Таким образом, сам факт нахождения на арендуемом земельном участке объекта недвижимости в виде незавершенного строительством объекта не предоставляет арендодателю право требовать освобождение арендатором этого участка.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 01.07.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 30.09.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-3238/2019 отменить в части отказа в иске о расторжении договора аренды, дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).


Председательствующий судья С.И. Шуйская


Судьи Е.Ю. Демидова


В.В. Тихомиров