Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А51-2826/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2826/2020
г. Владивосток
02 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 17.12.2019, удостоверение, диплом ДВГУ от 10.06.2004 №0352067;

от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения, площадью 125.8 кв.м, этаж - мансарда, находящегося по адресу: <...>, пом. II, кадастровый номер 25:28:020019:172, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: 3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 8981000 (восемь миллионов девятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Определением от 02.03.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН», казенное учреждение), Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (далее – инспекция).

Истец, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствии.

В материалы дела поступило ходатайство истца о назначении судебной экспертизы в виде оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения и на предмет соответствия отчета об оценке №3878/19 от 26.08.2019, действующему оценочному законодательству.

В силу ст.82 АПК РФ экспертиза назначается для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

В данном случае суд считает ходатайство подлежащим отклонению, поскольку для разрешения настоящего спора с учетом его предмета и юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного дела, проведение судебной оценочной экспертизы не требуется, а назначение данной экспертизы не повлияет на исход дела.

Исковые требования заявлены с отсылкой к ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ). Истец полагает, что величина рыночной стоимости помещения, определенная в отчете об оценке ООО «Аналитик Центр» №3878/19 от 26.08.2019 завышена, отчет об оценке подготовлен с нарушение действующего законодательства, а общество, как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, наличие у здания статуса объекта культурного наследия регионального значения не является препятствием для реализации преимущественного права на выкуп субъектом малого бизнеса.

Управление требования оспорило, ссылаясь на Федеральный Закон №178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный Закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» полагает помещение не подлежит отчуждению, поскольку расположено в здании, которое является памятником регионального значения.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (арендатор) и Управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) заключен договор аренды №01-02492-001 -Н-АР-6789-00 от 03.09.2012 нежилого помещения площадью 125,8 кв. м., находящегося по адресу <...>, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-12 (II), этаж мансардный) (далее - Помещение).

10 марта 2017 года ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение Помещения.

Письмом от 24.03.2017 Управление незаконно отказало ООО «Лев-Информ» в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, расположенного по адресу <...> д, 5.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11 октября 2018 года по делу №А51-12707/2017, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу №А51-12707/2017 от 23.07,2018 г. отказ Управления был признан незаконным, на Управление была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении Помещения.

22.11.2019 ООО «Лев-Информ» было получено уведомление от 07.11.2019 №19/3280 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 31.10.2019 г. № 295 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

При этом, п. 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена Помещения 11 008 333 (одиннадцать миллионов восемь тысяч триста тридцать три) рубля 00 копеек (без учета НДС). Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке №3878/19 от 26.08.2019 г. (дата оценки 10.03.2017), подготовленного ООО «Аналитик Центр».

20.12.2019 ООО «Лев-Информ» направило Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» предложение заключить Договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества №334-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019 с исх. №20.12.2019-01.

23.01.2020 истцом было получено письмо от МКУ «АПМЗН» от 14.01.2020 №20/57 согласно которому ООО «Лев-Ипформ» было отказано в заключении договора купли-продажи в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019 в связи с отсутствием у МКУ «АПМЗН» полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Кроме того, в письме от МКУ «АПМЗН» указано, что ООО «Лев-Информ» пропущен 30-дневный срок на подписание договора купли-продажи, предусмотренный 159-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах ООО «Лев-Информ» обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон N178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в ч. 3 ст.1 Закона N159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N178-ФЗ.

Арендованное истцом нежилое помещение площадью 125,8 кв. м., находящегося по адресу <...>, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-12 (II), этаж мансардный), располагается в объекте культурного наследия регионального значения, принятого на государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314 под названием «Здание китайского театра» по улице Семёновская, 5, строение 1.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока Приморского края от 20.11.2001 № 1774 «Об упорядочивании адресной нумерации строений, объектов недвижимости г. Владивостока» адрес ул. Семеновская, 5, строение 1, изменен на ул. Семеновская, 5.

Дополнительным соглашением от 08.11.2012 к договору аренды №01-024962-001-Н-АР-6789-00 от 03.09.2012 на основании охранного обязательства от 08.10.2013 №287-12 в раздел 6 договора «Особые условия» дополнен пунктами об обеспечении режима памятника, о сроках действия охранного обязательства, условиях содержания памятника и территории, разрешительными и запретительными условиями и.т.д

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 N315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N315-ФЗ) в Закон N178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции Закона N315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Согласно ст. 20 Закона N178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации"; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона N178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (п.п. 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со ст.ст. 20, 29 Закона N178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 N584.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу N301-КГ18-753, и приведенной в п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные ст.ст. 20 и 29 Закона N178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества, т.е. после вступления в силу положений Закона №315-ФЗ, являющегося объектом культурного наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона №315-ФЗ действовали, в связи с чем у управления отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

Более того, поскольку процедура отчуждения спорного объекта не завершена, договор купли-продажи сторонами не заключен, то, учитывая специфику отчуждаемого муниципального имущества (входит в состав объекта культурного наследия регионального значения), отчуждение спорного объекта должно подчиняться и соответствовать нормам Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующим в настоящее время.

Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Доводы общества о преимущественном праве на выкуп арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу №А11-10976/2016.

Отчеты об иной стоимости объекта не являются доказательствами соблюдения обществом требований действующего законодательства о приватизации с учетом особого статуса объекта продажи.

Ссылка заявителя на судебные акты по делу №А51-12707/2017 при рассмотрении настоящего дела признана судом необоснованной, поскольку из их содержания не следует, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия регионального значения исследованы и оценены судом при рассмотрении указанного спора.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.