Решение от 27 марта 2024 г. по делу № А57-27812/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-27812/2023
27 марта 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 26.03.2024

Полный текст решения изготовлен 27.03.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП 319645100064550, г. Саратов,

к Комитету по управлению имуществом города Саратова, ОГРН <***>, ИНН <***>

о продлении договора

Третьи лица:

КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ ФИО3

АДМИНИСТРАЦИЯ ВОЛЖСКОГО РАЙОНА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ГОРОД САРАТОВ

Администрация муниципального образования г. Саратов

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области

при участии:

от истца - ФИО4, дов. от 03.11.2020 г.,

от ответчика - ФИО5 дов. от 08.09.2023 г.,

от Администрации г. Саратова - ФИО6 дов. от 20.09.2022 г., ФИО7 дов. от 20.09.2023 г.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 к Комитету по управлению имуществом города Саратова о заключении на аналогичный срок договор аренды земельного участка площадью 14540 кв.м. строительства 3-х этажного офисного помещения, расположенного по адресу: г, Саратов, район парка Победы.

Ответчик предоставил отзыв на иск, возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск.

Заявлений по статьям 24, 47, 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

В обосновании заявленных исковых требований истец указывает Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.08.2008 № Т-5786-р ФИО8 предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 14540 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010155:29, для строительства 3-х этажного офисного помещения, расположенный по адресу: г, Саратов, район парка Победы.

Во исполнение данного постановления между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ФИО8, именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор № 785 от 24.10.2008 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010155:0029, расположенного по адресу: г. Саратов, район парка Победы. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2008 г.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 14.11.2008 г. ФИО8 передал все права по договору аренды земельного участка ООО «КОМЛАЙН». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 28.10.2010 внесены изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования, вид разрешенного использования изменен на «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта заготовок». Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 25.11.2010 г.

17.07.2013 г. ООО «КОМЛАЙН» предало права и обязанности по договору № 785 от 24.10.2008 аренды земельного участка ООО «Центр утилизации».

21.12.2016 г. ООО «Центр утилизации» предало права и обязанности по договору № 785 от 24.10.2008 аренды земельного участка ФИО9

15.01.2020 г. ФИО9 предал права и обязанности по договору № 785 от 24.10.2008 аренды земельного участка ООО «Нефертум».

04.03.2020 г. ООО «Нефертум» предало права и обязанности по договору № 785 от 24.10.2008 аренды земельного участка ИП ФИО2.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 16 августа 2018 года по делу №2-2610/2018 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010155:29 с 2008 года находится в фактическом использовании администрации Волжского района администрации муниципального образования «Город Саратов» для вывоза и складирования снега, организован проезд специальной техники на территорию Маханного оврага, в связи с чем установлено незаконное ограждение и осуществляется постоянная охрана, в том числе, ограничивающая доступ на арендованный земельный участок. Данные обстоятельства подтверждаются фотографиями, имеющимися в материалах судебного дела, а также муниципальными контрактами между администрацией Волжского района муниципального образования «город Саратов» и ООО ЧОП «Блок-Пост» от 24 декабря 2015 года, от 28 марта 2016 года, от 1 января 2018 года, по условиям которых исполнитель обязался оказать охранные услуги для принятия мер по предотвращению несанкционированного складирования отходов.

ФИО9 06.04.2017 г. и 22.05.2017 г. обращался с письменными заявлениями в адрес администрации Волжского района МО «Город Саратов» с просьбой убрать скопившийся мусор на арендуемом им земельном участке, вывезенный после реконструкции улицы Волжская г. Саратова, который препятствует проведению работ, связанных с освоением участка.

Судом установлено (Решение Волжского районного суда г. Саратова от 16 августа 2018 года по делу №2-2610/2018), что ФИО9, равно как и иные арендаторы, обладающие правом аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010155:29, не имели возможности осуществлять строительство на указанном земельном участке.

25 июня 2019 года арендатором направлялось письменное обращение в адрес Председателя комитета по управлению имуществом города Саратова о невозможности освоения арендованного земельного участка в связи с наличием на нем строительного мусора после реконструкции улицы Волжской г. Саратова, а также о нарушении договора аренды от № 785 от 24.10.2008 г. и законодательства со стороны арендодателя, поскольку имущество не соответствует договору аренды не по вине арендодателя. По причине невозможности использования земельного участка в соответствии с названным договором аренды, арендная плата не вносилась. Такие действия со стороны арендатора являются законными и обоснованными.

Действия по освоению земельного участка арендаторами предпринимались. Письменные обращения направлялись в администрацию Волжского района администрации МО «Город Саратов», однако администрацией действия, направленные на устранение препятствий для освоения земельного участка арендаторами, не совершались.

После замены стороны 04.03.2020 г. по договору аренды на ИП ФИО2, последним было выявлено, что назначение земельного участка по соглашению от 28 октября 2010 года об изменении договора аренды земельного участка №785 от 24.10.2008 г. не соответствует видам разрешенного использования данного земельного в связи с отнесением его к территориальной зоне Р-8.1 – зона развития физкультурно-спортивных сооружений.

26.03.2020 года ФИО2 было подано обращение главе МО «Город Саратов» с просьбой предоставления личной аудиенции по решению вопросов освоения земельного участка.

07.05.2020 года главе администрации Волжского района МО «Город Саратов» было направлено письменное обращение с просьбой предоставления беспрепятственного доступа к земельному участку для его использования.

ФИО2 12 мая 2020 года было направлено обращение Главе МО «Город Саратов» ФИО10 с просьбой подготовки и заключения дополнительного соглашения к договору аренды, однако администрация МО «Город Саратов» отказалась от заключения дополнительного соглашения ошибочно посчитав, что изменение вида разрешенного использования земельного участка связано с волеизъявлением арендатора, а не с несоответствием заключенного администрацией договора аренды законодательству, а именно Решению Саратовской городской Думы от 25.07.2019 г. №54-397 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Предметом договора аренды земельного участка № 785 от 24.10.2008 г., является земельный участок площадью 14540 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010155:29, предоставленный в аренду для строительства 3-х этажного офисного помещения, расположенный по адресу: г, Саратов, район парка Победы.

Дополнительным соглашением от 28.10.2010 внесены изменения в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования, вид разрешенного использования изменен на «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта заготовок».

Пунктом 5.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку изменение территориальной зоны и вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, т.е. предмета договора аренды, такое изменение договора, возможно в порядке, предусмотренном ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Изменение территориальной зоны на основании Решения Саратовской городской Думы от 25.07.2019 г. №54-397 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», повлекло и изменение видов разрешённого использования земельных участков.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.10.2022 г. по делу №А57-1003/2022 установлено, что земельный участок занят строительным мусором, его использование ответчиком не представляется возможным, кроме того, вид разрешенного использования был изменен.

При таких обстоятельствах, со стороны Истца имеет место неисполнение обязательства по предоставлению земельного участка в надлежащем состоянии, обеспечивающим возможность его использования, в том числе и в спорный период, по назначению, в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в договоре.

3 июля 2023 года ФИО2 была подана претензия в Комитет по управлению имуществом города Саратова с просьбой продления срока аренды земельного участка площадью 14540 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010155:29, расположенного по адресу: г, Саратов, район парка Победы путем заключения дополнительного соглашения к Договору № 785 от 24.10.2008 г. аренды земельного участка об изменении срока аренды земельного участка.

Согласно ответу от 01.08.2023 г. № 15-оу/18101 на претензию ФИО2 Комитет по управлению имущество указал, что стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяца при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Указание на расторжение договора по инициативе арендодателя (Комитета по управлению имуществом) в данном письме отсутствует, так же как и предложение о заключении нового договора аренды.

Суд исследовав материалам дела, заслушав лиц участвующих в деле считает что заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

Таким образом, для определения возможности продления условий договора аренды на неопределенный срок необходимо исследовать вопрос о дате заключения такого договора, а также наличие правовых оснований для проведения публичных торгов в отношении права аренды соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу подпункта 32 пункта 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 указанной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с пунктом 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

На момент рассмотрения настоящего спора в границах земельного участка не имеется объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, возведенных в установленном порядке.

Кроме того суд считает необходимым указать следующее.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно вышеуказанным судебным актам земельный участок не соответствует данным условиям не по состоянию , не по целевому назначению.

Таким образом суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 150, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181,257-271,273-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить решение арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов