Решение от 27 ноября 2023 г. по делу № А08-13927/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-13927/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2023 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора недействительным и исключении записи из ЕГРН,

третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, ИП ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от ответчика: представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от ИП ФИО3: ФИО4 представитель по доверенности от 25.05.2021 сроком действия три года, копия диплома, паспорт (до перерыва в судебном заседании);

от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ИП ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области и ФИО2, и исключении из ЕГРН записи от 17.05.2016 №31-31/008-31/008/022/2016-245/2 о регистрации прав по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 за ФИО2.

Истец, ответчик, Управление Росреестра по Белгородской области явку в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом отсутствия возражений явившегося представителя третьего лица, руководствуясь статьями 123, 156 АПК РФ, считает возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Представитель третьего лица ИП ФИО3 в судебном заседании до перерыва поддержал требование истца об исключении из ЕГРН записи от 17.05.2016 №31-31/008-31/008/022/2016-245/2, в удовлетворения требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 просил отказать.

Управление Росреестра по Белгородской области в ранее представленном отзыве указало, что не является участником относительно того имущества, права на которые оно регистрирует, не имеет и не может иметь материальной заинтересованности в исходе дела, просило рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В рамках перерыва от ИП ФИО3 поступили письменные прения.

После перерыва в судебное заседание стороны не обеспечили явку представителей, по правилам статей 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, заслушав пояснения представителя третьего лица до перерыва в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 14.03.2016 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ИП ФИО2 был заключён договор аренды земельного участка №10-2/16, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 31:06:0204010:31, площадью 1564,0 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, 12, для обслуживания нежилого здания – магазина промышленных товаров.

В соответствии с п.2.1 договора срок аренды составляет с 14.03.2016 по 14.03.2065.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2022 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 31:06:0204010:31, 17.05.2016 внесена запись №31-31/008-31/008/022/2016-245/2 о регистрации прав по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 за ФИО2.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 02.06.2017 по делу №А08-7446/2015 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2015, заключенный между АО "Витязь" и ФИО2, исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись №31-31/008-31/008/101/2015-498/2 от 29.12.2015 о регистрации права собственности за ФИО2 и возложена обязанность на ФИО2 возвратить АО "Витязь" нежилое здание – магазин промышленных товаров, общей площадью 2 074,3 кв.м, этажность 4, подземная этажность 1, с кадастровым номер 31:06:0204010:4111, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 12.

Таким образом, договор купли-продажи нежилого здания, для обслуживания которого был предоставлен земельный участок по договору, признан вступившим в законную силу судебным актом недействительным.

В последующем нежилое здание, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 12, в рамках реализации на открытых торгах было приобретено в собственность третьим лицом ИП ФИО3

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 02.06.2017 по делу №А08-7446/2015 вопрос относительно судьбы земельного участка разрешен не был.

26.05.2022 Департаментом было инициировано обращение в Управление Росреестра по Белгородской области для погашения записи о регистрации прав ФИО2

Уведомлением межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области от 06.06.2022 осуществление действий по регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:06:0204010:31 приостановлено, поскольку кроме заявления о прекращении записи об аренде, иных документов на государственную регистрацию не представлено, в т.ч. документов или соглашений, свидетельствующих о досрочном расторжении сделки.

Уведомлением межмуниципального отдела по Губкинскому и Корочанскому районам Управления Росреестра по Белгородской области от 12.09.2022 Департаменту было отказано в прекращении государственной регистрации прав ФИО2 по договору аренды.

В связи с тем, что содержащиеся в ЕГРН сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости по договору, нарушают права истца и препятствуют предоставлению Департаментом земельного участка в аренду лицу, являющемуся собственником объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, сославшись на статью 167 ГК РФ и статью 1 ЗК РФ, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ и разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику. Основания иска - обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований к ответчику.

Право определить предмет или основание иска принадлежит истцу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 16-КГ18-44, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2017 № 302-ЭС16-20322).

К полномочиям суда в силу части 1 статьи 168 АПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление №25), относится определение норм права, которые следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (часть 2 статьи 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (часть 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимной связи следует, что для признания сделки недействительной по иску заинтересованного лица требуется установление совокупности двух условий - несоответствие требованиям закона и нарушение прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку (в некоторых случаях третьих лиц) либо публичных интересов.

В данном случае исковое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области и ФИО2, основано на определении Арбитражного суда Белгородской области от 02.06.2017 по делу №А08-7446/2015 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2015, заключенного между АО "Витязь" и ФИО2 и принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Поскольку договор аренды №10-2/16 от 14.03.2016 спорного земельного участка заключен с ФИО2 на основании договора купли-продажи здания, признанного в последствие судом недействительным, следовательно, последним арендатором спорного земельного участка является АО "Витязь".

Кроме того, решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2022, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций от 05.04.2023 и 17.10.2023 соответственно, по делу № А08-5491/2021 суд обязал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО3 договор аренды земельного участка площадью 1 565 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:31 без проведения торгов под нежилым зданием общей площадью 2 074,3 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0204010:4111 расположенным по адресу: г. Старый Оскол, мкр. Северный, д. 12 на условиях предыдущего арендатора ранее действовавшего договора аренды земельного участка от 05.11.2014 регистрационный номер 104-1/14.

Учитывая, что судебным актом по делу №А08-7446/2015 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2015, расположенного на спорном земельном участке, судебным актом по делу А08-5491/2021 установлена обязанность истца заключить с третьим лицом договор на условиях предыдущего арендатора ранее действовавшего договора аренды земельного участка от 05.11.2014, оспариваемым договором аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 не нарушаются права истца, что исключает удовлетворение заявленного истцом требования о признании договора аренды земельного участка недействительным.

Разрешая требование истца об исключении из ЕГРН записи от 17.05.2016 №31-31/008-31/008/022/2016-245/2 о регистрации прав по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 за ФИО2, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (объектов недвижимости).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании статьи 552 ГК РФ и части 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости.

При этом, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума верховного Суда РФ № 10 и постановления Пленума Высшего Арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку содержащаяся в ЕГРП запись препятствует предоставлению истцом земельного участка в аренду лицу, являющемуся собственником объекта недвижимости, суд в целях правовой определенности в правоотношениях сторон, удовлетворяет требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи от 17.05.2016 №31-31/008-31/008/022/2016-245/2 о регистрации прав по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 за ФИО2.

Согласно статье 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривался, поскольку истец на основании пункта 1.1. части 2 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, а его обращение в суд вызвано не нарушением его прав и законных интересов со стороны ответчика по делу, а возможностью исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации прав по договору аренды исключительно в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от 17.05.2016 №31-31/008-31/008/022/2016-245/2 о регистрации прав по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 №10-2/16 за ФИО2.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г. Чистякова