Решение от 29 июня 2020 г. по делу № А12-41100/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-41100/2019
29 июня 2020 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2020 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подшибякиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СК СтройСервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>), Муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (400075, <...>), общества с ограниченной ответственностью Волгоградский Центр Оценки и Судебной Экспертизы" (400066, <...>, пристройка 3, оф. 134),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 15.06.2020 г.,

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 03.09.2019 г. №05-ид/69,

от третьих лиц – ФИО2, представитель департамента муниципального имущества администрации Волгограда по доверенности от 07.05.2019 г. №35, после перерыва,

ФИО3, эксперт общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СК СтройСервис" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Волгограда (далее – ответчик), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 290 кв.м., кадастровый номер 34:34:050075:9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: <...>, установленную в отчете оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу, выполненным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации", обязать администрацию Волгограда производить расчет арендной платы по договору аренды от 19.05.2016 г. № 10977 земельного участка, площадью 2 290 кв.м., кадастровый номер 34:34:050075:9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: <...>, исходя из рыночной стоимости названного земельного участка в размере 1 289 000 руб. с 13.06.2019 г.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленного требования.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 10977 от 19.05.2016 г. (далее - договор аренды) земельного участка площадью 2 290 кв.м., с кадастровым номером 34:34:050075:9, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2.11 договора аренды размер арендной платы является определяемым и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок, передача которого составляет предмет договора аренды, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование названным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области.

На территории Волгоградской области размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г. № 469-П "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (далее по тексту - Порядок).

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 Порядка, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 г. № 89-п, с 17.03.2018 г. размер арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

А = С х Кмд х Кказ,

где А - арендная плата,

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности,

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка,

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

В соответствии с отчетом оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу "Об оценке земельного участка», выполненным МУП "ЦМБТИ", рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 15.12.2016 г. составила 4 424 280 руб.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 г. по делу № За-1/2019, вступившим в законную силу, был, в том числе, признан недействующим пункт 1.15 указанного Порядка (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018г. № 89-п) в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории. Данное решение суда в указанной части вступило в законную силу.

Соответствующий коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, утвержден постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 г. № 652 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград" и вступил в законную силу 13.06.2019 г. - с даты его официального опубликования.

Соответственно, с 13.06.2019 г. расчет арендной платы по договору аренды осуществляется в соответствии с Порядком, в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 г. № 89-п на основании рыночной стоимости названного земельного участка и выглядит следующим образом:

4 424 280 х 0,0859 х 1 = 380 045, 65 руб.,

где 4 424 280 руб. – рыночная стоимость земельного участка;

0,0859 - коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) в соответствии с пунктом 1 приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 г.;

1 - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ) в соответствии с пунктом 1.16 постановления администрации Волгограда от 11.06.2019 г. № 59

380 045, 65 руб. – сумма годовой арендной платы.

Истец пояснил, сто с 13.06.3019 г. размер арендной платы по названному договору аренды увеличился в шесть раз.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г.№ 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством Российской Федерации (ст. 6)

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 1 и 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1); в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ); оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ; для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Как абзаце седьмом пункта 1.14 Порядка указано, что в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Из представленного отчет оценки № ОН-984 от 14.08.2018 г., подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Волгоградский центр оценки и судебной экспертизы", видно, что рыночная стоимость названного земельного участка составляет 939 000 рублей

При этом, согласно решения от 30.08.2018г. № 18/455 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 г. № П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценки (939 000 руб.).

По мнению истца, поскольку определение регулируемой арендной платы по договору аренды производится на основании оценки рыночной стоимости земельного участка, которая носит обязательный характер для сторон сделки, включена в нормативно-утвержденную формулу расчета для определения арендной платы, такой отчет может быть оспорен посредством предъявления самостоятельного иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка.

При этом, об оценке рыночной стоимости названного земельного участка, подготовленного МУП "ЦМБТИ" и определении ее в размере 4 424 280 руб. истец узнал по факту обращения департамента муниципального имущества администрации Волгограда в Арбитражный суд Волгоградской области о взыскании задолженности по Договору аренды (дело № А12-44615/2018).

Истец считает, что есть обоснованные сомнения в достоверности отчета оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу, выполненного МУП "ЦМБТИ", поскольку разница с установленной рыночной стоимостью названного земельного участка, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Волгоградский центр оценки и судебной экспертизы» в отчете оценки от 14.08.2018 г. № ОН-984 составляет более чем в 4,7 раза.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.02.2020. по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица".

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица" 7.02.2020 г. г. № 017/02-20 видно, что отчет оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу, выполненным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 2 290 кв.м., кадастровый номер 34:34:050075:9, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 12.06.2019 г. составляет 1 289 000 руб.

Представитель ответчика считает, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица" 7.02.2020 г. г. № 017/02-20 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица" пояснил, что исходя из определенных критериев отбора, в выборку аналогов не вошли земельные участки: коммерческие участки с разрешенным использованием не для размещения производственной недвижимости; информация в объявлениях о продаже которых была неполной и непроверяемой. Данные обстоятельства уменьшили объем выборки.

В предложении на продажу аналога № 2 продается земельный участок за 3 275 000 руб. и в дополнительных описаниях и комментариях предлагается вариант приобретения построек. Экспертом рассматривался вариант приобретения земельного участка без построек.

Отобранные экспертом аналоги № 3 и 5 на дату предложения не имеют застройки. Данные публичной карты соответствуют текущей дате, а не дате предложения. На дату же предложений, на данных участках отсутствуют застройки, что подтверждается анализом сервиса Google Earth Pro по времени от даты размещения предложения до даты производства экспертизы.

По аналогу 3 эксперт представил снимки, на которых видно, что на 10.03.2017 г. на участке только деревья, на 04.09.2018 г. (самая близкая дата к дате предложения) имеется 2 временных объекта (киоска) слева и справа от деревьев, которые находятся на участке и в настоящее время.

По аналогу 5 эксперт представил снимки, на которых видно, что 10.03.2017 г. и на 04.09.2018 г. на земельном участке на дату предложения имелся мусор и, возможно, какие-то остатки разрушенных строений. На 27.04.2019 г. года видны контуры 2 котлованов и частично заложенный фундамент, так как в настоящее время на данном участке возведены 2 склада.

В отношении объектов-аналогов №3 и №5 необходимо так же отметать, что согласнопредставленным данным: «Если в дополнительном описании объекта-аналога указано наличие на объекте сооружений, строений, старых построек, не имеющих коммерческой перспективы и не соответствующих современным требованиям, то подобный участок следует рассматривать как незастроенный. При этом, если предполагается снос, то следует учитывать что расходы на демонтаж и снос не оказывают никакого влияния на цену, так как услуги по демонтажу и сносу компенсируются за счет демонтируемых материалов, следовательно, участок можно считать свободным».

На основании всего вышеизложенного объекты-аналоги № 2, 3, 5 использовались как незастроенные земельные участки.

Согласно пункту 11а ФСО-7 «Оценка недвижимости» в ходе анализа рынка недвижимости анализируется влияние общей политической и социально- экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Так как датой оценки является 12.06.2019 года, то Экспертом анализ проводился на данную дату с использованием аналитического материала характеризующего состояние рынка предшествующего дате оценки в частности исследования ООО «Нстиль пресс» на 01.01.2019 г., что полностью соответствует требованиям ФСО-7.

Согласно данному исследованию срок экспозиции земельных участков промышленного назначения в г. Волгограде на дату оценки приведен в представленной таблице.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Все подобранные экспертом аналоги по дате предложения входят в средний (медианный) срок экспозиции -18 месяцев.

Эксперт пояснил, что на дату проведения экспертизы все объекты-аналоги, с учётом срока экспозиции, полученного по результатам исследований ООО «Нстиль пресс», имели производственное назначение. Необходимо так же учитывать, что рынок недвижимости характеризуются высокой инерционностью. Это связано с тем, что, поскольку объекты недвижимости имеют продолжительный период рыночной экспозиции и цены на этом рынке растут и падают с некоторой задержкой от момента вступления в действие каких-либо факторов.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представитель ответчика не заявил ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизе.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 290 кв.м., кадастровый номер 34:34:050075:9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: <...>, установленную в отчете оценки от 15.12.2016 г. № 52_143зу, выполненным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации".

Обязать администрацию Волгограда производить расчет арендной платы по договору аренды от 19.05.2016 г. № 10977 земельного участка, площадью 2 290 кв.м., кадастровый номер 34:34:050075:9, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения автопарков, автобаз, расположенного по адресу: <...>, исходя из рыночной стоимости названного земельного участка в размере 1 289 000 руб. с 13.06.2019 г.

Взыскать с администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СК СтройСервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 18 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.П. Машлыкин