Решение от 17 июня 2025 г. по делу № А40-1384/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-1384/25-1-6
г. Москва
18 июня 2025 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Комаров" (123242, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.08.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:01:0004028:4091, общей площадью 155,6 кв. м.

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, Большой в.о. пр-кт, д. 18, литера А, этаж 2 часть помещ. 48-Н кабинет 206, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>); Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, Ростовская область, Ростов-на-Дону город, Максима горького улица, 245/26, 606, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>)

при участии представителей истца – ФИО1 по дов. от 09.01.2025, ответчика – ФИО2 по дов. от 06.12.2024, эксперта ФИО3 лично по паспорту

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:01:0004028:4091 общей площадью 155,6 кв. м.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, который является субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды № 1-766/05 от 15.09.2005, обратился 21.11.2024 к ответчику за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:01:0004028:4091 и общей площадью 155,6 кв.м в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком письмом от 11.12.2024 истцу направлен проект договора купли-продажи по цене 23553000 руб., определенной Отчетом об оценке от 08.08.2024 № М504-2135-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющим положительное экспертное заключение от 10.09.2024 № 750/463-24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «АМР Консалтинг», которым составлен отчет № 271124-01, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 6153333 руб.

Истец 20.12.2024 представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил письмом от 23.12.2024 № 33-5-128669/24-(0)-6 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом уточнений, принятых судом в судебном заседании 07.05.2025, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной судебной экспертизой в размере 15124000 руб.

Ответчик против требований возражал по доводам отзыва, указывая на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, а также на то, что у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей и эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение по адресу: <...>, пом. 4Ц, с кадастровым номером 77:01:0004028:4091, общей площадью 155,6 кв. м.

По обращению истца от 21.11.2024 Департаментом заявителю направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 07.04.2025 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Инвестиционная Оценка" (117292, г.Москва, ул. ФИО4, д. 23, к. 3, ком. 3-5; ИНН: <***>) ФИО3.

Эксперту поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М504-2135-П/2024 от 08.08.2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №750/113-24 от 12.08.2024 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет№ 271124-01, выполненный ООО «АМР Консалтинг»?

3. Какова причина разницы в цене объекта, определенной в указанных отчетах?

4. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:01:0004028:4091 площадью 155,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц по состоянию на 21.11.2024?

Судом получено экспертное заключение согласно письму от 28.04.2025, выполненное экспертом ФИО3.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

По первому вопросу: Не соответствует. В анализе рынка и расчетах Оценщик использовал данные устаревших справочников 2023 г. Тогда как на дату оценки существовали более свежие и точные справочники 2024 г., рекомендованные для использования на даты оценки, начиная с 16.07.2024 г. Оценщик в расчетах использовал данные нескольких справочников. При этом рассчитывал коэффициенты как среднее значение между показателями для иных сегментов рынка (офисные и торговые помещения). НЭИ спорного помещения - ПСН (помещения свободного назначения).

По второму вопросу: Не соответствует. Имеются многочисленные нарушения, части касающейся терминологии. Нарушения ФСО VI (Отчет об оценке). А именно: не указаны реквизиты юридического лица - собственника объекта оценки (нарушение ст. 10 ФСО VI); отсутствуют данные об оценщике, телефон, электронная почта (нарушение ст. 4 ФСО VI). Оценщик не приводит анализ влияния общей социально-экономической обстановке в стране и регионе расположения объекта оценки (нарушение ст. 11ФСО-7). При проведении расчетов оценщик допустил следующие ошибки: В Сравнительном и Доходном подходах оценщик использует аналоги, расположенные в других Административных округах г. Москвы, (объект оценки расположен в ЦАО, аналоги расположены в САО, СВАО) стр. 31, 37 Отчета. Корректировку на торг оценщик применяет для иного сегмента рынка (офисные помещения, тогда, как объект оценки отнесен к помещениям свободного назначения) стр. 32, 37 Отчета. В Доходном подходе при определении коэффициента недозагрузки и коэффициента капитализации оценщик использует устаревшие данные (Справочники оценщика 2019 и 2021 г.г.) стр. 40,41 Отчета.

По третьему вопросу: Основная причина разницы в цене объекта, полученной в указанных отчетах, является разные даты оценки. Дата оценки в Отчете № 271124-01 от 04.12.2024 г., выполненного ООО «АМР Консалтинг» - 17 октября 2024 г. Дата оценки в Отчете № М504-2135П/2024 от 04.12.2024 г., выполненного ООО «АМР Консалтинг» - 23 июля 2024 г. Следующая причина - использование специалистами-оценщиками разных объектов-аналогов, и как следствие, применение разных корректировок. Еще одной причиной является использование оценщиками разных справочников для определения корректировок.

По четвертому вопросу: рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:01:0004028:4091 площадью 155,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц по состоянию на 21.11.2024 составляет: 15124000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Третьими лицами выводы судебного эксперта не оспорены. В судебном заседании экспертом даны исчерпывающие пояснения по замечаниям и вопросам Департамента, а также по выбору аналогов, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом не установлено, поскольку несогласие с выводом эксперта не свидетельствует о наличии оснований назначения по делу повторной экспертизы.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт в судебном заседании подтвердил факт выполнения им имеющегося в материалах дела заключения, а также свою подпись в подписке о предупреждении об уголовной ответственности. Оснований не доверять судебному эксперту не имеется.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Условия пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем, с рассрочкой на условиях ежеквартальной оплаты (п.3.2 договора).

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежеквартальных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 155,6 кв. м. с кадастровым номером: 77:01:0004028:4091, расположенного по адресу: <...>, пом. 4Ц.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 11.12.2024 № 59-10365, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества) истцу (покупателю, обществу с ограниченной ответственностью "Комаров"), за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 15124000 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора.

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 540142 руб. 86 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комаров" (ИНН: <***>) 50000 руб. госпошлины и 30000 руб. расходов на экспертизу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова