Решение от 22 сентября 2021 г. по делу № А29-2600/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2600/2021
22 сентября 2021 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2021 года, полный текст решения изготовлен 22 сентября 2021 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Максима» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) (далее – ООО «Максима)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Нефтегазоборудование», общество с ограниченной ответственностью «Стройгазсервис», временный управляющий ООО «Максима» ФИО3,

о признании предварительного договора основным,

при участии в судебном заседании

истца ФИО2 лично,

от истца: ФИО4 – по доверенности от 28.10.2020,

от ответчика: ФИО5 – директора,

от ООО «Нефтегазоборудование»: ФИО5 – директора,

от ООО «Стройгазсервис»: ФИО6 – по доверенности от 01.12.2020,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Максима» (далее - ответчик, ООО «Максима») с иском, которым просит:

1. признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с задатком) от 16.12.2019, заключенный ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Максима», основным договором купли-продажи объектов недвижимости:

- здания главного корпуса, назначение: нежилое, кадастровый номер 11:20:0607001:307, общая площадь 5 848,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> (далее – Здание);

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственной базы, кадастровый номер 11:20:0607001:508, общая площадь 19 277 кв.м, расположен по адресу: <...> (далее – Участок);

2. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2019, заключенного ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Максима» в отношении объектов недвижимости: Здания; Участка;

3. произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Максима» к ФИО2 в отношении объектов недвижимости: Здания; Участка.

Согласно ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ФИО3, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания.

ООО «Максима» отзывом от 21.05.2021 (т. 1 л.д. 106-111), дополнениями к отзыву от 21.06.2021 (т. 1 л.д. 124-129) просит оставить исковые требования без удовлетворения.

Временный управляющий ООО «Максима» ФИО3 отзывом от 14.05.2021 (т. 1 л.д. 82-85) исковые требования отклонил.

ООО «Стройгазсервис» отзывом от 19.05.2021 (т. 1 л.д. 90-96), дополнительными обоснованиями от 14.09.2021 просит в удовлетворении исковых требований отказать.

ООО «Нефтегазоборудование» исковые требования отклонило.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей, арбитражный суд установил следующее.

16.12.2019 между Предпринимателем (покупатель) и ООО «Максима» (Продавец) подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с задатком) (т. 1 л.д. 12-13, далее – Предварительный договор), в силу п. 1.1. и п. 1.2. которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, Продавец обязался продать, а Покупатель купить Здание и Участок.

Согласно п. 2.2. Предварительного договора Продавец обязался подписать с Покупателем Основной договор в срок до 26.08.2020, не совершать действий, ведущих или могущих привести к изменению права собственности на недвижимое имущество или любому обременению этих прав.

В силу п. 1.11. Предварительного договора цена продаваемого имущества составляет 13500000 руб., в том числе за Здание – 9500000 руб., за Участок – 4000000 руб.

Ссылаясь на то, что Предприниматель на 25.03.2020 полностью исполнил обязательства по оплате покупаемого недвижимого имущества и на уклонение ООО «Максима» от заключения основного договора купли-продажи и передаточного акта, истец обратился с иском в суд.

В качестве нормативного правого обоснования истцом указаны ст.ст. 420, 432, 429, 554, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Истец, ссылаясь на данные разъяснения, полагает, что после полной оплаты стоимости Здания и Участка Предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи.

Вместе с тем, по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор обусловливает лишь возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Предварительный договор определяет условия и сроки заключения иного, основного, договора. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

Так, в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества.

Согласно п. 3.3. Предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору Покупатель оплачивает Продавцу задаток в размере 6500000 руб. Оставшуюся сумма в размере 7 000 000 руб. перечисляется Покупателем в срок не позднее 3 банковских дней с момента регистрации Управлением Росреестра по Республике Коми основного договора и перехода права собственности.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2016 N 37-КГ16-6).

Возможность использования задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора также следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления N 49.

П. 4.3. Предварительного договора предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине Продавца, то он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

Предприниматель обратился с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов ООО «Максима» 20 000 000 руб. долга, в том числе задатка в двойном размере.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2021 по делу № А07-23053/2020, оставленным в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021, требования ФИО2 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Максима» в сумме 20 000 000 руб. основного долга, как неисполненного обязательства по возврату денежных средств по Предварительному договору, в том числе возврату задатка в сумме 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч рублей) в двойном размере.

В силу ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.

Поскольку ст. 381 ГК РФ предусматривает возврат задатка при прекращении обязательства, обязательства сторон по Предварительному договору, следует признать прекращенными.

Предприниматель в заявлении о включении в реестр требований кредиторов (т. 1 л.д. 87) также указал, что Предварительный договор прекратил свое действие.

В силу изложенного, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 180-181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья М.В. Безносикова