Решение от 2 июня 2017 г. по делу № А40-219428/2014

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-219428/14-54-1104
02 июня 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2017 г

Решение изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

Протокол вел секретарь судебного заседания Жиров А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Компания Ориент-Сервис"

к ответчикам – 1) ДГИ, 2) ООО "АБН-Консалт"

о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, о признании недостоверной величины рыночной стоимости данного имущества

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 генеральный директор по паспорту, ФИО2 по дов. № 12 от 04.07.2016г., ФИО3 по дов. № 12 от 04.07.2016г.;

от ответчиков: 1) ФИО4 по дов. № 33-Д-16/17 от 09.01.2017г., 2) не явились;

от эксперта: ФИО5 по паспорту;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Ориент-Сервис" (далее – ООО "Компания Ориент-Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ, ответчик -1) об

- обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения - подвал, помещение III, комнаты 5, 5а, 56, 6, 6а, 7, 7а, 8а. 86, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 499 кв.м., - на условиях, изложенных в протоколе разногласий, в соответствии с которыми цена нежилого помещения составляет 11 629 ООО (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.

- признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчете об оценке от 25 августа 2014 года № 738Г/1308, выполненным ООО «АБН-Консалт».

Исковые требования основаны на статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что предложена в договоре цена объекта завышена.

После получения результатов первой судебной оценочной экспертизы определением от 21.11.2016г. (т. 10) удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета иска в части требования об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 449кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б), путем принятия

пункта 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 15 450 847 (пятнадцать миллионов четыреста пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется»,

- п. 3.2 «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения»;

- п. 3.4 «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора, Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 5 числа каждого Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не 257 514 (двести пятьдесят семь тысяч пятьсот четырнадцать) рублей 12 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"

После получения результатов последней судебной экспертизы, проведенной ООО ЦИКО", в части определения рыночной стоимости имущества в пунктах 3.1., 3.4 договора истец просит принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции Покупателя:

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 17.580.000 (семнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

Пункт 3.2 - Оплата по договору осуществляется в течение пяти лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 293 000 (двести девяносто три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

В части требования к ОО "АБН-Консалт" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчете об оценке от 25.08.2014г. № 738Г/1308, выполненным ООО "АБН-Консалт", истец заявил отказ от иска.

Изучив материалы дела, суд установил, что отказ от иска в связи в этой части не противоречит закону и не нарушает прав других лиц. Полномочия представителя проверены. Последствия отказа от иска и прекращения производства по делу в части истцу известны.

Поскольку отказ от заявленного требования не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в порядке ч. ч. 2, 5 ст. 49 АПК РФ суд принимает отказ от иска. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению по п.4 ч.1 ст.150 АПК.

Ответчик просит спорные пункты договора (цена объекта) изложить в его реакции.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, эксперта, арбитражный суд установил:

Между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (ныне ДГИ, Арендодатель), ГУП ДЭЗ "Новокосино (Балансодержатель) и ООО "Компания Ориент-Сервис" (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 19.06.2002года № 04-260/2002, общей площадью 449,8 кв.м. (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б), расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества г. Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 №559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

На основании п. 1 постановления Правительства Москвы от 08 февраля 2013 года № 49-ПП «О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы» Департамент имущества города Москвы был реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании п. 3 вышеуказанного постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Истец внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец 11.06.2014г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате (вх. №33-5-17504/14-(0)-0).

Истцом от ответчика получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого истцом имущества по цене 45 008 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 25 августа 2014г. №738Г/1308, выполненным ООО "АБН-Консалт".

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости Недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному по заказу истца, цена спорного объекта составила 11 629 000 рублей, без учета НДС.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором цена Объекта указана в размере 11.629.000 рублей, без учета НДС со ссылкой на вышеназванный отчет.

Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, которые были переданы на разрешение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

Как отмечено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В связи с наличием спора по отчетам истец согласился на проведение судебной экспертизы.

Определением от 23 июля 2015г. назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено АНО «Экспертно-правовой центр», эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По ходатайству истца на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 499 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б) по состоянию на 11.06.2014г.? (дату подачи заявки).

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 499 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б) по состоянию на день оценки?

Согласно Заключению эксперта от 27.08.2015г. №ЗЭ-СОЭ-440-ТВЮ-08-2015 (т.5) стоимость имущества по состоянию на 11.06.2014г. составила 27.979.000 рублей 00 коп. без учета НДС, по состоянию на день оценки - 30.234.000 руб. без учета НДС.

Определением от 04.04.2016г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Агентство судебных экспертов», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определением от 13.07.2016г. удовлетворено ходатайство эксперта о самоотводе.

Определением от 02.08.2016г. с учетом определения от 23.09.2018г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено «АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлены вышеназванные вопросы.

Согласно Заключению эксперта от 08.11.2015г. №ЗЭ-СОЭ-440-ТВЮ-08-2015 (т.9) стоимость имущества по состоянию на 11.06.2014г. составила 15.450.847 рублей 00 коп. без учета НДС, по состоянию на день оценки - 14.816.949 руб. без учета НДС.

Определением от 24.01.2017г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «ЦИКО», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 499 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б) по состоянию на 11.06.2014г.?

По ходатайству истца в заседании заслушан эксперт, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с абзацем третьи пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с заключением эксперта ООО «ЦИКО» (т. 11) цена объекта составляет 17.580.000 (семнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00коп.

Ответчик заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для подготовки ходатайства еще раз повторно назначить оценочную экспертизу.

Ходатайство об отложении рассмотрения дела отклонено за необоснованностью, так как у ответчика было достаточно времени для подготовки к делу.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Таким образом, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в том числе, принимая во внимание результаты экспертиз, представленных сторонами, проведенных судебных экспертиз и пояснения экспертов, данных непосредственно в судебном заседании, считает достоверной последнюю оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с последней оценкой, выполненной в рамках настоящего дела ООО «ЦИКО» (т. 11), что составляет 17.580.000 (семнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00коп.

Истец настаивает на установлении в п. 3.4 договора рассрочки платежей на 5 лет.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему из заключения договора в резолютивной части решения указываются вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В связи с чем, спорные пункты договора купли-продажи вышеназванного имущества подлежат изложению в следующей редакции:

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 17.580.000 (семнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

Пункт 3.2 - Оплата по договору осуществляется в течение пяти лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 293 000 (двести девяносто три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Разрешая спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд, руководствуясь частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», распределяет судебные расходы по государственной пошлине на ответчика и оплате экспертизы, назначенной с согласия истца, исходя из того, что цена объекта принята в размере, установленной экспертов, а не предложенной сторонами, расходы на проведение экспертизы относятся пополам исходя из стоимости одного вопроса, поставленного перед экспертом на дату подачи заявления на выкуп, в остальной части судебные расходы остаются за истцом (ч. 1 ст. 110 АПК РФ). Следовательно, на истца судебные расходы на оплату экспертизы относятся в размере 80 000руб, на ответчика - 50 000руб.

Руководствуясь статьями 11, 12, 421, 426, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 12, 49 ч.ч. 2,5; 106, 110, 150 п.4 ч.1; 151, 167 – 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 449кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвальное помещение III, комнаты 5, 5а, 5б, 6, 6а, 7, 7а, 8а, 8б), заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Компания Ориент-Сервис", изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 17.580.000 (семнадцать миллионов пятьсот восемьдесят тысяч) руб. 00коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

Пункт 3.2 - Оплата по договору осуществляется в течение пяти лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 293 000 (двести девяносто три тысячи) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания Ориент-Сервис" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В части требования к ОО "АБН-Консалт" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, указанной в отчете об оценке от 25.08.2014г. 3 738Г/1308, выполненным ООО "АБН-Консалт", производство по делу прекратить.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья Т.Г. Голоушкина