Решение от 16 февраля 2025 г. по делу № А82-18332/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18332/2023
г. Ярославль
17 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения принята  05 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

акционерного общества "Жилтранс"

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>)

к  комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН  <***>, ОГРН  <***>),

Мэрии города Ярославля

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора частнопрактикующего оценщика ФИО1

об урегулировании разногласий при заключении договора, оспаривании постановления,


при участии:

от истца – ФИО2 (представитель по доверенности от 14.01.2025, диплом),

от ответчиков, третьего лица – не явились, извещены,

установил:

акционерное общество "Жилтранс" (далее также общество, АО "Жилтранс") обратилось в суд с исковым заявлением (заявлением), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к  комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее также Комитет), Мэрии города Ярославля, просило:

признать недействительным постановление мэрии города Ярославля № 991 от 07.09.2023 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>" в части цены имущества, превышающей 3 705 833,33 рублей,

урегулировать разногласия между АО "Жилтранс" и Комитетом, возникшие при заключении договора купли продажи в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером: 76:23:061720:73 путем принятия пункта 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: Пункт 3.1. Цена продажи имущества составляет 3 705 833,33 рублей без учета НДС, соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта ООО "Ярэксперт" №431/24).

Мэрии города Ярославля привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Представитель истца требования с учётом уточнения поддержал.

Ответчики направили ходатайство о рассмотрении дела без участия своих представителей, требования общества не признали.

Третье лицо явку в судебное заседание не обеспечило, извещено о судебном процессе надлежащим образом.

В судебном заседании, состоявшемся 05.02.2025, объявлялся перерыв, после которого судебное заседание продолжено.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия ответчиков, третьего лица.

Выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между обществом и Комитетом заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.12.2017 № 12052-З, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения площадью 95,8 кв м по адресу: <...>.

03.08.2023 общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта.

07.09.2023 принято постановление № 991 об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

В адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 835/в от 11.09.2023 в п. 2.1 которого предусмотрено, что цена продажи имущества составляет 4 150 000 руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (Отчет № 110/2023, исполнитель ЧПО ФИО1).

Не согласившись с установленной в проекте договора выкупной стоимостью объектов, истцом был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № 835/в от 11.09.2023 с протоколом разногласий в отношении условий о выкупной цене.

Ответчик известил истца о не принятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Наличие спора о выкупной цене объектов недвижимости явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что стоимость имущества определена в установленном порядке частнопрактикующим оценщиком ФИО1 в отчете № 110/2023 от 15.08.2023 в рамках заключенного муниципального контракта 10.08.2023 № 36/е-2023 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений контракта не выявлено

В рамках рассмотрения дела по ходатайству истца  определением от 02.07.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" ФИО3.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1.       Соответствует ли выполненный ЧПО ФИО1 отчет № 110/2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:061720:73 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности?

2.       2. В случае, если указанный в вопросе 1 отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определить какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:061720:73 по состоянию на 03.08.2023?


В соответствии с заключением эксперта от 30.09.2024 № 431/24 отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 110/2023 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:061720:73 по состоянию на 03.08.2023 составляет 4 447 000 руб. с НДС и 3 705 833,33 руб. без НДС.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили 6 оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В пункте 3.3 Положения о приватизации муниципального имущества в городе Ярославле, утвержденного решением муниципалитета города Ярославля № 181 от 12.09.2002, предусмотрено, что принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества относится к компетенции мэрии города Ярославля.

В силу пунктов 3.5., 3.16. Положения о Комитете, утвержденного решением муниципалитета города Ярославля № 262 от 07.06.2006 на Комитет возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

Таким образом, по требованию о признании недействительным постановления мэрии города Ярославля № 991 от 07.09.2023 в части определения рыночной стоимости имущества, превышающей 3 705 833,33 руб. ответчиком является мэрия города Ярославля, а по требованию о принятии пункта 2.1. договора купли-продажи в редакции общества ответчиком является Комитет.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются нормами Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Полномочия продавца муниципального имущества от имени муниципального образования город Ярославль осуществляет Комитет, который выступает стороной по договору купли-продажи и направлял проект договора.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям. Наличие у истца преимущественного права на приобретение спорного недвижимого имущества подтверждается материалами дела.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли в части выкупной цены спорного объекта.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, ответчиком был представлен отчет частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 03.08.2023 № 110/2023, согласно которому стоимость помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 4 150 000 руб. без учета НДС.

В рамках рассмотрения дела по ходатайству истца  определением от 02.07.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Ярэксперт" ФИО3.

Согласно заключению эксперта от 30.09.2024 № 431/24 отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 № 110/2023 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 76:23:061720:73 по состоянию на 03.08.2023 составляет 4 447 000 руб. с НДС и 3 705 833,33 руб. без НДС.

Представленное по результатам экспертизы заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий. В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты.

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиками не приведены доводы, направленные на опровержение отчета эксперта (противоречие в выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки и др.), не заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Отчет частнопрактикующего оценщика ФИО1 не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получен вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах требования общества с учётом уточнения подлежат удовлетворению.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и результатов рассмотрения настоящего спора расходы истца на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб. отнесены на ответчиков (по 3 000 руб. на каждого из ответчиков).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным постановление мэрии города Ярославля № 991 от 07.09.2023 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части определения цены имущества, превышающей 3 705 833,33 руб.

Урегулировать разногласия, возникшие между акционерным обществом "Жилтранс"  (ИНН <***>, ОГРН <***>) и комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 835/в от 11.09.2023 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 76:23:061720:73, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи имущества составляет 3 705 833,33 руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (заключение эксперта ООО " Ярэксперт"  № 431/24 от 30.09.2024).

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "Жилтранс" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Взыскать с мэрии города Ярославль в пользу акционерного общества "Жилтранс" (ИНН  <***>, ОГРН  <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу при наличии представленного заявителем уникального идентификатора начисления (УИН) для целей обращения судебного акта к исполнению (ч.1.1 ст.13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Ю.М. Тепенина