Решение от 25 июня 2024 г. по делу № А43-6000/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-6000/2022

Нижний Новгород 25 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2024.

Полный текст решения изготовлен 25.06.2024.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе

судьи Назаровой Татьяны Николаевны (шифр 12-159)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Круско М.А., помощником судьи Перешеиной А.А.

с участием представителей до перерыва от истца: адвоката Лучникова А.Г. (доверенность от 15.01.2024),

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 16.04.2021), с участием представителей после перерыва

от истца: ФИО2 (доверенность от 15.01.2024), от ответчика: ФИО1 (доверенность от 16.04.2021) рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний "Анод" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об определении порядка пользования общим имуществом,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью "Тандем"

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний "Анод" (далее – ООО "ГК "Анод", Общество) об определении следующего порядка пользования общим имуществом:

- предоставить ФИО3 доступ к системе электронного управления въездными воротами (и настройкам системы электронного управления) с возможностью самостоятельно изменять номера телефонов в системе для обеспечения свободного прохода и проезда автотранспорта ФИО3, его сотрудников, арендаторов, а также третьих лиц, направляющихся в Помещение П1 (кадастровый номер: 52:18:0050275:588), находящееся по адресу: <...>, литер АД, по земельным участкам с кадастровыми номерами 52:18:0050275:183 (участок № 4),

52:18:0050275:186 (участок № 7), находящимися по адресу: <...>, литер АД, участок № 4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания с прилегающей территорией, общей площадью 1602 кв. м.;

- передать ФИО3 ключи от второго входа в здание через металлический пристрой, расположенный на боковой стороне здания (<...>, литер АД);

- предоставить ФИО3 право использовать по прямому назначению и выполнять текущий ремонт за счет собственных средств следующих мест общего пользования в здании (<...>, литер АД): Коридор № 1 общей площадью 8,4 кв. метра, расположенный на 1 этаже; Туалет № 4 общей площадью 1,3 кв. метра, расположенный на 1 этаже; Туалет № 5 общей площадью 1,2 кв. метра, расположенный на 1 этаже; Туалет № 6 общей площадью 2,5 кв. метра, расположенный на 1 этаже; Лестничная клетка № 1общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 1 этаже; Лестничная клетка № 5 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 1 этаже; Лестничная клетка № 6 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 2 этаже; Лестничная клетка № 7 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 2 этаже; Лестничная клетка № 8 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 3 этаже; Лестничная клетка № 30 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на 3 этаже; Лестничная клетка № 31 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на этаже Подвал; Лестничная клетка № 32 общей площадью 18,1 кв. метра, расположенная на этаже Подвал;

- предоставить ФИО3 право без дополнительного согласования с ответчиком размещать на фасаде здания (<...>, литер АД) оборудование, в том числе вентиляционное, рекламные конструкции (вывески), системы кондиционирования помещения для обеспечения надлежащего температурного режима и норм СанПиН в нежилых помещениях; утеплять фасад здания для обеспечения надлежащего микроклимата в нежилых помещениях в случае необходимости;

- предоставить ФИО3 и его уполномоченным представителям право доступа на крышу и технический чердак нежилого здания, а также передать ключи от двери, ведущей на крышу и технический чердак нежилого здания (<...>, литер АД);

- предоставить ФИО3 право без дополнительного согласования с ответчиком размещать на крыше нежилого здания (<...>, литер АД) рекламные конструкции (вывески) за счет собственных средств;

- предоставить ФИО3 право в целях обеспечения стабильной и независимой работы отопительной системы помещения П1 (кадастровый номер: 52:18:0050275:588), а так же для заключения договоров с газоснабжающей организацией осуществить подключение к системе газопровода, расположенного в помещении котельной, для установки ФИО3 отдельного газового котла и организации отдельного контура отопления помещения П1 без дополнительных согласований с ООО ГК "Анод".

- предоставить ФИО3 право подключения к системе канализации туалетов ( № 4S, № 5S, № 6S), расположенные на 1 этаже нежилого здания по адресу: Нижний Новгород, ул. Памираская, д.11, литер АД, в целях использованиях их по прямому назначению, не препятствовать их подключению.

Исковые требования основаны на статьях 209, 244, 247, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недостижением собственниками помещений в здании (Нижний Новгород, ул. Памирская, д.11, литер АД) согласия относительно порядка пользования общим имуществом.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тандем".

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ответчика иск не признал; указал, что ФИО3 беспрепятственно пользуется земельными участками, принадлежащими ему на праве общей долевой собственности, ему и указанным им лицам (согласно представленного списка) выданы ключи автоматического управления въездными воротами; предоставить истцу доступ к самой программе управления въездными воротами для внесения в нее корректировок не представляется возможным, поскольку абонентом данной программы, установленной оператором, является именно Общество; при этом ФИО3 не лишен права стать абонентом аналогичной программы, заключив соответствующий договор с оператором; Общество не согласно на предоставление ФИО3 права без согласования с другими собственниками помещений осуществлять подключение к коммуникациям, ремонт и пользование общим имуществом; у истца имеется доступ в входным дверям в здание, помещениям и коммуникациям, относящимся к общему имуществу; постоянный открытый доступ на крышу здания через лестничные клетки № 1, 5 на первом этаже, № 6, 7 на втором этаже, № 8, 30 на третьем этаже ФИО3 не требуется, поэтому должен осуществляться с предварительным письменным уведомлением ООО ГК "Анод"; вопрос об определении порядка пользования общим имуществом в здании разрешен на общем собственников собственников помещений 22.04.2024 (протокол 1) .

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не обеспечило явку представителя в суд. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.05.2024 объявлен перерыв до 08 часов 30 минут 10.06.2024.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующему.

Как видно из документов, ООО "ГК "Анод" (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор от 24.12.2020 купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого помещения площадью 1083,4 кв.м., этаж № 1, подвал № 1, с кадастровым номером 52:18:0050275:588, находящегося по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д.11, пом.П1;

- 1/6 доли в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания с прилегающей территорией, общая площадь 887 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0050275:186, находящийся по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д. 11, участок № 7;

- 561/1602 доли в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания с прилегающей территорией, общая площадь 1602, с кадастровым номером 52:18:0050275:183, находящийся по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д.11, участок № 4.

Переход права собственности на указанные выше помещения был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещение П2 площадью 1058,9 кв.м. в указанном здании принадлежит на праве собственности ООО "Тандем" с августа 2023 года.

На момент рассмотрения настоящего спора ООО "ГК "Анод" принадлежат на праве собственности помещение П3 площадью 960,5 кв.м., помещение П4 площадью 27,7 кв.м., находящиеся в здании по адресу: Нижний Новгород, р-н Ленинский, ул. Памирская, д. 11, литер АД.

В помещениях П2, П3, П4 находятся помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений в здании – котельные, электрощитовые, коридоры, туалеты, лестничные клетки.

Указав, что Общество препятствует истцу в доступе к местам общего пользования, к прилегающей к зданию территории, а также уклоняется от согласования порядка

пользования общим имуществом, ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом предмета заявленных исковых требований, суд установил, что часть требований направлена на устранение нарушений прав сособственника нежилого помещения, другая часть требований касаются определения порядка пользования общим имуществом.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункты 45, 47 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А43-12144/2021, за Предпринимателем признано право общей долевой собственности в праве собственности на общее имущество собственников помещений нежилого здания по адресу: <...>, литер АД, на следующие помещения:

- лестничная клетка № 31, S = 18,1 м2 (подвал), - лестничная клетка № 32, S = 18,1 м2 (подвал), - котельная № 1, S = 27,7 м2 (1 этаж), - туалет № 4, S = 1,3 м2 (1 этаж), - туалет № 5, S = 1,2 м2 (1 этаж), - туалет № 6, S = 2,5 м2 (1 этаж), - коридор № 1, S = 8,4 м2 (1 этаж), - лестничная клетка № 1, S = 18,1 м2 (1 этаж), - лестничная клетка № 5 S = 18,1 м2 (1 этаж), - лестничная клетка № 6 S = 18,1 м2 (2 этаж),

- лестничная клетка № 7 S = 18,1 м2 (2 этаж), - лестничная клетка № 8 S = 18,1 м2 (3 этаж), - лестничная клетка № 30 S = 18,1 м2 (3 этаж).

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в материалы дела доказательств чинения ответчиком препятствий в пользовании по назначению общим имуществом (коридором 1, туалетами 4, 5, 6, лестничными клетками № 1,5, 6, 7, 8, 30, 31, 32, инженерными коммуникациями) и в проходе (проезде) по земельным участкам (территории, прилегающей к зданию).

Каких-либо претензий от ФИО3 относительно недопуска на территорию (Нижний Новгород, ул. Памирская, 11) автомобильного транспорта, перечисленного им в письме от 16.11.2023 № 46 для внесения в программу автоматического управления въездными воротами, в адрес Общества не заявлено.

При этом возможность самостоятельного изменения в программе телефонных номеров сотрудников и посетителей для проезда ФИО3 предоставлена быть не может, поскольку данное лицо не является пользователем данной программы и стороной по договору, заключенному Обществом с оператором на установку и обслуживание этой программы. Ответчик подтвердил возможность установки ФИО3 автономной программы автоматического управления воротами.

Наличие у ФИО3 ключей от входных дверей (со стороны фасада здания), от второго входа в здание через металлический пристрой, от входа в котельную подтвержден в рамках дела № А43-12144/2021.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение намерение Общества требовать от Предпринимателя получения предварительного согласия для прохода на крышу здания через надстройку третьего этажа (технический чердак по терминологии истца) по лестничным клеткам № 1 и 5 первого этажа, лестничным клеткам 6 и 7 второго этажа, лестничным клеткам 8 и 30 третьего этажа. Факт отсутствия у Предпринимателя ключей от двери, ведущей на крышу, ответчик не опроверг. С учетом данных обстоятельств суд счел, что имеется реальная угроза нарушения прав ФИО4 на пользование указанным общим имуществом, в связи с чем требования об устранении препятствий в данной части являются обоснованными.

Требования об устранении препятствий в пользовании имуществом в остальной части подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

Ответчик не согласен на установление передоложенного истцом порядка пользования общим имуществом, исключающим законодательно установленную необходимость такого согласования с сособственниками.

Позиция ответчика в данной части не противоречит действующему законодательству.

При таких обстоятельствах с учетом утвержденного на общем собрании собственников помещений в здании от 22.04.2024 порядка пользования общим имуществом требование истца о предоставлении ему права без согласования с сособственниками помещений в будущем выполнить текущий ремонт за счет собственных средств мест общего пользования, разместить на фасаде и крыше здания оборудование (вентиляционное,

рекламные конструкции, вывески, системы кондиционирования), утеплить фасад здания (при необходимости), осуществить врезку в систему газопровода, подключиться к системе канализации туалетов № 4, 5, 6 (под данным действием истец подразумевает установку унитазов) не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью группа компаний "Анод" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) не чинить препятствия индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и его уполномоченным представителям в пользовании лестничными клетками № 1 и 5 первого этажа, лестничными клетками 6 и 7 второго этажа, лестничными клетками 8 и 30 третьего этажа, надстройкой третьего этажа, крышей здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Памирская, дом 11, литер АД, и передать ключи от двери, ведущей на крышу и надстройку третьего этажа указанного нежилого здания.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью группа компаний "Анод" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6000 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.Н. Назарова