Решение от 10 января 2019 г. по делу № А65-40173/2017

/02, ответчиком 25 июля 2017 года был объявлен открытый аукцион по продаже размера ежегодной арендной платы следующих объектов муниципального нежилого фонда г.Казани.

Одним из лотов в открытом аукционе был лот №2: заключение договора аренды помещений 1 этажа, .№№ 1-5. 6а, 66. 6в, 6г, 7-31.31 а, 316, 38, 38а, 386, 40, 41,41а, 42-45, расположенных по адресу: <...>.

22 августа 2017 года Протоколом №1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов рассмотрения заявок на участие в аукционе, в части лота №2 аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки заявителя.

В Протоколе было указано, что договор аренды надлежит заключить с единственным участником без проведения торгов - по стартовой цене по лоту №2 в связи с подачей единственной заявки.

13 сентября 2017 года ответчик передал заявителю для подписания проект договора аренды и акт приема-передачи объекта (помещений) по адресу: <...>.

Заявитель договор аренды подписал и представил его ответчику 18.09.2017г., акт приема-передачи им подписан не был. В письме от 18.09.2017г. заявитель потребовал от ответчика освободить или дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества (столы, ящики, системы вентиляции и т.д.).

26 сентября 2017 года в ответ на обращение письмом №12266/кзио-исх. ответчик сообщил заявителю, что во исполнение норм ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 и п.14.1 документации об аукционе ему надлежало в срок до 14.09.2017 заключить договор аренды нежилых помещений первого этажа площадью 649,9 кв.м в доме №1/6 по ул.Коммунаров и учитывая неисполнение условий документации об аукционе, право на заключение договора аренды вышеуказанного помещения утрачено.

12 октября 2017г. заявитель повторно потребовал от ответчика подписать договор аренды, передать помещения по акту приема-передачи и дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества.

№14250/кзио-исх
г. письмом
03 ноября 2017
. ответчик повторил отказ, изложенный в письме от 26.09.2017г.

Посчитав отказ органа местного самоуправления незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт,
решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

При этом для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

Договор аренды недвижимого имущества подписан ООО "ДС Менеджмент" и представлен Комитету 13.09.2017г.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14.1. аукционной документации заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами в срок до 14.09.2017 на основании соответствующих проектов договоров (приложение №2 к документации об аукционе).

В нарушении указанного положения аукционной документации ООО "ДС Менеджмент" представило в Комитет подписанный договор аренды лишь 18.09.2017.

Кроме того, ООО "ДС Менеджмент" отказалось от подписания акта приема-передачи спорного недвижимого имущества, указывая на то, что данное помещение по адресу: <...>, не освобождено от имущества в виде столов, ящиков, систем вентиляции и т.д.

Фактически спор между сторонами возник ввиду несоответствия, по мнению заявителя, фактического состояния спорного объекта недвижимости его характеристикам, указанным в аукционной документации и договоре аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Наличие движимого имущества (столы, ящики, системы вентиляции и т.д.) в помещении по адресу: <...> не свидетельствует об обременении данного помещения третьими лицами, доказательств нахождения в данном помещении третьих лиц заявителем не представлено.

Заявкой на участие в аукционе, поданной обществом 15.08.2017, подтвержден факт осмотра объекта, технического состояния, ознакомление с технической документацией, проектом договора аренды, другими условиями. Претензий к Комитету со стороны общества не предъявлялись.

Арендатор, с одной стороны, не удовлетворенный состоянием объектов аренды, и имеющий правовую возможность воспользоваться способами защиты нарушенного права, определенными гражданским законодательством (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), с другой стороны, все же настаивает на исполнении сделки, что недопустимо в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества, в данном случае, невозможна государственная регистрации договора аренды, что следует из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи в соответствии с условиями документации об аукционе.

Разделом 8 договора аренды определены существенные нарушения условий договора, к ним отнесены в том числе п.4.4.2 (обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи).

В случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи в установленный срок, договор на государственную регистрацию не направляется и считается не заключенным, поскольку кроме арендной платы за пользование объектом, арендатор в 10-дневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключает с эксплуатирующей организацией договор на возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (п.5.3 аукционной документации).

В силу пункта 6.7 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены ст.450.1 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.2 договора.

Поскольку ООО "ДС Менеджмент" отказалось от подписания акта приема-передачи спорного имущества, договор аренды считается незаключенным, в связи с чем Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани правомерно письмами №12266/кзио-исх от 26.09.2017 г. и № 14250/кзио-исх от 03.11.2017 г. признало утрату Обществом "ДС Менеджмент" право на заключение договора аренды и отказалось в одностороннем порядке от исполнения данного договора.

Данная правовая позиция также согласуется с Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2017 N Ф06-19664/2017 по делу N А55-5966/2016 и Определением Верховного Суда РФ от 17.07.2017 N 306-ЭС17-8408 по делу N А55- 5966/2016.

Аналогичная правовая позиция также изложена в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018г. по делу №А65-43053/2017.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины по данному требованию подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Н. Мазитов