Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А42-7127/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А42-7127/2024
11 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Балакир М.В., Изотовой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от Комитета имущественных отношений администрации ЗАТО г. Североморск представителя ФИО2 (доверенность от 18.08.2024), лично индивидуального предпринимателя ФИО3 и ее представителей ФИО4 (доверенность от 10.07.2024) и ФИО5 (доверенность от 09.08.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений администрации ЗАТО г.Североморск на решение Арбитражного судаМурманской области от 29.05.2025 по делу № А42-7127/2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель), ОГРНИП <***> обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений администрации ЗАТО г.Североморск (далее – Комитет), адрес: 184604, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 08.07.2024 № 3 недвижимого имущества муниципального образования городской округ ЗАТО г. Североморск при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку.

Решением от 29.05.2025 урегулированы разногласия между Комитетом и Предпринимателем, возникшие при заключении договора купли-продажи от 08.07.2024 № 3 недвижимого имущества муниципального образования городской округ ЗАТО г. Североморск при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 08.07.2024 с приложениями, здания инфекционного отделения, кадастровый номер 51:06:0030103:99, общей площадью 1282,9 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл.,

<...>, изложив пункты договора в следующих редакциях:

- пункт 2.1 договора: «Цена объекта по настоящему договору составляет 21 268 000 рублей, НДС не облагается, на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 14 Налогового кодекса Российской Федерации;

- пункт 2.2 договора: «Стоимость объекта определена в размере 21 268 000 рублей государственными судебными экспертами ФБУ Мурманская ЛСЭ Минюста России в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается заключением эксперта от 27.03.2025 № 1085/2-3-24»;

- пункт 3.1 договора: «Оплату стоимости Объекта в размере 21 268 000 рублей, покупатель обязуется производить ежеквартально на расчетный счет продавца в рассрочку в течение 5 лет (20 кварталов) и в установленные сроки согласно графику платежей (приложение № 2 к договору);

- пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу указанную в разделе 2 договора сумму в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в бюджет муниципального образования ЗАТО г. Североморск по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Мурманской области (Муниципальное казенное учреждение «Муниципальное имущество», л/счет <***>) ИНН: <***> КПП: 511001001 Расчетный счет: <***> Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ МУРМАНСК БАНКА РОССИИ/ УФК по Мурманской области, г. Мурманск БИК 044705901 К/счет: 40102810745370000041 ОКТМО: 47730000 КБК: 913 114 0204304 0000 410 КБК пени: 913 116 07090 04 0000 140 Период между 1-м числом (включительно) предыдущего квартала и 10-м числом (включительно) текущего квартала именуется процентным периодом»;

- пункт 3.6. договора: «В случае досрочного исполнения обязательств покупателем платежи зачисляются в счет оплаты очередных платежей по погашению основного долга, начисленных процентов и иных обязательств, указанных договором.

По заявлению покупателя возможно досрочное исполнение обязательств по договору. В заявлении указывается способ погашения части кредита, начисленных процентов и иных обязательств, указанных договором, путем перерасчета графика платежей и начисляемых процентов:

- с сохранением суммы очередного платежа и сокращением срока кредита;

- с уменьшением суммы очередного платежа и сохранением срока кредита;

- полное погашение кредита, начисленных на дату осуществления платежа процентов и иных обязательств в порядке очередности и на условиях, предусмотренных договором.

К заявлению прилагаются копии платежных документов.

- Приложение № 2 к договору купли-продажи от 08.07.2024 № 3 «График платежей по оплате нежилого здания инфекционного отделения, расположенного по адресу: <...> (в рассрочку)».

Определением от 29.06.2025 судом первой инстанции исправлена описка (опечатка), арифметическую ошибку, допущенная в резолютивной части решения от 26.05.2025 и мотивированном решении от 29.05.2025 по делу № А42-7127/2024 в части графика платежей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что вопрос о распределении судебных расходов в судебном заседании не разрешался, суд при распределении судебных расходов на экспертизу не учел тот факт, что Комитетом в полном объеме произведены необходимые действия, предусмотренные

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), в связи чем права покупателя на преимущественный выкуп помещения Комитетом не нарушены, что, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», исключает возложение судебных издержек на Комитет.

Кроме того, Комитет полагает, что при вынесении решения судом не учтена позиция Комитета относительно результатов проведённой в ходе судебного разбирательства экспертизы, не учтены доводы о недостатках проведенной экспертизы, изложенные в рецензии оценщика от 17.05.2025, неправомерно отказано в проведении повторной экспертизы. Согласно позиции Комитета выводы проведенной экспертизы привели к занижению рыночной стоимости объекта, заключение комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы от 27 марта 2025 года № 1084/2-3-24, 1085/2-3-24 не соответствует общепринятой методологии оценки, научной и практической основе, сформированной федеральными стандартами оценки.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО3 против ее удовлетворения возражала, указала, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств; судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным в материалы дела рецензии оценщика ООО «Общество оценщиков» ФИО2 от 17.05.2025, равно как и заключению эксперта ФБУ Мурманская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ от 27.03.2025 № 1084/2-3-24, № 1085/2-3-24. Относительно доводов апелляционной жалобы о неправомерности взыскания с Комитета судебных расходов ИП ФИО3 указала, что материалами дела подтверждается факт нарушения Комитетом прав ИП ФИО3 при определении цены выкупаемого нежилого помещения, что привело к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ИП ФИО3 против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве. На вопрос суда представитель ФИО3 пояснил, что стоимость судебной экспертизы разделена на две части: определение стоимости неотделимых улучшений и определение стоимости спорного объекта, и, несмотря на то, что суд первой инстанции отклонил доводы истца о необходимости вычета неотделимых улучшений из стоимости объекта, в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные издержки за производство экспертизы полежат взысканию с Комитета. Представитель Комитета настаивал на ошибочности выводов судебной экспертизы, вместе с тем пояснил, что нести расходы на проведение повторной экспертизы Комитет не готов, поэтому ходатайство о ее проведении не заявляет. Представитель Комитета также полагал неправомерным взыскание судебных расходов на проведение судебной экспертизы с Комитета.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 30.04.2019 заключен договор № 6 аренды

нежилого здания инфекционного отделения с кадастровым номером 51:06:0030103:99, общей площадью 1 282,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для осуществления деятельности учреждения клубного типа: клубов, дворцов и домов культуры, домов народного творчества (код по ОКВЭД 90.04.3).

Нежилое помещение является собственностью муниципального образования ЗАТО г. Североморск, запись о регистрации права 51:06:0030103:99-51/037/2018-3 от 17.12.2018.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 30.04.2019 по 30.04.2029.

Здание передано Предпринимателю по акту приема-передачи от 30.04.2019

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 30.04.2019 нежилое помещение передано в удовлетворительном состоянии, на дату передачи нежилого помещения отопление было отключено, но в действительности нежилое помещение было отключено от систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения.

Письмом от 08.07.2024 № 6979 Комитет выразил согласие заключить с Предпринимателем договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, постановлением администрации ЗАТО г. Североморск от 27.06.2024 № 1164 «Об утверждении условий приватизации Объекта муниципального жилого фонда», и направил проект договора купли-продажи № 3 недвижимого имущества муниципального образования городской округ ЗАТО г. Североморск при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 08.07.2024 с приложениями (далее - Договор купли-продажи недвижимого имущества).

Цена недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества определена в соответствии отчетом независимого оценщика от 17.06.2024 № 255/06-24К и составляет 31 742 000 руб. (пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества).

В отчете оценщика указано, что по состоянию на 17.06.2024 стоимость нежилого помещения составляет 31 742 000 рублей с учетом произведенных

ИП ФИО3 неотделимых улучшений арендуемого имущества, его капитального ремонта и модернизации, прокладки внутренних систем водоотведения, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения и подключения к центральным системам ресурсоснабжающих организаций, с учетом установки и согласования системы электроотопления, подключения дополнительной мощности в размере 170 кВт.

Проект договора купли-продажи недвижимого имущества подписан 01.08.2024 ИП ФИО3 и направлен сопроводительным письмом Комитету с протоколом разногласий к нему от 01.08.2024. Предприниматель предложила стоимость выкупаемого имущества определить в размере 7 058 047 руб. 89 коп. как разницу между стоимостью объекта, установленной экспертом ООО «Бюро Независимой Экспертизы «Эксперт» в размере 18 358 047 руб. 89 коп. в соответствии с заключением о рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.08.2024 г. № 01/24-08к и стоимостью неотделимых улучшений, произведенных ИП ФИО3. в размере 11 300 000 рублей.

Разногласия между истцом и ответчиком относительно цены выкупаемого имущества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, установив цену объекта в размере 21 268 000 руб. с учетом

результатов проведенной судебной экспертизы, и возложил судебные расходы по настоящему делу на Комитет.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Согласно положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также принимая во внимание обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости помещения в виде иной независимой оценки.

В соответствии с заключением экспертов Федерального бюджетного учреждения Мурманская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6, ФИО7, ФИО8 от 27.03.2025 № 1084/2-3-24, 1085/2-3-24 рыночная стоимость помещения составляет 21 268 000 руб., стоимость неотделимых улучшений составляет 14 380 978 руб. 66 коп.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену помещения на основании его выводов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного подхода.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах заключение эксперта является достоверным доказательством.

При рассмотрении дела судом первой инстанции Комитет возражал против выводов экспертов Федерального бюджетного учреждения Мурманская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы ввиду заниженной стоимости объекта муниципальной собственности, определенной в заключение экспертов № 1084/2-3-24, 1085/2-3-24 от 27.03.2025, в удовлетворении которого судом отказано.

Оценка доводам Комитета о некорректности представленного заключения судебной экспертизы дана судом первой инстанции, ходатайство о проведении повторной экспертизы при рассмотрении апелляционной жалобы Комитетом не заявлено.

Поскольку истец не представил неопровержимых доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества, а условиями договора аренды исключена компенсация неотделимых улучшений, суд первой инстанции не установил оснований для зачета неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, установил стоимость объекта равной 21 268 000 руб. В части отказа в учете стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупаемого объекта судебный акт не обжалуется.

Относительно доводов апелляционной жалобы относительно неправомерности взыскания с Комитета судебных расходов на оплату экспертизы суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ответу от 28.11.2024 № 939 Федерального бюджетного учреждения Мурманская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации на запрос суда стоимость проведения строительно-технической экспертизы по вопросу № 2 (определение стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором объекта недвижимости) составила 240 845 рублей, стоимость проведения оценочной экспертизы по вопросам №№ 1,3,4 (определение стоимости спорного объекта) составила

159 155 рублей.

В обжалуемом судебном акте суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений при определении стоимости выкупаемого имущества в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ. Следовательно, правовых оснований для возложения на Комитет судебных расходов за производство экспертизы по вопросу определения стоимости неотделимых улучшений у суда первой инстанции не имелось. В указанной части судебный акт принят не в пользу истца.

Что касается судебных расходов на производство оценочной экспертизы, то суд первой инстанции обоснованно возложил такие расходы на ответчика, поскольку по результатам судебной экспертизы установлено, что отчет, составленный по заказу Комитета, не соответствует действующему законодательству, а стоимость выкупаемого имущества, определенная оценщиком, значительно превышает рыночную (более 30%).

С учетом изложенного решение подлежит изменению в части распределения судебных расходов, с Комитета подлежат взысканию 165 155 руб. судебных расходов на производство экспертизы и уплату государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.05.2025 по делу № А42-7127/2024 изменить в части подлежащих взысканию судебных расходов.

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации ЗАТО

г. Североморск в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 165 155 руб. судебных расходов. В остальной части во взыскании судебных расходов отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.05.2025 по делу № А42-7127/2024 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.А. Ракчеева

Судьи М.В. ФИО9 Изотова