Постановление от 30 сентября 2025 г. по делу № А53-39043/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-39043/2020
город Ростов-на-Дону
01 октября 2025 года
15АП-2559/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко Н.В., судей Димитриева М.А., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пилипенко Н.В.,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Южные строительные технологии»: представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2025;

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 30.11.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020 об удовлетворении заявления ФИО2 о разрешении разногласий с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий»,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Южные строительные технологии»,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Южные строительные технологии» (далее - должник, ООО «Южные строительные технологии») в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО2 (далее - ФИО2) с заявлением о разрешении разногласий с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) и об обязании Фонд выплатить ФИО2 денежные средства в размере 9 245 612 руб. 52 коп.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020 суд обязать Фонд выплатить ФИО2 денежные средства в размере 9 245 612,52 руб.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020, Фонд обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд первой инстанции не применил положения Федерального закона № 282-ФЗ от 08.08.2024. Права застройщика на земельный участок и расположенные на нем неотделимые улучшения переданы Фонду на основании судебного акта до вступления в силу Федерального закона № 282-ФЗ, а требования ФИО2, ранее являвшиеся обеспеченными залогом имущества должника, остались неудовлетворенными, поэтому при определении размера и порядка выплаты компенсации данному кредитору суду первой инстанции надлежало руководствоваться положениями статьи 5 ФЗ № 282-ФЗ, а не постановлением КС РФ № 34-П. Судом первой инстанции нарушены положения статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ, в соответствии с которой при определении размера компенсации, подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам, полная реконструкция распределения выручки не допускается. В соответствии с пунктом 4 статьи 5 ФЗ № 282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате залоговым кредиторам, определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, являвшихся залоговыми кредиторами в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть в распределении участвует только 60% от стоимости залогового имущества. В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25 % выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований участников строительства, а также требований Фонда, указанных в абзаце 3 подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве. Апеллянт указал, что Фондом произведены выплаты возмещения участникам строительства и требования данных лиц перешил к Фонду в размере произведенных им выплат, 25% предполагаемой выручки не подлежит распределению между кредиторами, ранее имевшими залоговый статус. ФИО2 не является участником долевого строительства по смыслу Федерального закона № 218-Ф от 29.07.2017, в связи с этим не вправе претендовать на 25% от вырученных средств в результате реализации объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО2 просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; в письменных пояснениях ФИО2 указал, что ФИО2, как бывшему залоговому кредитору, причитается денежная сумма в размере 6 411 589,62 руб., а именно: 641 158 96 руб. - 10% от общей суммы, подлежащей уплате ФИО2; 5 770 430,66 руб. - оставшаяся часть денежных средств, причитающихся ФИО2 Кредитору подлежит выплате компенсация, в том числе, исчисленная исходя из 25 % от средств, вырученных в результате реализации предмета залога, поскольку ФИО2 является участником долевого строительства ООО «Южные строительные технологии» (включен в реестр с требованием в виде передачи жилых помещений), следовательно, в силу действия подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве кредитор вправе претендовать на компенсацию, которая исчислена из 25 % от вырученных средств в результате реализации залогового имущества.

В отзыве и дополнении к отзыву на апелляционную жалобу и дополнительных пояснениях конкурсный управляющий должника ФИО4 просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не

явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое определение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2021 (резолютивная часть от 18.02.2021) требования Фонда признаны обоснованными, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4.

Сведения о введении конкурсного производства в отношении должника опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 34 (6996) от 27.02.2021.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.01.2023 удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Южные строительные технологии» на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000192:242 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, и всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, которые расположены по адресу: <...> а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, при условии погашения приобретателем прав задолженности по текущим платежам и реестровым требованиям кредиторов второй очереди в размере 661 080,35 руб.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2023 удовлетворено заявление Фонда о передаче прав застройщика в порядке статьи 201.15.2 - 2 Закона о банкротстве. Передано приобретателю - публично-правовой компании «Фонд развития территорий» следующее имущество застройщика ООО «Южные строительные технологии»: - права на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000192:242 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, и всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, расположенный по адресу: <...> а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» права общества с ограниченной ответственностью «Южные строительные технологии» по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями. Включены требования публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в размере 15 439 802,56 рублей во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Южные строительные технологии».

В Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО2 с заявлением о разрешении разногласий с Фондом и об обязании Фонд выплатить ФИО2 компенсацию в размере 9 245 612 руб. 52 коп.

В обоснование заявления ФИО2 указал следующие фактические обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2022 в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование ФИО2 о передаче трехкомнатной квартиры № 29, площадью 101,8 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, расположенного по адресу: <...>/О. Кошевого 135/4, ул. Ленинградская 133, земельный участок с кадастровым номером № 61:45:0000192:242. Сумма, оплаченная по договору - 3 685 500 руб.; трехкомнатной квартиры № 33, площадью 101, 8 кв.м., расположенной на 10 этаже в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, расположенного по адресу: <...>/О. Кошевого 135/4, ул. Ленинградская 133, земельный участок с кадастровым номером № 61:45:0000192:242. Сумма, оплаченная по договору - 3 685 500 руб.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.04.2022 в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование ФИО2 о передаче трехкомнатной квартиры № 73, площадью 68 кв.м., расположенной на 9 этаже в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, расположенном по адресу: <...>/О. Кошевого 135/4, ул. Ленинградская 133, земельный участок с кадастровым номером № 61:45:0000192:242. Сумма, оплаченная по договору - 2 325 750 руб.; трехкомнатной квартиры № 77, площадью 68 кв.м., расположенной на 10 этаже в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, расположенном по адресу: <...>/О. Кошевого 135/4, ул. Ленинградская 133, земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000192:242. Сумма, оплаченная по договору - 2 325 750 руб.

Поскольку требования ФИО2 включены в реестр требований о передаче жилых помещений, заявитель, полагая, что ему положена выплата возмещения за счет имущества Фонда, направил в адрес Фонда заявление о выплате возмещения в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Письмом № 08-2366-Аз от 22.08.2022 Фонд отказал в выплате возмещения.

ФИО2 обратился в Лефортовский районный суд города Москвы с иском к Фонду о признании незаконным отказа в выплате возмещения, об обязании выплатить возмещение.

Решением Лефортовского районного суда города Москвы от 22.11.2022 по делу № 2-5834/2022, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 18.07.2023, Судебной коллегий по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2023, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Фонду о признании незаконным отказа в выплате возмещения, об обязании выплатить возмещение отказано.

В качестве основания отказа в удовлетворении исковых требований суды указали, что истец не относится к лицам, которым положена выплата возмещения в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона № 218-ФЗ, поскольку ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, заключенные с ним договоры имеют инвестиционный характер.

Обращаясь в суд с заявлением о разрешении разногласий, ФИО2 указал, что на текущий момент имеет статус лица, ранее являвшегося залоговым кредитором застройщика, перед которым у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с этим Фонд должен выплатить компенсацию.

Удовлетворяя заявление ФИО2 в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что согласно установленному в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П порядку, а также исходя из правовых позиций, которые изложены в определениях Судебной коллегии по экономическим

спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770(4-6) по делу № А50-10848/2014 и № 309-ЭС21-22265 по делу № А07-21667/2017, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309- ЭС22-24570 (6, 7) по делу № А60-31963/2020, расчет размера первоначальной компенсации, производится следующим образом:

- определяется сумма требований всех залоговых кредиторов должника, где предметом залога является земельный участок с объектом незавершенного строительства, переданный соответствующему Фонду для достройки. При этом суммированию подлежат требования участников - долевого строительства в смысле статьи 201.1 Закона о банкротстве и требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и не являющимися участниками долевого строительства;

- определяется процентное соотношение требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, в общей сумме залоговых требований;

- определяется сумма погашения требования залогового кредитора, не являющегося участником строительства, если бы предмет залога был реализован по рыночной стоимости, установленной на дату передачи Фонду.

Совокупный размер требований ФИО2 по основному долгу составляет 12 022 500 руб., исходя из расчета: 3 685 500 руб. + 3 685 500 руб. + 2 325 700 руб. + 2 325 700 руб.

Согласно расчету, представленному заявителем, компенсация, подлежащая выплате ФИО2, составляет 9 245 612,52 руб., исходя из расчета: 6 011 250 руб. (компенсация, расчет которой произведен из 60 % стоимости залогового имущества) + 3 234 362,52 руб. (компенсация, расчет которой произведен из 25 % стоимости залогового имущества).

Суд первой инстанции признал вышеуказанный расчет заявителя арифметически и методологически верным.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что ФИО2 является участником долевого строительства, требования которого признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства, и залогодержателем принадлежавшего должнику земельного участка и незавершенного строительством объекта в силу статьи 13 Закона о долевом строительстве.

Суд пришел к выводу, что в соответствии с положениями Закона о банкротстве ФИО2 обладает статусом залогового кредитора, что гарантирует ему удовлетворение требований из 60 % и 25 % чистой выручки от продажи предмета залога.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд удовлетворил заявление кредитора и обязал Фонд выплатить в пользу ФИО2 компенсацию в размере 9 245 612,52 руб.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ от 27.06.19 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду.

При этом Постановлением Конституционного Суда РФ № 34-П установлен временный порядок защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрен механизм предоставления им со стороны фонда, в том числе,

первоначальной компенсации в виде выплат, осуществляемых в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П.

Федеральному законодателю предписано внести в правовое регулирование изменения, вытекающие из позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации.

Статьей 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ установлен порядок удовлетворения требований лиц, не являвшихся участниками строительства, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика, были включены в рамках дела о банкротстве застройщика в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.

В пояснительной записке к проекту данного федерального закона указано, что законопроект разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.

В соответствии со статьей 6 Закона № 282-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале http://pravo.gov.ru - 08.08.2024). Закон № 282-ФЗ вступил в силу 08.09.2024.

В силу пункта 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) были переданы Фонду или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объекты незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым были переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.

В связи с тем, что права застройщика на земельный участок и расположенные на нем неотделимые улучшения переданы Фонду на основании судебного акта (определение суда 22.02.2023) до вступления в силу Закона № 282-ФЗ, а требования ФИО2, ранее являвшиеся обеспеченными залогом имущества должника, остались неудовлетворенными, то при определении размера и порядка выплаты компенсации данному кредитору, суду первой инстанции надлежало руководствоваться положениями статьи 5 Закона № 282-ФЗ.

В пункте 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ установлено, что порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и удовлетворения таких требований фондами, предусмотренный настоящей статьей, применяется в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона размер требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований не установлены вступившим в законную силу судебным актом.

Согласно части 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором, требование которого не удовлетворено в деле о банкротстве застройщика, обратилось в суд, арбитражный суд с требованием к Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации

о взыскании суммы задолженности по обязательству, ранее обеспеченному залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, в связи с передачей прав на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), однако соответствующий спор не разрешен по существу, такое требование рассматривается и разрешается судом, арбитражным судом в соответствии с положениями статьи 5 Закона № 282-ФЗ.

При этом, часть 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ не противоречит части 13 статьи 5 данного федерального закона.

Так, часть 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ относится к требованиям, рассмотренным в суде первой инстанции, но не разрешенным в суде апелляционной инстанции (апелляционная жалоба не рассмотрена), соответственно судебный акт не вступил в законную силу.

Часть 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ относится к требованиям, находящимся на рассмотрении в суде первой инстанции по существу о размере компенсации.

Данный обособленный спор рассмотрен судом первой инстанции 20.01.2025 (резолютивная часть), в полном объеме определение изготовлено 28.01.2025, с определением суда первой инстанции не согласился Фонд.

На дату рассмотрения судом первой инстанции заявления кредитора и на дату рассмотрения судом апелляционной инстанции апелляционной жалобы Фонда на определение суда первой инстанции от 28.01.2025 действовала норма статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции должны быть применены нормы статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ, предусматривающие новый порядок определения размера денежных средств, подлежащих выплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 12.03.2025 по делу № А41-64236/2019, от 11.03.2025 по делу № А40-237648/2018.

Порядок определения размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, и порядок удовлетворения таких требований Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, предусмотренный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, применяется, если на день вступления в силу данного федерального закона размер требований и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом.

В рассматриваемом случае судебный акт принят судом первой инстанции 20.01.2025 (резолютивная часть от 20.01.2025), то есть после вступления в силу Закона № 282-ФЗ, Фонд обратился с апелляционной жалобой на определение суда от 28.01.2025, следовательно, оно не вступило в законную силу.

Таким образом, вопрос об определении размера компенсации на момент вступления в законную силу Закона № 282-ФЗ не был разрешен, следовательно, в силу части 12 статьи 5 Закона № 282-ФЗ расчет компенсации должен быть произведен в соответствии со статьей 5 Закона № 282-ФЗ, предусматривающей новый порядок определения размера денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод Фонда о неправильном применении норм материального права судом первой инстанции в части расчета суммы компенсации, подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота, на основании временного механизма, установленного постановлением № 34-П, в то время как подлежали применению положения статьи 5

Закона № 282-ФЗ, предусматривающей новый порядок определения размера денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами.

При определении размера компенсации, подлежащей выплате ФИО2, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с Законом № 282-ФЗ расчет залоговой компенсации производится следующим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, переданных ППК ФРТ или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 указанного Федерального закона, на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей стоимости таких объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика ППК ФРТ или Фонду субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ в целях определения размера денежных средств, подлежащих уплате отдельному лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, общий размер денежных средств, определенный в соответствии с частью 4 настоящей статьи, распределяется между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, пропорционально размеру их требований по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных ППК ФРТ или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Закона о банкротстве, при условии, что такие требования были включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.

Размер средств, подлежащих выплате залоговым кредиторам, не может превышать размер средств, которые получили бы кредиторы при реализации земельного участка, с расположенными на нем объектами незавершенного строительства на торгах в деле о банкротстве застройщика по стоимости, определенной в судебном акте при передаче имущества Фонду.

Компенсация лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами застройщиков, является функциональным эквивалентом утраченного обеспечения и представляет собой реконструкцию распределения определенной части выручки в модельной ситуации продажи предмета залога на торгах в общем порядке вместо применения механизма приобретения прав и обязанностей застройщика фондами.

Таким образом, частью 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ фактически предусмотрена необходимость определения гарантированной квоты, как и в постановлении № 34-П.

Гарантированная квота считается исходя из 60-процентной части чистой выручки от продажи залогового имущества, если бы оно было реализовано на торгах, за вычетом расходов, понесенных на сохранность этого имущества, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы - залогодержатели.

Основные изменения, введенные Законом № 282-ФЗ, затронули порядок выплаты установленной судом компенсации.

Так, для определения размера первоначальной компенсации, необходимо:

- установить стоимость переданного Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации имущества застройщика.

Данная стоимость определяется арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду (пункт 4 статьи 5 Закона).

Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, рыночная стоимость прав застройщика, согласно экспертному заключению от 07.09.2022 составляет 180 700 000 руб.

- Определить сумму, подлежащую распределению в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Сумма, подлежащая распределению согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, составляет 60 % стоимости предмета залога за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога, его реализацию (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве)): S1 = O - R; S = S1 * 60% (0,6), где: S1 – стоимость переданного имущества фонду за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога, S – сумма подлежащая распределению всем бывшим залоговым кредиторам, O – стоимость имущества, определенная арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или Фонду субъекта РФ, R - расходы на обеспечение сохранности предмета залога.

Конкурсный управляющий должника в отзыве на апелляционную жалобу указал, что сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога составила 5 184 158,80 руб.; ФИО2 также при расчете размера компенсации исходил из суммы расходов на обеспечение сохранности предмета залога в размере 5 184 158,80 руб.

В письменных пояснениях Фонд согласился с конкурсным управляющим должника относительно суммы расходов на обеспечение сохранности предмета залога 5 184 158,80 руб.

Таким образом, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что оценочная стоимость предмета залога составляет 180 700 000 руб., сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога - 5 184 158,80 руб.

Стоимость переданного имущества Фонду за вычетом расходов на обеспечение сохранности предмета залога составила 175 515,841 руб. (180 700 000 руб. - 5 184 158,80 руб.).

Сумма, подлежащая распределению всем бывшим залоговым кредиторам, составила 105 309 504,72 руб., исходя из расчета: (180 700 000 руб. - 5 184 158,80 руб.) х 60 %.

С учетом изложенного и направления 60 процентов на погашение требований залоговых кредиторов, если бы предмет залога был реализован по рыночной стоимости, установленной на дату передачи Фонду, в соответствии с требованиями статьи 201.14 Закона о банкротстве, судебная коллегия пришла к выводу, что объем компенсации в пределах гарантированной квоты, подлежащий выплате Фондом, составит 105 309 504,72 руб.

- Определить совокупный размер требований всех бывших залоговых кредиторов, включая требования граждан - участников строительства в размере, произведенных им Фондом выплат возмещения.

Согласно отчету конкурсного управляющего должника совокупный размер требований залоговых кредиторов должника составляет 197 467 959,80 руб.

- Определить долю требования кредитора, претендующего на получение компенсации, в общем размере требований бывших залоговых кредиторов (пункт 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ): D = (V / Q) *100, где D – доля требования кредитора, Q – совокупный размер требований всех залоговых кредиторов, V – размер требования кредитора, включенного в РТК.

Совокупный размер требований ФИО2 по основному долгу составляет 12 022 500 руб., в связи с этим доля ФИО2 в общем размере требований всех бывших залоговых кредиторов составляет: (12 022 500 руб. /197 467 959,80) = 6,0883%.

- Определить общую сумму, подлежащую уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований этих лиц в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве: K = S * D, где: К - общая сумма, подлежащая уплате лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований залоговых кредиторов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве; S - сумма подлежащая распределению всем бывшим залоговым кредиторам; D - доля требования кредитора.

Общая сумма, подлежащая уплате кредитору, исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований этого лица, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве составляет 6 411 589,62 руб., исходя из расчета: 105 309 504,72 руб. х 6,0883% = 6 411 589,62 руб.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что общая сумма, подлежащая уплате кредитору, составляет 6 411 589,62 руб.

Порядок удовлетворения требований, предусмотренных частью 1 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, определен в части 7 указанной статьи.

В части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ законодатель предусмотрел порядок и сроки осуществления Фондом выплат в зависимости от того, будет ли Фонд осуществлять достройку и реализацию помещений в многоквартирном доме (подпункт «а» пункта 2 части 7) или не будет (подпункт «б» пункта 2 части 7).

Требование, предусмотренное частью 1 статьи 5 Закона, подлежит удовлетворению в следующем порядке:

1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части;

2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается:

а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией;

б) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного

пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Таким образом, с учетом действующего законодательства первоначально Фонд обязан выплатить кредитору денежные средства в размере 10% от общей суммы компенсации, а вопрос оплаты оставшейся части компенсационной выплаты подлежит разрешению с учетом пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 82-ФЗ.

При определении размера компенсации, подлежащей выплате в пользу ФИО2 в соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ (10 %), суд апелляционной инстанции исходит из того, что ФИО2, как бывшему залоговому кредитору, причитается уплате денежная сумма в размере 641 158 96 руб. - 10 % от общей суммы, подлежащей уплате ФИО2 (6 411 589,62 руб. х 10%).

В части определения размера компенсации, подлежащей выплате в соответствии с подпунктом «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Размер компенсации в случае, если решение о достройке принятого объекта не принято, определяется исходя из размера чистой выручки Фонда, полученной в результате реализации земельного участка с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 01.04.2024 между ППК «Фонд развития территорий» и ФИО5 (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № ФРТ-ПРЗУ-6/24, в соответствии с которым покупателю передан земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000192:242, расположенный по адресу: <...> и расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства.

Сумма реализации земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства составила 94 471 862 руб.

Сумма расходов на реализацию и содержание объекта составила 1 710 792 руб. коп., из которых: 99 010 руб. - расходы по оценке объекта для целей его реализации; 1 534 772 руб. - расходы на содержание объекта; 77 010 руб. - земельный налог.

Таким образом, денежные средства, подлежащие распределению в результате продажи объекта, составляют 92 761 070 руб. и должны быть пропорционально распределены между лицами, ранее являющимися залоговыми кредиторами.

В соответствии с реестром требований кредиторов требования лиц, ранее являвшиеся залоговыми кредиторами, составляют: ФИО2 - 12 022 500 руб., ФИО6 - 250 000 руб., ППК «Фонд развития территорий» - 34 515 323,96 руб., ФИО7 - 4 065 600 руб., ФИО8 - 3 490 799 руб. Всего - 54 344 222,96 руб.

Пропорциональное распределение между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств означает, что каждое требование удовлетворятся в том же процентном соотношении, которое установлено между объемом имеющихся денежных средств и общей задолженностью перед лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами.

Поскольку общая сумма задолженности перед залоговыми кредиторами является меньше (54 344 222,96 руб.), чем вырученные денежные средства от реализации земельного участка (92 761 070 руб.), ФИО2 подлежит выплате оставшаяся часть денежных средств в полном объеме.

Таким образом, ФИО2, как бывшему залоговому кредитору, подлежит выплате компенсация в размере 6 411 589,62 руб.

Довод конкурсного управляющего должника и ФИО2 о том, что закон не предусматривает деление компенсации на первоначальную и последующую, а устанавливает ее единый размер в соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, отклоняется судом апелляционной как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства Российской Федерации. Действительно расчет и выплата компенсации в соответствии с Законом № 282-ФЗ производится в 2 этапа и представляет собой совершенно различные механизмы расчета этих двух частей компенсации (первоначальной и последующей).

Пунктом 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, вопреки доводам конкурсного управляющего должника и ФИО2, предусматривается не общий размер компенсации, подлежащей выплате бывшему залоговому кредитору, а предельно допустимый размер компенсации, который может получить кредитор по итогам двух этапов выплаты компенсации.

Первоначальная компенсация (10 %) действительно исчисляется от размера денежной суммы, определенной в соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ (где учитывается стоимость объекта незавершенного строительства и земельного участка, определенная арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду).

Размер же последующей компенсация (оставшаяся часть денежных средств, причитающихся кредитору, ранее являющемуся залоговым кредитором) в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ определяется путем пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

То есть, при определении размера денежных средств, которые подлежат выплате бывшему залоговому кредитору на 2 этапе, учитывается сумма средств, вырученных Фондом от продажи переданного ему имущества застройщика за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества, что свидетельствует о том, что расчет так называемой последующей компенсации отличается от расчета первоначальной компенсации, где за основу берутся иные исходные данные о стоимости залогового имущества.

Судом первой инстанции нарушены положения статьи 5 Закона № 282-ФЗ, в соответствии с которой при определении размера компенсации, подлежащей выплате бывшим залоговым кредиторам, полная реконструкция распределения выручки не допускается.

Порядок определения залоговой компенсации, предусмотренный статьей 5 Закона № 282-ФЗ, в целях обеспечения баланса интересов лиц, вовлеченных в процедуру несостоятельности застройщика, ограничивает размер компенсации только гарантированной квотой.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона № 282-ФЗ общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве (то есть в распределении участвует только 60 %).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25% выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований участников строительства, а также требований Фонда, указанных в абзаце третьем подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 данного закона.

С учетом того, что Фондом произведены выплаты возмещения участникам строительства и требования данных лиц перешли к Фонду в размере произведенных им выплат, 25 % предполагаемой выручки не подлежит распределению между кредиторами, ранее имевшими залоговый статус, даже если бы законом была предусмотрена возможность проводить полную реконструкцию выручки.

Вопреки выводам суда первой инстанции, ФИО2 не является участником строительства по смыслу Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ, вследствие этого кредитор ФИО2 не может претендовать на компенсацию, которая исчисляется из 25 % от вырученных средств в результате реализации объекта.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 № 305- ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020, в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков, действительно, позволяет сделать вывод, что принимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан – участников строительства преследуют в первую очередь удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем.

Как отмечено Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2 мотивировочной части постановления № 34-П, участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

При этом заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т. д.).

Вместе с тем сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика.

С учетом изложенного следует вывод, что граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой

деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами участниками-строительства.

Решением Лефортовского районного суда от 22.11.2022 по делу № 2-5834/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.07.2025 и определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда от 28.09.2024, ФИО2 отказано в выплате возмещения в порядке статьи 13 Закона № 218, поскольку установлено, что жилые помещения в г. Азове, Ростовской области приобретались ФИО2 не как физическим лицом, преследующим цель удовлетворения личных нужд и нужд его родственников в жилье, а в качестве индивидуального приобретателя, одним из видов деятельности которого в соответствии с выписками из ЕГРИП было заключение сделок с недвижимостью.

Таким образом, данными судебными актами был установлен факт инвестиционной деятельности ФИО2 при приобретении им жилых помещений у застройщика.

При указанных выше обстоятельствах требования ФИО2 подлежат учету в четвертой очереди реестра, как обеспеченные залогом имущества должника, и подлежат удовлетворению в порядке, установленном статьей 5 Закона № 282-ФЗ.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ФИО2 не является участником долевого строительства, в связи с этим он не вправе претендовать компенсацию, которая исчислена из 25 % вырученных средств в результате реализации предмета залога.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что Фонд обратился в суд с заявлением о внесении изменений в реестр, исключении требований ФИО2 из реестра о передаче жилых помещений, включении требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов. Определением суда от 26.09.2025 заявление принято к рассмотрению, судебное заседание назначено на 10.11.2025.

Суд первой инстанции неправильно приманил нормы материального права, что в силу положений части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения определения Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020.

В соответствии с абзацем 3 пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при частичном удовлетворении апелляционной жалобы арбитражный суд первой инстанции в исполнительном листе указывает резолютивную часть постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, которая воспроизводит в новой редакции резолютивную часть решения арбитражного суда первой инстанции.

В связи с этим, определение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020 подлежит изменению, резолютивную часть судебного акта следует изложить в следующей редакции: «Разрешить разногласия между публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» и ФИО2. Обязать публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» выплатить ФИО2 компенсацию в размере 6 411 589,62 руб. Отказать ФИО2 во взыскании с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» компенсации в размере 3 234 362,52 руб.».

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2025 по делу № А53-39043/2020 изменить, изложить резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

«Разрешить разногласия между публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» и ФИО2.

Обязать публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» выплатить ФИО2 компенсацию в размере 6 411 589,62 руб.

Отказать ФИО2 во взыскании с публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» компенсации в размере 3 234 362,52 руб.».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Сулименко

Судьи М.А. Димитриев

Д.В. Николаев