Решение от 23 ноября 2021 г. по делу № А33-3264/2020





АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


23 ноября 2021 года


Дело № А33-3264/2020


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 ноября 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 23 ноября 2021 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «РОВЕР» (ИНН 2464227260, ОГРН 1102468034195)

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» (ИНН 2464029892, ОГРН 1022402299864)

о взыскании неосновательного обогащения,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии:

от истца: Гончарова А.Е., представителя по доверенности от 17.12.2020, личность установлена паспортом,

от ответчика: Беляева К.В., представителя по доверенности 22.01.2021, личность установлена паспортом, Полехина А.М., представителя по доверенности 09.02.2021, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Матиевич,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «РОВЕР» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» (далее – ответчик)

- о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26;

- о выселении ответчика из нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26;

- о взыскании неосновательного обогащения в размере 556 070 руб. 90 коп.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 18.02.2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 15.05.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Красноярского края по делу №А33-36652/2019.

Определением от 17.09.2020 производство по делу возобновлено.

В предварительном судебном заседании 02.12.2020 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 09.12.2020 прекращено производство по делу №А33-3264/2020 в части требований общества с ограниченной ответственностью «РОВЕР» к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26, о выселении ответчика из нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26.

В судебном заседании 09.09.2021 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований. Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 133 951 руб. 98 коп.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2018 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание площадью 1 696,2 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, расположенное на земельном участке площадью 1 842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26, именуемое в дальнейшем – имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что до подписания настоящего договора покупатель осмотрел вышеуказанное имущество, ознакомился с его техническим состоянием. Покупатель удовлетворен состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Стороны договорились, что данный пункт договора имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора имущество продается по цене 32 000 000 руб.

Оплата денежной суммы за приобретаемое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств покупателя путем перечисления на банковский счет продавца в срок до 01.07.2019 (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора на момент заключения договора покупатель вносит продавцу предоплату в размере 4 000 000 руб. Покупатель вправе в любое время, до наступления установленного пунктом 2.2 срока платежа, оплатить всю оставшуюся цену имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 договора настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его подписания сторонами. Стороны обязуются не позднее трех рабочих дней с момента заключения настоящего договора передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора несет покупатель (пункт 4.2 договора).

В соответствии с отметками на договоре, 26.03.2019 внесены записи о государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона.

Дополнительным соглашением от 02.04.2019 к договору внесены изменения в договор: пункты 1.4, 2.1, 2.2, 4.2, 4.5 считать недействующими, изложены в следующей редакции:

2.1 Имущество продается по цене 32 000 000 руб., НДС не облагается.

2.2. Оплата денежной суммы за приобретаемое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств покупателя путем перечисления на банковский счет продавца в срок до 30.11.2019, согласно графика:

- до 30.04.2019 – 3 000 000 руб.;

- до 31.05.2019 – 4 000 000 руб.;

- до 30.06.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.07.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.08.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 30.09.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.10.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 30.11.2019 – 3 500 000 руб.

4.2. Имущество остается в пользовании продавца до уплаты покупателем всей суммы по договору. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора и до полного расчета по данному договору несет продавец, равно как и оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2019 здание (лабораторный корпус) с кадастровым номером 24:50:0700208:51, адрес: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, площадью 1 696,2 кв.м. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2018 и дополнительного соглашения к нему от 02.04.2019, 26.03.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Ровер». Также имеются сведения о государственной регистрации права аренды ООО «Армал» 26.03.2019 со сроком действия с 24.08.2004 по 10.06.2019, а также 26.03.2019 ипотеки в силу закона в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» со сроком действия с 26.03.2019 по 30.11.2019.

Во исполнение условий договора ООО «Ровер» внесло оплату ответчику платежными поручениями от 20.12.2018 № 199 на сумму 1 000 000 руб., от 21.12.2018 № 1 на сумму 485 000 руб., от 25.12.2018 № 2 на сумму 515 000 руб., от 27.12.2018 № 4 на сумму 600 000 руб., от 28.12.2018 № 6 на сумму 500 000 руб., от 29.12.2018 № 210 на сумму 35 000 руб., от 29.12.2018 № 7 на сумму 135 000 руб., от 18.01.2019 № 2 на сумму 330 000 руб., от 21.01.2019 № 3 на сумму 320 000 руб., от 06.02.2019 № 4 на сумму 80 000 руб., от 08.04.2019 № 17 на сумму 600 000 руб., от 26.04.2019 № 29 на сумму 1 200 000 руб., от 29.04.2019 № 30 на сумму 600 000 руб., от 30.04.2019 № 34 на сумму 600 000 руб., от 06.05.2019 № 36 на сумму 600 000 руб., от 08.05.2019 № 37 на сумму 600 000 руб., от 30.05.2019 № 49 на сумму 600 000 руб., от 31.05.2019 № 50 на сумму 600 000 руб., от 04.06.2019 № 55 на сумму 600 000 руб., от 10.06.2019 № 58 на сумму 600 000 руб., от 18.06.2019 № 69 на сумму 600 000 руб., от 24.06.2019 № 70 на сумму 500 000 руб., от 30.07.2019 № 88 на сумму 200 000 руб., от 06.08.2019 № 93 на сумму 350 000 руб., от 13.09.2019 № 122 на сумму 1 400 000 руб., от 09.10.2019 № 130 на сумму 500 000 руб., от 23.10.2019 № 148 на сумму 600 000 руб., от 24.10.2019 № 149 на сумму 600 000 руб., от 25.10.2019 № 150 на сумму 300 000 руб., от 01.11.2019 № 155 на сумму 400 000 руб., от 18.11.2019 № 171 на сумму 6 496 794 руб. 80 коп.

Согласно заключению специалиста оценщика ООО «ИнкомОценка» от 10.09.2019 № 2019/163, среднерыночная арендная ставка за 1 кв.м. в месяц составляет 491 руб. 75 коп.

Письмом от 19.06.2019 № 34 ответчик предостерег покупателя, указав на нарушение сроков оплат по договору.

Письмом, направленным 16.09.2019, истец просил перечислить на его счет с предоставлением первичных документов, оформленных с арендаторами (договоров аренды, счетов, документов об оплате аренды третьими лицами, актов сверок и т.п.), а также заявил о зачете 8 341 063 руб. 50 коп. за пользование ответчиком зданием.

В материалы дела представлена копия письма от сентября 2019, в котором истец просил перечислить на его счет с предоставлением первичных документов, оформленных с арендаторами (договоров аренды, счетов, документов об оплате аренды третьими лицами, актов сверок и т.п.).

Письмом от 30.09.2019 вх. № 30 истец просил ответчика рассмотреть вопрос о начале проведения ООО «Ровер» подготовительных работ к зимнему периоду в помещениях, свободных от арендаторов, в рамках указанных мероприятий будет производиться замена окон, ветхих дверей, инвентаризация системы отопления и иных инженерных систем. В случае, если в обследуемых помещениях находится мебель, ценное оборудование или иные предметы, просил переместить их в безопасные места хранения.

Повторное письмо истца с указанием на новую задолженность за пользование ответчиком зданием получено последним 19.11.2019, о чем свидетельствует соответствующая отметка. Повторное письмо с указанием нового периода направлено истцом ответчику 18.12.2019.

Письмом от 10.02.2020 № 10 ответчик направил истцу возражения по зачету.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2020 по делу № А33-36652/2019 отказано в иске продавца к покупателю о расторжении договора купли-продажи от 20.12.2018, заключенного между ними. Судом установлено, что на дату обращения истца с иском в арбитражный суд, внесенная покупателем денежная сумма составляет 22 546 794 руб. 80 коп. Заявления ответчика о зачете не повлекли правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.09.2021 по делу № А33-25949/2020 суд удовлетворил иск: взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Ровер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» 7 034 724 руб. 33 коп. долга, 986 694 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 75 199 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. Обращено взыскание в счет погашения сформировавшейся по договору купли-продажи от 20.12.2018 задолженности на заложенное имущество - нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, общей площадью 1696,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0700208:51, находящееся в собственности общества с ограниченной ответственностью «Ровер», являющееся предметом ипотеки в силу положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, определив начальную продажную стоимость имущества в размере – 23 193 120 руб. (80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика), установлен способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов. В пояснениях, данных в рамках дела № А33-25949/2020, ООО «Ровер» просило назначить судебную экспертизу по делу, указав, что за время владения зданием произведены ремонтные работы.

В доказательство исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4.2 договора, об оплате коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания, ответчик представил копии следующих документов:

- в подтверждение платежей по электроснабжению на сумму 377 514 руб. 42 коп. за период с 26.03.2019 по ноябрь 2019 года: акты сверок по договору энергоснабжения с ПАО «Красноярскэнергосбыт», оборотно-сальдовые ведомости за соответствующий период с указанием поступивших платежей; договор на электроснабжение от 02.10.2006 № 8010;

- в подтверждение платежей по оплате арендных платежей за земельный участок на сумму 223 774 руб. 70 коп.: информация по арендной плате за землю, а также платежные поручения об оплате за период с 12.07.2019 по 01.06.2021; договор аренды земельного участка от 16.06.2015 № 827;

- в подтверждение платежей за водоснабжение и водоотведение на сумму 30 057 руб. 37 коп., акт сверки по договору с ООО «КрасКом» по платежам за водоснабжение и водоотведение, счет от 05.03.2020 № 3902103343, платежные поручения об оплате за период с 12.04.2019 по 24.12.2019; договор холодного водоснабжения и водоотведения от 03.04.2014 № 23/02213;

- в подтверждение затрат на оплату обслуживающего персонала, обеспечивающего сохранность и функционирование здания за период с 26.03.2019 по 30.11.2019 на сумму 1 085 483 руб. 20 коп. и за период с 01.12.2019 по октябрь 2020 года на сумму 1 553 981 руб. 40 коп.: начисление заработной платы с НДФЛ, страховые взносы с заработной платы (ПФ, ФСС, ФОМС, ФСС НС), выписка из замещения штатных должностей, трудовые договоры, штатное расписание, копии платежных поручений в соответствующий период.

В подтверждение наличия арендных отношений в спорном здании между ответчиком и иными лицами истец представил в материалы дела копии писем ООО «АкваСервис24», ИП Усманова Б.И., КРОО Защиты интересов граждан в сфере ритуальных услуг «Помощь», ООО «Каро», ООО «Аква Бона», ИП Лозовской Е.С., договор от 01.07.2019 № 1-19а с ООО «ТЕХНО-СФЕРА», договор от 01.07.2019 № 9-19а с Козловой А.В.

Ответчик представил в материалы дела договоры с арендаторами за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 (от 01.02.2019 № 1-19а с ООО «ТЕХНО-СФЕРА», от 01.02.2019 № 2-19а с ООО «Бриг», от 01.02.2019 № 3-19а с КРОО Защита интересов граждан в сфере ритуальных услуг «Помощь», от 01.02.2019 № 4-19а с ООО «Армал», от 01.02.2019 № 6-19а с ИП Усманов Б.И., от 01.02.2019 № 7-19а с ИП Лозовской Е.С., от 01.02.2019 № 8-19а с ООО «Аква Бона», от 01.02.2019 № 9-19а с Козловой А.В., от 01.02.2019 № 10-19а с ООО «Каро», от 01.10.2011 № 4111 с ОАО «Вымпел-Коммуникации», от 17.01.2012 № 20 с ОАО «Мегафон»), за период с 01.07.2019 по 27.11.2019 (от 01.07.2019 № 1-19а с ООО «ТЕХНО-СФЕРА», от 01.07.2019 № 2-19а с ООО «Бриг», от 01.07.2019 № 3-19а с КРОО Защита интересов граждан в сфере ритуальных услуг «Помощь», от 01.07.2019 № 4-19а с ООО «Армал», от 20.05.2019 № 5-19а с ООО «Армал», от 01.07.2019 № 6-19а с ИП Усманов Б.И., от 01.07.2019 № 7-19а с ИП Лозовской Е.С., 01.07.2019 № 8-19а с ООО «Аква Бона», от 01.07.2019 № 9-19а с Козловой А.В., от 01.07.2019 № 10-19а с ООО «Каро»), а также договор аренды от 10.06.2004 № 5 с ООО «Армал»; договор с ООО «Механика» от 31.07.2019 № 1, согласно которому стороны осуществляют внедрение передовых, прогрессивных технологий в области утилизации техногенных продуктов, включая твердые коммунальные отходы, в области энергозаменяющих процессов, в области охраны окружающей среды, для осуществления совместной деятельности ООО «Механика» представляет ответчику в безвозмездное пользование на время действия договора помещение площадью 80 кв.м.

Истец указал, что внес оплату за землю за период с марта 2019 года по май 2021 года по договору, в подтверждение представил копию платежного поручения от 09.06.2021 № 102 на сумму 207 611 руб. 55 коп., а также копию дополнительного соглашения от 07.05.2021 № 729 к договору аренды земельного участка от 16.06.2015 № 827, согласно которому с 26.03.2019 арендатора общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» заменить на общество с ограниченной ответственностью «РОВЕР».

Согласно письму департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 25.08.2021 № 18982-ги, рассматривается вопрос о возврате обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» денежных средств.

Письмом от 05.08.2021 № 99137 ПАО «Красноярскэнергосбыт» сообщило, что на общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» возложены права и обязанности за потребленную электрическую энергию до заключения договора энергоснабжения от 12.05.2021 № 1080000026 с ООО «Ровер».

Ссылаясь на пользование ответчиком зданием истца, приобретенным им у ответчика, а также сдачу помещений ответчиком третьим лицам, получением от них платы, истец просит о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 133 951 руб. 98 коп. (с учетом принятых в судебном заседании 09.09.2021 уточнений).

Согласно расчету, сумма 7 133 951 руб. 98 коп. состоит из указанной ответчиком суммы 1 434 423 руб. 60 коп., полученной от арендаторов, а также из расчета 491,75 руб. за 1 кв.м., нахождения в пользовании ответчика 1 175,9 кв.м. в период с 26.03.2019 по 30.11.2019 и 185,9 кв.м. в период с 01.12.2019 по 27.10.2020.

Ответчик в отзыве указал, что всем зданием никогда не пользовался и не пользуется, пользуется только площадью 185,9 кв.м. на основании пункта 4.2 договора (кабинет вахтеров, кабинет директора института, кабинет главного инженера, приемная, кабинет главного бухгалтера, информационно-аналитический отдел, комната отдыха, кабинет электрика). В спорный период ответчик нес расходы на оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания. Ответчик полагает, что действия истца имеют признаки злоупотребления правом, заявление о зачете сделано истцом спустя 6 месяцев после заключения пункта 4.2 договора после того, как ответчик неоднократно требовал полной оплаты по договору. Ответчик составил справочный расчет оплат контрагентов по договорам аренды на расчетный счет и кассу в период с 26.03.2019 по 30.11.2019 с реестром платежных документов, от ООО «Армал», от ООО «Бриг», от ООО «Техно-Сфера», ИП Козловой А.В., КРОО «ИГСРУ», ИП Лазовской Е.С., ИП Усманова Б.И., «Мегафон», ООО «Каро», ООО «Аква-Бона», общая сумма – 899 847 руб. 90 коп., а также указал на оплату контрагентами по договорам аренды на расчетный счет ПАО «КрасноярскЭнергосбыт» за потребленную энергию согласно оборотно-сальдовым ведомостям на сумму 534 575 руб. 40 коп., приложены приходные кассовые ордера и платежные поручения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законные интересов в порядке, установленным данным Кодексом.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения.

Требование истца о взыскании с ответчика 7 133 951 руб. 98 коп., исходя из правовой квалификации заявленной суммы, основано на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. При этом правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от формы возникновения обогащение за чужой счет возможно путем приобретения имущества и сбережения имущества за счет другого лица.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным условиям: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение или сбережение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение должно быть не основанным ни на законе, ни на сделке (договоре), то есть происходить неосновательно.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования. Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, суду на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо делать вывод о возложении бремени доказывания обратного (наличие какого-либо правового основания) на ответчика.

Из материалов дела следует, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2018 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание площадью 1 696,2 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, расположенное на земельном участке площадью 1 842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26, именуемое в дальнейшем – имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что до подписания настоящего договора покупатель осмотрел вышеуказанное имущество, ознакомился с его техническим состоянием. Покупатель удовлетворен состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Стороны договорились, что данный пункт договора имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора имущество продается по цене 32 000 000 руб.

Оплата денежной суммы за приобретаемое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств покупателя путем перечисления на банковский счет продавца в срок до 01.07.2019 (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора на момент заключения договора покупатель вносит продавцу предоплату в размере 4 000 000 руб. Покупатель вправе в любое время, до наступления установленного пунктом 2.2 срока платежа, оплатить всю оставшуюся цену имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 договора настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его подписания сторонами. Стороны обязуются не позднее трех рабочих дней с момента заключения настоящего договора передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора несет покупатель (пункт 4.2 договора).

В последующем, стороны дополнительным соглашением от 02.04.2019 к договору внесли в договор изменения: пункты 1.4, 2.1, 2.2, 4.2, 4.5 считать недействующими, изложены в следующей редакции:

2.1 Имущество продается по цене 32 000 000 руб., НДС не облагается.

2.2. Оплата денежной суммы за приобретаемое имущество выплачивается покупателем за счет собственных средств покупателя путем перечисления на банковский счет продавца в срок до 30.11.2019, согласно графика:

- до 30.04.2019 – 3 000 000 руб.;

- до 31.05.2019 – 4 000 000 руб.;

- до 30.06.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.07.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.08.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 30.09.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 31.10.2019 – 3 500 000 руб.;

- до 30.11.2019 – 3 500 000 руб.

4.2. Имущество остается в пользовании продавца до уплаты покупателем всей суммы по договору. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора и до полного расчета по данному договору несет продавец, равно как и оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При заключении дополнительного соглашения к договору стороны исходили из изменения условий оплаты полученного покупателем имущества.

Так первоначально условия договора предполагали оплату денежной суммы за приобретаемое имущество в срок до 01.07.2019.

Дополнительным соглашением от 02.04.2019 стороны, оставив сумму платы за имущество неизменной (32 000 000 руб.), установили условия о рассрочке платежей в срок до 30.11.2019, тем самым улучшив положение истца (покупателя) в части оплаты полученного имущества.

С учетом изменения условий об оплате имущества, стороны изменили условия пользования передаваемым имуществом продавцом.

В первоначальной редакции пункта 4.2 договора риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора несет покупатель.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2019 имущество остается в пользовании продавца до уплаты покупателем всей суммы по договору. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора и до полного расчета по данному договору несет продавец, равно как и оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания.

Из положений договора следует, что истцу (покупателю) предоставлено право рассрочки платежей по договору в соответствии с графиком до 30.11.2019. Право пользования ответчиком зданием до момента полной оплаты его стоимости является способом обеспечения исполнения истцом своих обязательств по договору с целью побуждения его к исполнению обязанностей по оплате в предусмотренный договором срок и не свидетельствует о наличии арендных отношений между покупателем и продавцом по договору.

Истец ссылался на наличие между истцом и ответчиком безвозмездных отношений, которые между юридическими лицами запрещены законом.

Вместе с тем, из буквального толкования заключенного сторонами договора с учетом дополнительного соглашения, не следует, что отношения сторон безвозмездные. Так, истец (покупатель) уплатить за полученное от ответчика (продавца) имущество определенную денежную сумму. Получая право рассрочки платежа до 30.11.2019, истец соглашается с правом пользования ответчиком зданием до момента полной оплаты. Кроме того, с учетом условий дополнительного соглашения, продавец несет бремя расходов на содержание имущества.

По смыслу пункта 2 статьи 551, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества.

Однако в рассматриваемом деле предметом спора является вопрос не о том, кто из спорящих сторон выступает надлежащим арендодателем и кому из них был обязан вносить арендную плату арендатор, а о наличии обязанности продавца по перечислению покупателю надлежаще полученной продавцом арендной платы за период с даты государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом буквального толкования условия заключенного между сторонами договора следует толковать таким образом, что имущество остается в пользовании продавца до уплаты покупателем всей суммы по договору. С учетом отсутствия оговорки относительно переданного ответчиком имущества в аренду иным лицам, суд приходит к выводу о том, что всё занятое имущество остается в пользовании продавца, в связи с чем он и несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания, а не только помещения, занятого ответчиком.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). При этом закон не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что в отношениях между ними доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода права собственности (статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, оплата покупателем по договору до настоящего времени не произведена.

Кроме того, решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.09.2021 по делу № А33-25949/2020 суд удовлетворил иск, взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Ровер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» 7 034 724 руб. 33 коп. долга, 986 694 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 75 199 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. Обращено взыскание в счет погашения сформировавшейся по договору купли-продажи от 20.12.2018 задолженности на заложенное имущество - нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, общей площадью 1696,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0700208:51, находящееся в собственности общества с ограниченной ответственностью «Ровер», являющееся предметом ипотеки в силу положения пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, определив начальную продажную стоимость имущества в размере – 23 193 120 руб. (80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика), установлен способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов.

Согласно части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суд Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

О сдаче в аренду помещений ответчиком истцу было известно на момент заключения договора, пунктом 1.3 договора предусмотрено, что данный пункт договора имеет силу передаточного акта, соответствующая информация отражена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

В пояснениях, данных в рамках дела № А33-25949/2020, ООО «Ровер» просило назначить судебную экспертизу по делу, указав, что за время владения зданием произведены ремонтные работы.

Кроме того, письмом от 30.09.2019 вх. № 30 истец просил ответчика рассмотреть вопрос о начале проведения ООО «Ровер» подготовительных работ к зимнему периоду в помещениях, свободных от арендаторов, в рамках указанных мероприятий будет производиться замена окон, ветхих дверей, инвентаризация системы отопления и иных инженерных систем. В случае, если в обследуемых помещениях находится мебель, ценное оборудование или иные предметы, просил переместить их в безопасные места хранения.

Покупатель, письменно подтверждавший наличие арендных отношений ответчика с иными лицами и передачу в пользование ответчику имущества, не вправе в отсутствие заслуживающих уважения правовых оснований недобросовестно ссылаться на наличие у ответчика неосновательного обогащения.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с условиями пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения именно ответчик нес расходы на содержание имущества истца.

В доказательство исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4.2 договора, об оплате коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания, ответчик представил копии следующих документов:

- в подтверждение платежей по электроснабжению на сумму 377 514 руб. 42 коп. за период с 26.03.2019 по ноябрь 2019 года: акты сверок по договору энергоснабжения с ПАО «Красноярскэнергосбыт», оборотно-сальдовые ведомости за соответствующий период с указанием поступивших платежей; договор на электроснабжение от 02.10.2006 № 8010;

- в подтверждение платежей по оплате арендных платежей за земельный участок на сумму 223 774 руб. 70 коп.: информация по арендной плате за землю, а также платежные поручения об оплате за период с 12.07.2019 по 01.06.2021; договор аренды земельного участка от 16.06.2015 № 827;

- в подтверждение платежей за водоснабжение и водоотведение на сумму 30 057 руб. 37 коп., акт сверки по договору с ООО «КрасКом» по платежам за водоснабжение и водоотведение, счет от 05.03.2020 № 3902103343, платежные поручения об оплате за период с 12.04.2019 по 24.12.2019; договор холодного водоснабжения и водоотведения от 03.04.2014 № 23/02213;

- в подтверждение затрат на оплату обслуживающего персонала, обеспечивающего сохранность и функционирование здания за период с 26.03.2019 по 30.11.2019 на сумму 1 085 483 руб. 20 коп. и за период с 01.12.2019 по октябрь 2020 года на сумму 1 553 981 руб. 40 коп.: начисление заработной платы с НДФЛ, страховые взносы с заработной платы (ПФ, ФСС, ФОМС, ФСС НС), выписка из замещения штатных должностей, трудовые договоры, штатное расписание, копии платежных поручений в соответствующий период.

Ответчик представил в материалы дела договоры с арендаторами за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 (от 01.02.2019 № 1-19а с ООО «ТЕХНО-СФЕРА», от 01.02.2019 № 2-19а с ООО «Бриг», от 01.02.2019 № 3-19а с КРОО Защита интересов граждан в сфере ритуальных услуг «Помощь», от 01.02.2019 № 4-19а с ООО «Армал», от 01.02.2019 № 6-19а с ИП Усманов Б.И., от 01.02.2019 № 7-19а с ИП Лозовской Е.С., от 01.02.2019 № 8-19а с ООО «Аква Бона», от 01.02.2019 № 9-19а с Козловой А.В., от 01.02.2019 № 10-19а с ООО «Каро», от 01.10.2011 № 4111 с ОАО «Вымпел-Коммуникации», от 17.01.2012 № 20 с ОАО «Мегафон»), за период с 01.07.2019 по 27.11.2019 (от 01.07.2019 № 1-19а с ООО «ТЕХНО-СФЕРА», от 01.07.2019 № 2-19а с ООО «Бриг», от 01.07.2019 № 3-19а с КРОО Защита интересов граждан в сфере ритуальных услуг «Помощь», от 01.07.2019 № 4-19а с ООО «Армал», от 20.05.2019 № 5-19а с ООО «Армал», от 01.07.2019 № 6-19а с ИП Усманов Б.И., от 01.07.2019 № 7-19а с ИП Лозовской Е.С., 01.07.2019 № 8-19а с ООО «Аква Бона», от 01.07.2019 № 9-19а с Козловой А.В., от 01.07.2019 № 10-19а с ООО «Каро»), а также договор аренды от 10.06.2004 № 5 с ООО «Армал»; договор с ООО «Механика» от 31.07.2019 № 1, согласно которому стороны осуществляют внедрение передовых, прогрессивных технологий в области утилизации техногенных продуктов, включая твердые коммунальные отходы, в области энергозаменяющих процессов, в области охраны окружающей среды, для осуществления совместной деятельности ООО «Механика» представляет ответчику в безвозмездное пользование на время действия договора помещение площадью 80 кв.м.

Ответчик составил справочный расчет оплат контрагентов по договорам аренды на расчетный счет и кассу в период с 26.03.2019 по 30.11.2019 с реестром платежных документов, от ООО «Армал», от ООО «Бриг», от ООО «Техно-Сфера», ИП Козловой А.В., КРОО «ИГСРУ», ИП Лазовской Е.С., ИП Усманова Б.И., «Мегафон», ООО «Каро», ООО «Аква-Бона», общая сумма – 899 847 руб. 90 коп., а также указал на оплату контрагентами по договорам аренды на расчетный счет ПАО «КрасноярскЭнергосбыт» за потребленную энергию согласно оборотно-сальдовым ведомостям на сумму 534 575 руб. 40 коп., приложены приходные кассовые ордера и платежные поручения.

Сумма 534 575 руб. 40 коп. не является неосновательным обогащением ответчика ввиду адресации указанных платежей ПАО «КрасноярскЭнергосбыт», а сумма 899 847 руб. 90 коп. оплат контрагентов по договорам аренды на расчетный счет и кассу в период с 26.03.2019 по 30.11.2019 существенно ниже произведенных ответчиком оплат, связанных с содержанием имущества.

Истец указал, что внес оплату за землю за период с марта 2019 года по май 2021 года по договору, в подтверждение представил копию платежного поручения от 09.06.2021 № 102 на сумму 207 611 руб. 55 коп., а также копию дополнительного соглашения от 07.05.2021 № 729 к договору аренды земельного участка от 16.06.2015 № 827, согласно которому с 26.03.2019 арендатора общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» заменить на общество с ограниченной ответственностью «РОВЕР».

Вместе с тем, указанные действия покупателя произведены в период рассмотрения судом споров между покупателем и продавцом, не свидетельствуют о несении в целом бремени содержания имущества покупателем.

Согласно письму департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 25.08.2021 № 18982-ги, рассматривается вопрос о возврате обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» денежных средств. Доказательства возврата денежных средств продавцу не представлены.

Письмом от 05.08.2021 № 99137 ПАО «Красноярскэнергосбыт» сообщило, что на общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» возложены права и обязанности за потребленную электрическую энергию до заключения договора энергоснабжения от 12.05.2021 № 1080000026 с ООО «Ровер».

Доказательства несения бремени расходов на содержание имущества (оплата электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, оплата обслуживающего персонала, обеспечивающего сохранность и функционирование здания) истец в материалы дела не представил.

Согласно статье 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, правила статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации и являются специальными в сравнении с общими правилами статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении споров, связанных с установлением фактов незаконности владения имуществом и извлечения доходов от такого владения.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального права Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на неподлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Поскольку обязательным условием вынесения законного судебного акта является правильная правовая квалификация отношений сторон, суд не связан с доводами сторон и вправе при принятии решения применить закон, на который они не ссылались.

Исходя из вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, применительно к рассматриваемому случаю, собственники вправе предъявить к лицу, не обладающему правом сдачи в аренду не принадлежащего ему имущества, иск о взыскании полученных доходов от сдачи в аренду такого имущества.

Таким образом, в подобных ситуациях судебная защита нарушенных прав собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, направлена на то, что во владении и пользовании собственника уже находится либо будет находиться на основании судебного решения принадлежащее ему имущество (в случае предъявления требования об истребовании имущества), в связи с чем, неуправомоченное лицо и обязано возвратить собственнику все полученные доходы от сдачи имущества собственника в аренду за весь период пользования этим имуществом.

Вместе с тем, из статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации о расчетах при возврате имущества из незаконного владения следует, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, лишь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

Между тем, соответствующих доказательств в отношении продавца, подтверждающих факт того, что ответчик при заключении договоров знал или должен был знать об отсутствии у него правомочий на сдачу спорного нежилого помещения в аренду, в материалах дела не имеется. Ответчик исходил из буквального толкования положений пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения.

Более того, истцом заявлено о правопритязаниях к ответчику после обращения к нему продавца с предостережением. Письмом от 19.06.2019 № 34 ответчик предостерег покупателя, указав на нарушение сроков оплат по договору. В отсутствие оплаты по договору в полном объеме, учитывая запись об ипотеке в силу закона в пользу продавца, покупатель по истечении значительного срока исполнения сторонами договора изменил позицию в толковании условий заключенного сторонами договора.

Следовательно, на момент заключения договоров аренды никак нельзя квалифицировать ответчика как лицо, которое при заключении договоров аренды в отношении имущества, собственником которого в спорный период являлся истец, действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду с учетом положений пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения.

При изложенных обстоятельствах, в отсутствие доказательств недобросовестности арендодателя при заключении договоров аренды ответчика, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку истец не представил доказательства того, что денежные средства были перечислены ответчику арендаторами ошибочно, с учетом толкования условий пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения, суд пришел к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют. Спорные действия (получение арендных платежей, пользование ответчиком помещениями) совершены в рамках правоотношений из договорных обязательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, фактические обстоятельства спора в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что имеет место встречный характер обязательств сторон в силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в части предоставления ответчику помещений в пользовании продавца до уплаты покупателем предусмотренной договором суммы, в связи с чем ответчик (продавец) несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества после государственной регистрации договора и до полного расчета по данному договору, равно как и оплату коммунальных платежей и иных расходов, связанных с эксплуатацией здания.

Сопоставив размер осуществленных предоставлений (получение ответчиком арендных платежей от арендаторов и одновременное несение бремени расходов по содержанию имущества истца), суд приходит к выводу об отсутствии сальдо в пользу истца (покупателя).

Относительно возможности применения в рамках данного спора сальдирования (установление завершающей обязанности одной из сторон), представляющим собой расчет итогового обязательства одной из сторон в рамках одного договора или в рамках единого обязательственного отношения (которое может быть оформлено в нескольких взаимосвязанных договорах между одними и теми же сторонами) суд исходит из следующего.

В настоящее время на уровне Верховного Суда Российской Федерации сложилась устойчивая судебная практика по вопросу разграничения зачета от сальдирования при перерасчете итогового платежа заказчика путем уменьшения цены договора на сумму убытков заказчика, в частности, возникших вследствие просрочки (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564, от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744, от 29.08.2019 № 305-ЭС19-10075, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890(2), от 10.12.2020 № 306-ЭС20-15629 и проч.).

По смыслу данной позиции сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа). Сопоставление обязанностей сторон из одних отношений и осуществление арифметических (расчетных) операций с целью определения лица, на которого возлагается завершающее исполнение (с суммой такого исполнения), не может быть квалифицировано как зачет и не подлежит оспариванию как отдельная сделка по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве, так как в данном случае отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком какого-либо предпочтения - причитающуюся подрядчику итоговую денежную сумму уменьшает он сам своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не заказчик, констатировавший расчетную операцию сальдирования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2021 № 308-ЭС19-24043(2,3)). Соответственно в подобной ситуации не возникают встречные обязанности, а формируется лишь единственная завершающая обязанность одной из сторон договора.

Таким образом, Верховный суд Российской Федерации придерживается возможности установления сальдо взаимных предоставлений по договору, в том числе в части компенсации убытков и оплаты неустойки сторонами, при этом суд высшей инстанции подчеркивает, что если речь идет о прекращении взаимных обязательств по одному договору подряда, то в данном случае порождается необходимость соотнесения взаимных предоставлений сторон по этому договору и определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой.

При сальдировании не возникают встречные обязанности сторон, то есть подрядчик не становится кредитором в отношении заказчика в части вычтенной суммы, у него отсутствует соответствующее право требования (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2021 № 305-ЭС19-17221(2).

Так в Определении Верховного суда РФ от 02.09.2019 по делу № 304-ЭС19-11744 установлено, что действия, направленные на установление указанного сальдо взаимных предоставлений, не являются сделкой, которая может быть оспорена по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности подрядчика, так как в случае сальдирования отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком какого-либо предпочтения - причитающуюся подрядчику итоговую денежную сумму уменьшает сам подрядчик своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не заказчик, констатировавший факт сальдирования. Аналогичный вывод вытекает из смысла разъяснений, данных в абзаце четвертом пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве».

Сальдирование происходит не в силу волеизъявления сторон, а автоматически, поскольку сальдо складывается до того, как одна из сторон производит какие-либо действия. Такие действия всего лишь устанавливают то, что и так сложилось независимо от них. Стороны только констатируют, что сальдирование состоялось, поэтому момент провозглашения сальдирования не имеет правового значения.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, у арбитражного суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований. В удовлетворении иска следует отказать.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину на общую сумму 61 889 руб.: платежными поручениями от 05.12.2019 № 180 на сумму 26 121 руб., от 01.12.2020 № 199 на сумму 35 768 руб.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска в части требований о неосновательном обогащении составляют 58 670 руб.

Кроме того, определением от 09.12.2020 прекращено производство по делу №А33-3264/2020 в части требований общества с ограниченной ответственностью «РОВЕР» к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт строительных материалов и композитов» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26, о выселении ответчика из нежилого здания площадью 1696,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 3, на земельном участке площадью 1842 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700208:26.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Не подлежит возврату уплаченная государственная пошлина при добровольном удовлетворении ответчиком (административным ответчиком) требований истца (административного истца) после обращения указанных истцов в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражный суд и вынесения определения о принятии искового заявления (административного искового заявления) к производству.

Учитывая, что отказ от иска в части неимущественных требований истцом не мотивирован добровольным удовлетворением ответчиком требований истца, доказательств добровольного удовлетворения ответчиком требований истца не представлено, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации на истца подлежит отнесению 30 процентов от суммы государственной пошлины за 2 неимущественных требования, то есть 3 600 руб. (1 800 руб. х 2).

На основании изложенного, положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца, общая сумма государственной пошлины с учетом немотивированного отказа от иска в части неимущественных требований составляет 62 270 руб. (3 600 руб. + 58 670 руб.), с учетом произведенной оплаты, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 381 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РОВЕР» (ИНН 2464227260, ОГРН 1102468034195) в доход федерального бюджета 381 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

О.С. Тимергалеева