Решение от 17 октября 2024 г. по делу № А60-4974/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-4974/2024
17 октября 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-4974/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью "АГРОПРОМТРАНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "АГРОПРОМТРАНС", истец)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Министерство, ответчик)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>).


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 11.06.2023 № 1,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 18.07.2024 № 106.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью "АГРОПРОМТРАНС" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании 02.04.2024 представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела платежное поручение от 02.02.2024 № 1. Платежное поручение к материалам дела приобщено.

В судебном заседании 02.04.2024 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыв на исковое заявление. Отзыв к материалам дела приобщен.

От ответчика 27.04.2024 поступило ходатайство о приостановлении производства по делу. Ответчик просит приостановить производство по делу № А60-4974/2024 до вступления в законную силу решения Свердловского областного суда от 21.03.2024 делу № 3а-488/2024.

Определением суда от 13.05.2024 производство по делу приостановлено о вступления в законную силу решения Свердловского областного суда от 21.03.2024 по делу № 3а488/2024.

От истца 01.08.2024 поступило заявление о возобновлении производства по делу.

Определением суда от 07.08.2024 заявление принято к рассмотрению, судебное заседание назначено на 20.09.2024.

От истца 09.09.2024 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От третьего лица Администрации города Екатеринбурга 30.09.2024 поступил отзыв на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Общество "АГРОПРОМТРАНС" обратилось в Министерство с заявлением от 22.05.2023 № 1 о предоставлении в аренду без проведения торгов в соответствии с ранее принятым решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В ответ на указанное заявление истец получил отказ от 02.06.2023 №17-01-25/13070нз.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2023 по делу № А60-31758/2023 отказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АгропромТранс» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:142, площадью 1719 кв. м., выраженный в письме №17- 01-25/13070нз от 02.06.2023 г., признан незаконным.

15.12.2023 Министерство проинформировало общество "АГРОПРОМТРАНС" о готовности проекта договора аренды спорного земельного участка.

28.12.2023 общество "АГРОПРОМТРАНС" сопроводительным письмом №1 направило в Министерство подписанный со своей стороны договор аренды испрашиваемого земельного участка в редакции протокола разногласий к нему от 28.12.2023, в котором предложило Министерству согласовать заключаемый договор в иной (отличной от первоначальной) редакции и подписать представленный протокол разногласий.

В частности, общество "АГРОПРОМТРАНС" предложило Министерству следующие поправки:

- пункт 1.2. договора изложить в следующей редакции: «1.2. Участок предоставляется для строительства производственной базы (комплекса) в целях осуществления деятельности по производству продукции: «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП (далее – продукция).»;

- пункт 1.4. исключить из текста договора полностью;

- дополнить договор пунктом 1.5. следующего содержания: «1.5. На Участке объекты недвижимости отсутствуют.»;

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «2.1. Срок аренды Участка устанавливается на 8 лет с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка.»;

- пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «3.1. Обязательство по внесению Арендатором арендной платы возникает с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка.»;

- пункт 4.1.4. договора изложить в следующей редакции: «4.1.4. На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации;»;

- пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: «4.2. Оговоренным Сторонами устранимым недостатком сдаваемого в аренду Участка, полностью препятствующим пользованию им и достижению целей, предусмотренных пунктом 1.2. настоящего договора, является несоответствие документов градостроительного зонирования в части установления Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» территориальной зоны отдыха населения (Р-1), в которой располагается Участок, целям предоставления Участка, указанным в пунктах 1.1. и 1.2. настоящего договора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Участка при заключении договора или передаче Участка в аренду.»;

- дополнить договор пунктом 4.3.5. следующего содержания: «4.3.5. В течение 7 (семи) дней с даты подписания Сторонами настоящего договора в редакции протокола разногласий от 28.12.2023 г. (а в случае урегулирования разногласий при заключении настоящего договора в судебном порядке – с даты, установленной судебным актом) обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» в части приведения документов градостроительного зонирования в соответствие с целями предоставления Участка, указанными в пунктах 1.1. и 1.2. настоящего договора.»;

- дополнить договор пунктом 5.1.2. следующего содержания: «5.1.2. В период действия подп. «б» п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 и в пределах срока договора аренды Участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления:

- вносить арендные права Участка в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии, что указанные товарищество, общество либо кооператив сформированы из граждан Российской Федерации или российских юридических лиц в целях осуществления деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора;

- отдать арендные права Участка в залог гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в целях осуществления деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора;

- сдавать Участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в целях осуществления деятельности, указанной в пункте 1.2. настоящего договора.»;

- пункт 5.2.6. договора изложить в следующей редакции: «5.2.6. В течение 7 (семи) дней с даты внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» в части приведения документов градостроительного зонирования в соответствие с целями предоставления Участка, указанными в пунктах 1.1. и 1.2. настоящего договора (а в случае урегулирования разногласий при заключении настоящего договора в судебном порядке – с момента, определяемого судебным актом), подписать акт приема-передачи Участка;»;

- пункт 5.2.7. договора изложить в следующей редакции: «5.2.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке, к загрязнению и захламлению Участка;»;

- пункт 5.2.12. договора изложить в следующей редакции: «5.2.12. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Участке в соответствии с законодательством;»;

- пункты 5.2.15., 5.2.15.1., 5.2.15.2., 5.2.16., 5.3., 6.3. исключить из текста договора полностью;

- пункт 6.2. договора изложить в следующей редакции: «6.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.»;

- пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции: «8.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора до истечения срока его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2. настоящего договора, путем обращения в суд с требованием о его досрочном расторжении, предварительно уведомив об этом Арендатора.»;

- в приложении №1 к договору применить ставку арендной платы 2,00%.

В ответ Министерство направило истцу протокол урегулирования разногласий, в котором Министерство согласовало предложенную истцом редакцию в части пунктов 1.5. и 5.2.12. договора.

Вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать выводы о том, что:

- в части преамбулы договора, пунктов 1., 1.1., 1.3., 2., 3., 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 4., 4.1., 4.1.1., 4.1.2., 4.1.3., 4.1.5., 4.3., 4.3.1., 4.3.2., 4.3.3., 4.3.4., 4.4., 5., 5.1., 5.1.1., 5.2., 5.2.1., 5.2.2., 5.2.3., 5.2.4., 5.2.5., 5.2.8., 5.2.9., 5.2.10., 5.2.11., 5.2.13., 5.2.14., 5.4., 6., 6.1., 6.4., 7., 7.1., 8., 8.1., 8.3., 8.3.1., 8.3.2., 8.3.3., 8.3.4., 8.3.5., 8.4., 8.5., 8.6., 9., 9.1., 10., 10.1., 11. договора, а также текстового содержания приложений №2 и №3 к договору общество в установленный законом срок приняло условия Министерство, а спор между сторонами в данной части изначально не возник;

- в части пунктов 1.5. и 5.2.12. договора Министерство также в установленный законом срок приняло предложение Общества (изложенное в протоколе разногласий от 28.12.2023 г.), в связи с чем первоначально возникшие между сторонами разногласия были урегулированы в досудебном порядке (путем переговоров между сторонами).

В остальном (в отношении пунктов 1.2., 1.4., 2.1., 3.1., 4.1.4., 4.2., 4.3.5., 5.1.2., 5.2.6., 5.2.7., 5.2.15., 5.2.15.1., 5.2.15.2., 5.2.16., 5.3., 6.2., 6.3., 8.2. договора и приложения №1 к договору) протокол разногласий от 28.12.2023 г. Министерством отклонен, разногласия между Обществом и МУГИСО при заключении договора аренды спорного земельного участка сохранились (стороны в указанной части не договорились), в связи с чем возник спор, требующий разрешения в судебном порядке.

Истец не согласен с позицией Министерства в части изложения им содержания пунктов 1.2., 1.4., 2.1., 3.1., 4.1.4., 4.2., 4.3.5., 5.1.2., 5.2.6., 5.2.7., 5.2.15., 5.2.15.1., 5.2.15.2., 5.2.16., 5.3., 6.2., 6.3., 8.2. договора и приложения №1 к договору (с редакцией Министерства), считает свои права в сфере предпринимательской деятельности нарушенными, поскольку договор аренды в единой согласованной сторонами редакции не заключен, а значит, право аренды на спорный земельный участок у Общества так и не возникло.

Поскольку ответчиком редакция истца не принята, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, все условия договора, по которым сторонами не достигнуто соглашение являются существенными и подлежат урегулированию судом.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации предоставлять земельные участки гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пп. Б п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № 629 “Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году”).

Как следует из материалов дела, заключение договора аренды земельного участка направлено на осуществление деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

В рассматриваемом случае предоставление земельного участка в аренду обусловлено реализаций Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы". Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в 2022 - 2024 годах.

В частности, наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, допускается предоставление гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без проведения торгов земельных участков в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт б) пункта 1).

Установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 упрощенный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов заинтересованным лицам обусловлен необходимостью обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, не является преференцией, которой признается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий, и носит адресный характер, на что указано в разъяснении ФАС России от 29.09.2022 № 22 "Об особенностях осуществления государственного антимонопольного контроля за предоставлением государственных или муниципальных преференций" (утв. протоколом Президиума ФАС России от 29.09.2022 № 6).

Постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 N 534-ПП утвержден Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

На момент рассмотрения настоящего спора вид продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2) из указанного Перечня не исключен.

С учетом изложенного, суд полагает, что п. 1.2 договора следует изложить в следующей редакции: «Участок предоставляется в целях осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП.»

Полученное истцом право аренды (обеспечение импортозамещения) не может служить основанием для получения права собственности на земельный участок для производственной деятельности.

Общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание подп. «а» п. 1 постановления от 09.04.2022 № 629, устанавливающий, что в собственность могут быть предоставлены участки, предназначенные для производственной деятельности и находящиеся в аренде, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, позволяет сделать вывод о том, что участок уже должен находится в аренде и на нем должна осуществляться производственная деятельность.

До реализации цели арендных отношений право у истца на получение земельного участка на льготных основаниях отсутствует, следовательно, п. 1.4 подлежит изложению в следующей редакции: «Стороны договорились, что до момента полного исполнения условий настоящего договора и достижения цели, предусмотренной пунктом 1.2 настоящего договора, а именно осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2) и обеспечения процесса импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, участок не может быть приобретен арендатором в собственность по основаниям, предусмотренным подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы», подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.».

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Каких-либо положений действующего законодательства, позволяющих сделать вывод об установлении законной неустойки для сложившихся между сторонами арендных правоотношений в отношении земельного участка, предоставленного в целях импортозамещения, ответчиком не приведено.

Правовые основания для понуждения истца к заключению договора в редакции ответчика не имеется, поскольку спорный пункт договора, регулирующий применение неустойки, не являются обязательными в силу закона и соглашение относительно их включения в текст договора сторонами не достигнуто.

Применительно к указанным положениям пункты договора 4.1.4 и 6.2 следует изложить в следующей редакции:

Пункт 4.1.4 договора аренды изложить в следующей редакции

«4.1.4 На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Пункт 6.2 договора аренды изложить в следующей редакции

«6.2 В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Возражая против редакции п. 4.2 договора в редакции ответчика, истец ссылается на несоответствие документов градостроительного зонирования муниципального образования «город Екатеринбург».

Между тем такое несоответствие территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок (Р-1 зона отдыха населения), планируемому осуществлению производственной деятельности на таком участке – не является недостатком земельного участка, поскольку данные обстоятельства были известны истцу еще в момент подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, при этом истец должен был учитывать действующие документы территориального планирования и оценивать риски ведения при таких обстоятельствах предпринимательской деятельности.

В силу п. 4 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 в случае если предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления не соответствует утвержденной для соответствующей территории документации по планировке территории и документам градостроительного зонирования, документация по планировке территории и документы градостроительного зонирования подлежат изменению в части приведения их в соответствие с целями предоставления указанного земельного участка в течение 6 месяцев со дня его предоставления.

Поскольку истец самостоятельно осуществил выбор земельного участка, следовательно, не мог не знать о недостатках испрашиваемого земельного участка, имел возможность оценить их с учетом открытых сведений о земельном участке, а также характера его недостатков. Указанные недостатки к скрытым не относятся, могли быть выявлены путем изучения открытых сведений о земельном участке, а также его осмотре.

С учетом изложенного, пункт 4.2 договора следует изложить в следующей редакции:

«4.2 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.»

При этом, применительно к указанным положениям пункт 4.3.5 в редакции истца следует исключить из редакции договора аренды, а пункт 4.3.6 с изменением нумерации на пункт 4.3.5 следует изложить в следующей редакции::

«4.3.5 Обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в документы градостроительного зонирования в части приведения их в соответствии с целями договора аренды».

Поскольку стороны прибегли к урегулированию разногласий при заключении настоящего договора в судебном порядке, пункты 2.1, 3.1, 5.2.6 должны содержать ссылку на начало действия положений с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу (пункт 4 ст. 455 ГК РФ).

В таком случае пункт 2.1 следует изложить в следующей редакции:

«2.1 Срок аренды участка устанавливается на 8 лет с даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу».

Пункт 3.1 договора аренды необходимо изложить в редакции: «3.1 Обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу».

Пункт 5.2.6 договора аренды следует изложить в следующей редакции «5.2.6 В течение 7 (семи) дней даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу принять в аренду Участок по акту приема-передачи».

Согласно абзацу 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

С учетом прямо предусмотренных в статье 42 ЗК РФ обязанностей лиц, не являющихся собственниками земельных участков, пункт 5.2.7 договора аренды следует изложить в следующей редакции:

«5.2.7 Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять работы по благоустройству территории».

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пп. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом изложенных положений пункт 5.3 договора аренды следует изложить в следующей редакции:

«5.3 Арендатор вправе в пределах срока действия договора аренды передать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления»».

С учетом изложенного, пункт 5.1.2 в редакции общества «Агропромтранс» следует исключить из редакции договора аренды.

Пункт 8.2 договора в редакции ответчика: «Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до прекращения его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора, предварительно уведомив об этом Арендатора за 3 месяца. В этом случае настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о его прекращении.» соответствует положениям закона, предоставляющим арендодателю право на односторонний внесудебный порядок расторжения договора, в связи с чем указанный пункт подлежит изложению в вышеуказанной редакции.

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по основаниям, предусмотренным подпунктом "б" пункта 1 Постановления № 629, должны содержаться запрет на изменение вида разрешенного использования такого земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования земельного участка для целей, указанных в подпункте "б" пункта 1 Постановления № 629 (п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629).

Согласно п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Порядок расчета арендной платы, указанный в приложении №1 к договору аренды, в редакции ответчика соответствует требованиям закона.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума № 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

Согласно п. 4 указанного положения, арендная плата определяется исходя из ставки.

Ставки арендной платы с 2023 г. утверждены Приказом МУГИСО от 29.12.2022 № 6356, согласно которому размеры ставок арендной платы устанавливаются применительно к каждому виду разрешенного использования земельных участков, включенному в соответствующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона. При этом в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В отношении земельных участков с видом разрешенного использования «производственная деятельность» с кодом вида разрешенного использования земельного участка 6.0 предусмотрена ставка 7,56%. Вид разрешенного использовании спорного земельного участка согласно данным ЕГРН «производственная деятельность».

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2020 № 4406 (ред. от 29.07.2022) "Об утверждении коэффициентов развития, подлежащих применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов" утверждены коэффициенты развития, подлежащие применению для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Для вида деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий» предусмотрен коэффициент 0,36, который подлежит применению при расчете арендной платы в период действия разрешения на строительство.

С учетом изложенного в приложении № 1 к договору аренды следует установить «Ставка арендной платы – производственная деятельность (7,560) от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент развития на период действия разрешения на строительства 0,36, утв. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4406 от 29.12.2020».

Пункты 5.2.15, 5.2.15.1, 5.2.15.2, 5.2.16, 6.3 договора аренды исключить из редакции договора аренды как противоречащие Постановлению Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 г. №629 с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делу №3а-488/2024, в рамках которого рассматривался вопрос законности Постановления Правительства Свердловской области № 534 от 04.08.2022.

Государственная пошлина на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие у общества с ограниченной ответственностью «АГРОПРОМТРАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:142, площадью 1719 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, в районе 7 км Сибирского тракта.

Изложить условия договора в следующей редакции:

Пункт 1.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

«Участок предоставляется в целях осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2), необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, включенной в Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 04.08.2022 № 534-ПП.

Пункт 1.4 договора аренды изложить в следующей редакции:

«1.4 Стороны договорились, что до момента полного исполнения условий настоящего договора и достижения цели, предусмотренной пунктом 1.2 настоящего договора, а именно осуществления деятельности по производству продукции «Оборудование подъемно-транспортное» (код 28.22 по ОКПД 2) и обеспечения процесса импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, Участок не может быть приобретен Арендатором в собственность по основаниям, предусмотренным подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы», подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

«2.1 Срок аренды участка устанавливается на 8 лет с даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу».

Пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции:

«3.1 Обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу.»

Пункт 4.1.4 договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.1.4 На удержание принадлежащего Арендатору имущества, оставшегося на арендованном участке после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств Арендатора по внесению просроченной арендной платы, а также пени в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Пункт 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.2 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.»

Пункт 4.3.5 в редакции ООО «АГРОПРОМТРАНС» исключить из редакции договора аренды.

Пункт 4.3.5 договора аренды изложить в следующей редакции:

«4.3.5 Обратиться в Администрацию города Екатеринбурга по вопросу внесения изменений в документы градостроительного зонирования в части приведения их в соответствии с целями договора аренды».

Пункт 5.1.2 в редакции ООО «АГРОПРОМТРАНС» исключить из редакции договора аренды.

Пункт 5.2.6 договора аренды изложить в следующей редакции:

«5.2.6 В течение 7 (семи) дней даты вступления решения суда по делу №А60-4974/2024 в законную силу принять в аренду Участок по акту приема-передачи»

Пункт 5.2.7 договора аренды изложить в следующей редакции:

«5.2.7 Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять работы по благоустройству территории»

Пункт 5.3 договора аренды изложить в следующей редакции:

«5.3 Арендатор вправе в пределах срока действия договора аренды передать арендованный земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 6.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

«6.2 В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

При изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию Арендодателя пени на задолженность арендной платы, сформировавшуюся в связи с увеличением кадастровой стоимости Участка, за период со дня применения такой стоимости в соответствии с порядком, предусмотренным пунктами 4 и 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», до истечения 60 дней после направления соответствующего требования Арендатору не начисляются.

Прекращение либо расторжение настоящего договора не освобождает Арендатора от уплаты задолженности по арендным платежам и пени в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 8.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

«8.2 Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до прекращения его действия в случае неиспользования Участка для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора, предварительно уведомив об этом Арендатора за 3 месяца. В этом случае настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о его прекращении.»

Пункты 5.2.15, 5.2.15.1, 5.2.15.2, 5.2.16, 6.3 договора аренды исключить из редакции договора аренды.

В приложении № 1 к договору аренды установить «Ставка арендной платы – производственная деятельность (7,560) от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент развития на период действия разрешения на строительства 0,36, утв. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4406 от 29.12.2020».

2. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АГРОПРОМТРАНС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) уплаченную госпошлину в размере 3000 руб.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Е.Ф. Нестерова