Постановление от 29 января 2025 г. по делу № А57-24778/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-10451/2024

Дело № А57-24778/2023
г. Казань
30 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 30 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф., при участии представителя:

истца – ФИО1, доверенность от 21.10.2024,

в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Пульсар-С»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024

по делу № А57-24778/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме «Пульсар-С» (ОГРН <***> ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права собственности, обязании осуществить снос объекта недвижимости с присуждением судебной неустойки, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Пульсар-С» (далее – ответчик, общество, общество «Пульсар-С»):

о расторжении договора аренды земельного участка от 26.07.2006 № 474 площадью 3 716 кв.м, с кадастровым номером 64:48:040819:142 из земель поселений, находящегося по адресу: <...> (дело № А57-24778/2023);

о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ответчика на объект кадастровый номер 64:48:040819:5646, площадью 9,5 кв.м с возложением обязанности в месячный срок снести объект недвижимости, взыскании судебной неустойки в размере 5 000 руб. (дело № А57-28382/2023).

Определением от 04.12.2023 дела № А57-24778/2023 и № А5728382/2023 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера № А57-24778/2023.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024, исковые требования удовлетворены: признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества «Пульсар-С» на объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание площадью 9,5 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:5646, расположенный по адресу: <...>; на общество возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос объекта недвижимости; в случае неисполнения решения суда в установленный срок, постановлено взыскать с общества «Пульсар-С» судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня после вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта; договор аренды земельного участка от 26.07.2006 № 474 расторгнут.

Общество «Пульсар-С» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой на решение и постановление, в которой просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Общество указывает, что: спорный объект недвижимости площадью 9,5 кв.м. был приобретен им по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2020 как отдельный объект недвижимости; отсутствие ранее существовавших зданий, по отношению к которым рассматриваемое строение ранее обозначалось в технической документации как проходная, и отсутствие коммуникаций само по себе не является безусловным основанием для признания спорного объекта объектом вспомогательного характера.

В судебном заседании представитель администрации возражала на доводы кассационной жалобы.

Иные лица явку своих представителей не обеспечили, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.07.2006 между Комитетом и ЗАО «Автоклуб-94» заключен договор аренды № 474, во исполнение которого общество приняло во временное владение и пользование земельный участок площадью 3 716 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:0142 из земель поселений, расположенный по адресу: <...> б, занимаемый объектами недвижимого имущества (далее – договор от 26.07.2006 № 474).

Общество «Пульсар-С» является арендатором названного земельного участка с 18.01.2021, в результате замены стороны в обязательстве, что подтверждается соответствующей записью в ЕГРН.

В 2023 году по результатам проведенного осмотра земельного участка специалистами Комитета установлено, что участок огорожен, какие-либо объекты недвижимого имущества (объекты капитального строительства) на земельном участке отсутствуют.

14.06.2023 Администрация направила обществу «Пульсар-С» предупреждение о необходимости в тридцатидневный срок с момента направления предупреждения сообщить о проводимых мероприятиях, направленных на надлежащее использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешённого использования с предоставлением подтверждающих документов, а также провести работы по благоустройству территории.

Поскольку требование не исполнено, арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «Пульсар-С» на здание проходной (литер Д, площадью 9,5 кв.м.) со ссылкой на то, что названный объект на момент его государственной регистрации не являлся объектом недвижимого имущества, является вспомогательным объектом, государственная регистрация права собственности на данный объект создает для собственника земельного участка, на котором он расположен, определенные ограничения и обязательства при различных формах пользования и распоряжения таким земельным участком, договор аренды подлежит расторжению.

Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что спорный объект приобретен им как объект недвижимости, после пожара восстановлен, технические характеристики восстановленного объекта одноэтажное здание площадью 9.5 кв.м Литера Д соответствуют техническим характеристикам, отраженным в техническом паспорте по состоянию на 2003 год, у данного объекта имеется прочная связь с землей, поэтому перемещение его без причинения несоразмерного ущерба невозможно.

Суды, проанализировав установленные по делу обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статьи 130, 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 26.01.2010 № 11052/09, от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12, от 24.09.2013 № 1160/13, правомерно признали, что спорный объект – одноэтажное здание площадью 9,5 кв.м Литера Д, право собственности на который зарегистрировано за обществом «Пульсар-С», не обладает свойствами объекта гражданских прав, не является объектом недвижимости, поэтому признали отсутствующим право собственности общества «Пульсар-С» на спорный объект, обязали последнего освободить земельный участок с кадастровым номером 64:48:040819:0142 путем сноса (демонтажа) объекта, а также расторгли договор аренды земельного участка от 26.07.2006 № 474.

Суды правомерно исходили из того, что отсутствие у объекта свойств объекта гражданских прав, является основанием для признания отсутствующим зарегистрированного на такой объект права, поскольку запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Суды сделали правильный вывод о том, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается нарушение ответчиком существенных условий договора аренды земельного участка, который используется не по целевому назначению, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя на основании решения суда.

В связи с расторжением договора аренды суды, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 622 ГК РФ, правомерно возложили на общество обязанность по освобождению земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13, следует, что право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).

В пункте 38 Постановления № 25 разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к категории недвижимого имущества с учетом его технических параметров, исходя наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Понятие недвижимость является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Имущество, обладающее признаком физической связи с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном

именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

С целью установления данных обстоятельств, полного и правильного рассмотрения спора, суд первой инстанции определением от 24.01.2024 назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «СтройЭкспертРегион-С».

В представленном в материалы дела заключении № 18/100/24 от 11.03.2024 экспертами сделаны следующие выводы: объект строительства, по адресу: <...> б, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040819:142 и за его границы не выходит, площадь занимаемая объектом с кадастровым номером 64:48:040819:5646, составляет 11,57 кв.м, фактическая площадь 8,7 кв.м изменилась за счет увеличения толщины стен, год постройки не определен, согласно проведенному исследованию данный объект не является капитальным - фундамент отсутствует, имеются некоторые отдельные фрагменты из кирпича, железобетонных частей (обломки балок, перемычек), обвязка нижнего каркаса опирается на отдельные элементы (фрагменты), не обладающие прочностью и надежностью, отсутствуют инженерные коммуникации (электроосвещение, отопление). Существующий объект строительства - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:142, соответствует основным сведениям об объекте с кадастровым номером 64:48:040819:5646, содержащимся в ЕГРН; в соответствии с СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009 (с изменением № 1) Свод правил от 19.05.2022 № 118.13330.2022 существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040819:142, относится к вспомогательным помещениям; так как, объект относится к вспомогательному, определить его соответствие Градостроительным

нормам и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утверждаемым Саратовской городской Думой, не предоставляется возможным.

Опрошенный в судебном заседании суда первой инстанции судебный эксперт пояснил, что объект по своим характеристикам нельзя отнести к капитальным строениям. Объект (до его восстановления после пожара) согласно техническому паспорту 2003 года существовал и использовался в качестве проходной (литер Д), то есть имел вспомогательное назначение.

Согласно техническому паспорту от 06.03.2003 в составе объектов находились основные строения - нежилые здания теплиц Литер АА1В, Литера Б и проходная литер Д, площадью 9,5 кв.м., которые имели ленточный бетонный фундамент, однако на момент рассмотрения спора указанные строения теплиц Литер АА1В, Литера Б не сохранились, имеются остатки фундаментов.

Проанализировав технические характеристики спорного сооружения проходной литер Д, приведенные в техническом паспорте 2003 года и восстановленного после пожара, а также содержащиеся в судебной экспертизе (надземная часть объекта представляет собой сборно-разборную конструкцию из деревянного каркаса, обшитого асбестоцементным листом, с деревянными перегородками, крыша - гладкий асбестоцементный лист и металлический профлист, полы - листовой материал, оконные проемы – пластиковые окна, дверные проемы - простая «канадка», внутренняя отделка – окрашено), руководствуясь правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 306-ЭС20-20399 по делу № А5727624/2019 о том, что наличие бетонного ленточного фундамента не является достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, суды

пришли к правомерному выводу, что указанные характеристики объекта не позволяют отнести его к объекту недвижимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, в том числе заключение эксперта № 18/100/24 от 11.03.2024, суды первой и апелляционной инстанций, признали, что они не свидетельствуют о создании спорного сооружения как объекта недвижимого имущества по смыслу статьи 130 ГК РФ, по своему функциональному назначению спорный объект имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку и не может быть отнесен к недвижимому имуществу, а государственная регистрация вещного права на него как на недвижимое имущество нарушает охраняемые законом интересы администрации, создавая препятствия в реализации права как собственника земельного участка.

Таким образом, при оценке спорного объекта как не относящегося к недвижимости, судами были учтены и выводы экспертизы, касающиеся конструктивных и технологических характеристик возведенного на арендованном земельном участке объекта.

Учитывая нецелевое использование земельного участка, что является существенным нарушением условий договора, руководствуясь статьями 450, 452, 619 ГК РФ, признав соблюденным досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора, путём направления в адрес арендатора уведомления № 14-12/17352 от 24.07.2023, принимая во внимание, что арендатор не возвратил арендодателю земельный участок, а расположенное на арендованном земельном участке здание проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м не является объектом недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, законно и обоснованно обязал ответчика возвратить истцу данный земельный участок, путем демонтажа (сноса) здания проходной литер Д, площадью 9,5 кв.м, расположенного на нем.

Исходя из указанного, суды правомерно, по требованию истца, на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, присудили судебную неустойку на случай неисполнения ответчиком судебного акта в части исполнения обязанности по сносу спорного сооружения в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

В этой связи доводы жалобы общества «Пульсар-С», направленные на несогласие с выводами судов о том, что спорный объект не относится к объекту недвижимости, опровергаются как заключением экспертизы, так и другими доказательствами.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами, пришел к правильному выводу, что оно является относимым и допустимым доказательством по делу, экспертами ООО «СтройЭкспертРегион-С» даны однозначные ответы на поставленные судом вопросы, вероятностных выводов, неясностей, противоречий экспертное заключение не содержит.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, о выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Изложенные в кассационной жалобе доводы были предметом оценки суда первой и апелляционной инстанций, и обоснованно отклонены.

Установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308).

Меры, принятые определением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2024 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2024 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по делу № А57-24778/2023, подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по делу № А57-24778/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Меры, принятые определением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2024 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2024 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по делу № А57-24778/2023, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи А.Х. Хисамов

А.Ф. Фатхутдинова