Решение от 8 июня 2017 г. по делу № А65-27741/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-27741/2016

Дата принятия решения – 09 июня 2017 года

Дата объявления резолютивной части – 08 июня 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "РОСЬ-АВТО", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий возникших между истцом и ответчиком при установлении арендной платы на 2016г. по договору аренды земельного участка №04-43з от 20.09.2007г. - установлении величины размера арендной платы в сумме 3751811 руб., при участии третьих лиц - Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>), Общества с ограниченной ответственностью "ФИНАКТИВ", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 04.08.2016г.,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 08.08.2016г.,

от третьего лица – «ФинАктив» - ФИО5, доверенность от 18.04.2017г.,

ИП ФИО2 – не явился, извещён,

эксперта – ФИО6, паспорт, явка лично,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РОСЬ-АВТО" ,г.Набережные Челны (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, г.Казань (далее - ответчик) об урегулировании разногласий возникших между истцом и ответчиком при установлении арендной платы на 2016г. по договору аренды земельного участка №04-43з от 20.09.2007г. и установлении величины размера арендной платы в сумме 3491235 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан 24.11.2016г. к участию в деле третьими лицами привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Общество с ограниченной ответственностью "ФИНАКТИВ", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) – лица, осуществлявшие подготовку экспертных заключений для истца и для ответчика.

В судебном заседании 14.12.2016г. ответчик представил письменный отзыв на иск, полагает себя ненадлежащим ответчиком, поскольку в данном случае истец должен оспаривать отчёт об оценке, составленный по заказу истца.

Суд предложил сторонам заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения размера годовой арендной платы.

Истец заявил ходатайство о назначении экспертизы, представил организации, в которые просит направить запросы.

Ответчик возражал относительно назначения судебной экспертизы, просил предоставить время для формулирования письменной позиции по этому вопросу и возможного представления организаций, которым он полагает возможным поручить проведение экспертизы в случае её назначения.

В судебном заседании 28.12.2016г. ответчик представил письменные возражения относительно ходатайства истца о назначении экспертизы, а также представил экспертную организацию, которой полагает возможным поручить проведение экспертизы в случае её назначения судом.

Ответчик также заявил отвод выбранной истцом экспертной организации.

Судом разъяснено, что на стадии определения перечня экспертных организаций данное ходатайство не имеет правового значения, поскольку эксперт не назначен судом, но возражения истца будут учтены судом при выборе экспертной организации.

Истец представил письменное ходатайство о назначении экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.02.2017г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по вопросу определения величины годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 15912 кв.м., с кадастровым номером 16:52:040205:11, расположенный по адресу: <...> XVIа, жилой район – по состоянию на 15.12.2015г. Производство экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа «Центр поддержки бизнеса», г.Казань, эксперту ФИО6.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.03.2017г. производство по делу было возобновлено после поступления экспертного заключения.

В судебном заседании 18.04.2017г. истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования, просив установить в договоре размер годовой арендной платы равный 3751811 руб. – установленному в заключении судебной экспертизы.

Уточнение требований принято судом.

Ответчик ходатайствовал об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью подготовки письменных возражений на заключение судебной экспертизы, а также ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению.

Ходатайство удовлетворено судом в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 17.05.2017г. представитель экспертной организации представил ходатайство о приобщении к делу письменных пояснений эксперта ФИО6 и указал на невозможность её явки в связи с сильной загруженностью.

Судом разъяснена часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает личную явку эксперта для дачи пояснений, а не представление их в письменном виде.

Ответчик настаивал на опросе эксперта с указанием на возникновение к нему новых вопросов.

С учётом изложенного суд повторно вызвал эксперта ФИО6 в судебное заседание, разъяснив при этом необходимость выполнения указаний суда, недопустимость процессуального злоупотребления и возможность наложения судебного штрафа в случае невыполнения указаний суда.

В судебном заседании 08.06.2017г. судом опрошен эксперт, который дал пояснения по экспертизе, а также ответил на вопросы суда, ответчика и третьего лица.

Истец поддержал требования, просил принять во внимание сумму, установленную судебной экспертизой.

Ответчик иск не признал, полагает заключение судебной экспертизы ненадлежащим доказательством.

На вопрос суда относительно указания в возражениях на проведение дополнительной или повторной экспертизы, ответчик пояснил, что просит суд именно рассмотреть возможность проведения данных экспертиз, но ходатайство не заявляет, экспертизу оплачивать не будет.

В связи с невозможностью назначения судебной экспертизы до её оплаты, исходя из пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №23 от 04.04.2014г., отсутствии соответствующего ходатайства сторон, суд пришёл к выводу о рассмотрении дела по имеющимся доказательствам.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком 20.09.2007г. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности за №07-43з (т.1 л.д.10-12), согласно которому ответчик предоставил, а истец принял в аренду земельный участок площадью 15 912 кв.м., кадастровый номер 16:52:04 02 05:0011, расположенный по адресу: <...> XVIa жилой район.

На земельном участке расположен объект недвижимости - здание дилерского центра «Тойота», назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 8329 кв.м. Объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 16302000-95 от 17.10.2008г., о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2008г. серия 16-АА №968810 (т.1 л.д.19).

Уведомлением от 20.07.2016г. исх.№04/5874 (т.1 л.д.20-22) ответчик сообщил об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016г. по договору аренды, руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. №582, отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы ООО «ФинАктив» от 17.12.2015г. №370-14/11-15, представил для подписания Расчет размера арендной платы на 2016 год.

Согласно Отчета ООО «ФинАктив» от 17.12.2015г. №370-14/11-15 рыночная стоимость земельного участка составляет 81185114 рублей, величина годовой арендной платы составила 6697772 руб.

Полагая, что рыночная стоимость величины годовой арендной платы в размере 6697772 руб., установленная Ответчиком на дату оценки 15.12.2015г. на основании Отчета №370-14/11-15 от 17.12.2015г., является завышенной, истец обратился в иную организацию за соответствующим расчётом. Согласно «Отчета об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок» №09/167 от 14.09.2016г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Свидетельство о включении в реестр членов РОО от 23.04.2014г.) на дату оценки 15.12.2015г., величина годовой арендной платы по данному участку составила 3491235 руб.

Письмом от 20.09.2016г. (т.1 л.д.87) истец обратился к ответчику с просьбой установить арендную плату исходя из отчёта истца.

Поскольку ответчик письмом от 24.10.2016г. (т.1 л.д.95) отказал в использовании отчёта истца, последний обратился в суд с настоящим иском об установлении иной арендной платы.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку в данном случае имеет место изменение условий ранее заключенного договора в части цены, суд пришёл к выводу об отнесении данного спора к категории преддоговорных споров.

Согласно подпункту г) пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Между тем, сам факт проведения обязательной оценки объекта и определения размера аренды не означает, что данный размер арендной платы не может быть оспорен, в том числе в суде, и изменён.

По результатам судебной экспертизы, экспертом был определен размер годовой арендной платы равный 3751811 руб., в силу чего истец уточнил требования, просив установить именно этот размер годовой арендной платы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности(утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Изучив представленные в материалы дела три отчёта, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд пришёл к выводу, что данное заключение наиболее соответствует принципам, изложенным в вышеуказанном Постановлении, в связи с чем принимает го в качестве доказательства правомерности исковых требований, определяя стоимость годовой арендной платы в сумме, определенной судебным экспертом.

Изложенный в рецензии довод третьего лица (ООО «Финактив») о несоответствии наименования заключения, судом отклоняется, поскольку статья 25 Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ (в ред. от 08.03.2015) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации не предъявляет требования кнаименованию документа, предоставляемого в суд экспертом, а регламентирует моментыобязательные к отражению в материалах исследования (заключения).

Также вышеуказанная статья не регламентирует порядок и дату представления подписки о предупреждении эксперта об ответственности за дачу заведомоложного заключения, эксперт предоставляет подписку об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Такая подписка предоставлена суду с актом исследования.

Довод третьего лица об использовании экспертом некорректного диапазона цен, судом отклоняются, поскольку в данном случае экспертом приводилась выборка предложений попродаже земельных участков в районе расположения объекта исследования.

В состав данной выборки включены земельные участки с различными характеристиками по основным ценообразующим параметрам: вид разрешенного использования, объем передаваемых прав (краткосрочная аренда, долгосрочная аренда, собственность), наличие строений на участках, наличие коммуникаций, площадь, и т.п.

На странице 34 заключения под Таблицей 7 сделан вывод: «Ценыпредложения на земельные участки в районе расположения объекта исследования варьируются в диапазоне в районе расположения объекта исследования варьируются диапазоне 246 - 6 000 руб./кв. м, среднее значение выборки - 3 388 руб./кв. м. без учета скидки на торг и прочих ценообразующих параметров (например, площадь, локальное местоположение и т.п).». Таким образом, эксперт указывает в выводах, что вышеуказанный диапазон цен приведен без учета основных ценообразующих параметров, в данном случае анализу подлежат цены существующих фактических предложений по продаже земельных участков в г. Набережные Челны, актуальных на дату определения стоимости.

Согласно данным издания «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3,2014 год, под редакцией ФИО7, использованного при производстве судебной экспертизы, отношение удельной цены земельного участка под офисно-торговую застройку в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичного участка в собственности составляет 0,79. То есть разница между правом аренды на 5 лет и правом собственности на земельные участки менее 40%.

Довод третьего лица о недопустимости использования экспертом объектов-аналогов, представленных на продажу в сентябре и августе 2015 года, а также использование этих данных относительно к жилому фонду, также подлежит отклонению, поскольку, согласно пояснениям эксперта, в открытых источниках сети Интернет и периодических изданиях отсутствуют фактические данные об изменении стоимости земельных участков коммерческого назначения и прочих объектов коммерческой недвижимости в г.Набережные Челны. Ввиду того, что стоимость определялась на ретроспективную дату, у эксперта отсутствовала возможность самостоятельно произвести анализ динамики цен. Рынок жилой недвижимости в данном регионе наиболее полно изучен, существуют аналитические материалы, основанные на фактических данных. Таким образом, эксперт исходил из допущения, что изменения цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости находятся в сопоставимой зависимости от внешних и внутренних экономических, социальных и политических факторов, то есть динамика цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости носит одинаковый характер. Так же эксперт счел целесообразным использовать в расчетах средние данные в целом по городу, без привязки к местоположению по районам, так для жилой и коммерческой недвижимости локальное местоположение оказывает влияние по разному: например, удорожающим фактором для объекта коммерческого назначения является непосредственная близость, прилегание к крупным автомагистралям и улицам города, в то время, как для жилой недвижимости данный фактор с наибольшей вероятностью окажет понижающее влияние на стоимость.

Расчеты в рамках экспертного исследования определены по состоянию на 15.12.2015 г. Дата предложения отобранных аналогов принята экспертом август-сентябрь 2015 года.

На основе данных о средней стоимости недвижимости в г.Набережные Челны (http://reportal.ru/prices.php?action=chelny), эксперт произвел расчет поправки на дату предложения. По данным выше указанного источника ценовая информация на август 2015 года отсутствует. По состоянию на июль 2017 года средняя удельная цена жилой недвижимости в г. Набережные Челны составляла 49 373 руб., по состоянию на сентябрь 2015 года данный показатель составил 49 217 руб., на декабрь 2015 года - 46 953 руб. За период с июля по сентябрь изменение удельной цены жилой недвижимости в г. Набережные Челны составило менее 0,5%. Таким образом, отношение удельной цены жилой недвижимости от декабря 2015 года к данным за июль и сентябрь 2015 года составляет по 0,95, что является допустимым к принятию судом.

Довод ответчика об отсутствии обоснования выбора именно затратного подхода, судом отклоняется, поскольку соответствующие пояснения о выборе данного подхода даны экспертом в судебном заседании 08.06.2017г. Также эксперт пояснил, что при равных остальных исходных данных конечная суммы не будет сильно отличаться и при выборе других подходов. Доказательств, опровергающих данные пояснения эксперта, ответчиком представлено не было, о назначении дополнительной экспертизы с выбором иного подхода к оценке не заявлено.

Доводы ответчика о том, что информация, изложенная в отчёте судебной экспертизы не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, сведения об объекте оценки не соответствуют действительности, а сам отчёт вводит в заблуждение, судом отклоняется. поскольку ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено документального подтверждения этих доводов.

Довод ответчика об отсутствии анализа сегмента рынка недвижимости и анализа ценообразующих факторов судом отклоняется, поскольку экспертом в заседании даны соответствующие пояснения, в том числе, об отсутствии в широком доступе сведений о значительном круге аналогичных объектов для исследования.

Довод ответчика о приложении к отчёту не актуального кадастрового паспорта (2007г.), судом отклоняется, поскольку эксперт проводил исследование по тем документам, которые были ему переданы, не получая документы самостоятельно. Согласно пояснениям эксперта, представленный ему кадастровый паспорт был сверен с актуальными сведениями на сайте Росреестра и установлена его актуальность и на момент исследования.

Таким образом, суд пришёл к выводу, что все изложенные ответчиком и третьим лицом недочёты в исследовании в рамках судебной экспертизы не существенные и являются допустимыми.

При этом судом также изучен отчёт, на основании которого ответчик установил арендную плату.

В данном отчете не отражен четко объект оценки. Фактически оценивался размер годовой арендной платы, а в разделе 10.3 отчета приводится описание земельного участка без пояснений взаимосвязи арендной платы как объекта оценки с физическими характеристиками земельного участка.

В отчете не приведен состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей.

Также не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование, а также не исследован рынок предложений в том объеме, в каком он существовал на момент определения цены.

В представленном ответчиком отчёте отсутствуют критерии отбора объектов-аналогов, а также отсутствует проверка соответствия данных корректировки рыночным реалиям города Набережные Челны, а определенные объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки.

Кроме того, отсутствует описание и расчёт того, каким образом после получения стоимости единицы сравнения получена итоговая величина стоимости объекта оценки.

Довод ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком, судом отклоняется, поскольку в рамках настоящего дела предметом спора является не оспаривание заключения как самостоятельное требование, а именно изменение условий договора ввиду иной стоимости аренды, нежели определено в отчёте по заказу ответчика.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при установлении арендной платы на 2016г. по договору аренды земельного участка №04-43з от 20.09.2007г., установив величину размера годовой арендной платы, равной 3751811 руб.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РОСЬ-АВТО", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева