Решение от 14 марта 2023 г. по делу № А53-35497/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35497/22
14 марта 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО4 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

об обязании возвратить земельный участок

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Ростовской области о признании договора аренды земельного участка № 16/002 от 11.01.2016 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.05.2018 действующими,


при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023,

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель ФИО5,

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2: не явился,



установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Ростовской области (далее - истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании возвратить земельный участок.

Требования мотивированы отказом истца от исполнения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с его неиспользованием в указанных целях в течение трех лет.

Индивидуальным предпринимателем ФИО4 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Ростовской области предъявлены встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка № 16/002 от 11.01.2016 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.05.2018 действующими. Протокольным определением от 10.01.2023 встречный иск принят к производству.

В судебном заседании истец доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 поддержал доводы отзыва и встречный иск.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

11.01.2016 между КУМИ г. Новочеркасска и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010309:111 общей площадью 12189 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденновском, 277 под строительство зданий, строений, сооружений № 16/002 с видом разрешенного использования «для размещения многоквартирных домов».

13.05.2018 право аренды указанного земельного участка передано ответчикам по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 11.01.2016 № 16/002 в порядке ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.1.3. (п. д) договора аренды земельного участка от 11.01.2016 № 16/002, арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случае неиспользования участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2022 № 99/2022/483644187 объекты недвижимости в пределах земельного участка не расположены, данное обстоятельство также установлено выездом специалистов КУМИ г. Новочеркасска на арендованный земельный участок 27.07.2022.

Претензией от 02.08.2022 № 57.4.4/3964 Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска уведомил ответчиков об отказе в полном объеме от исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010309:111, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденновском, 277 под строительство зданий, строений, сооружений от 11.01.2016 № 16/002 в связи с неиспользованием арендаторами земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях в течение трех лет, а также образовавшейся задолженности.

Претензия оставлена без ответа и финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска Ростовской области требований об обязании индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО4 возвратить земельный участок

Возражая против заявленных требований, индивидуальный предприниматель ФИО4 предъявил встречные требования о признании договора аренды земельного участка № 16/002 от 11.01.2016 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 03.05.2018 действующими. Требования мотивированы следующим.

Ранее разрешение на строительство было оформлено на имя застройщика - ООО «Еврострой».

С 1 июля 2019 г. все застройщики перешли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых ими проектов строительства многоквартирных домов вне зависимости от времени получения разрешения на строительство, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 г., за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Строительная готовность таких проектов должна быть не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10% и более.

Поскольку застройщик ООО «Еврострой» не отвечал требованиям законодательства и не мог привлечь указанные суммы для строительства многоквартирного дома (10%), то ответчикам пришлось переоформлять всю строительную документацию на себя.

На протяжении 2020-2021 гг. ответчик (застройщик) осуществлял приведение документации в соответствие, обращался в органы местного самоуправления для внесения изменений в разрешительную документацию, для подготовки земельного участка к строительству, для вырубки и компенсации зеленых насаждений.

В результате многочисленных изменений законодательства в сфере долевого строительства, пандемии, понижения покупательской способности населения, возникла необходимость изменить проектную документацию, а именно уменьшить площади квартир в целях снижения их стоимости. Таким образом, с момента переуступки прав по договору аренды истцом осуществляется деятельность по разработке и внесению изменений в проектную документацию на строительство жилых домов.

Оформлены разрешения на строительство на ответчиков, в них вносился ряд изменений Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска № 137, 138, 139 от 27.04.2021. Срок действия разрешений на строительство продлен до 29.06.2025.

Срок строительства многоквартирных жилых домов в договоре не установлен.

Согласно п. 2.1. договора срок аренды земельного участка устанавливается с момента государственной регистрации и до 11.01.2026.

В материалы дела представлены распоряжения о внесении изменений в разрешение на строительство, в котором имеется ссылки на проектную документацию, изготовленную ООО «Южная Строительная Лаборатория» г. Ростов-на-Дону, шифр 1.3-/2018-3, 2018 г., 2019 г. От указанной организации ответчиком представлено информационное письмо о неоднократных корректировках проектной документации.

Согласно акту сверки по состоянию на 12.09.2022, задолженность у предпринимателей отсутствует, имеется переплата по состоянию на 12.09.2022 в размере 105 762.61 руб.

Соответственно, начатые предпринимателем проектные работы, связанные с созданием объекта, относятся к целевому использованию земельного участка, в связи с чем у Комитета отсутствовали основания в одностороннем порядке расторгать договор аренды и обращаться в арбитражный суд с требованием о возвращении земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а во встречных исковых требованиях следует отказать, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлен управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Отказ комитета от договора аренды является односторонней сделкой, направленной на прекращение обязательств по договору, к ней применяются общие правила о совершении сделок.

В статье 156 ГК РФ предусмотрено, что к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Предметом заявленных требований предпринимателя является незаконность односторонней сделки - отказа комитета от договора аренды, выраженного от 02.08.2022 N 57.4.4/3964, и мотивированного неиспользованием спорного земельного участка по целевому назначению.

В обоснование надлежащего использования земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010309:111 предприниматель пояснил, что является добросовестным арендатором участка. На данном земельном участке планируется строительство многоквартирных жилых домов, для чего на имя арендаторов ФИО7 и ФИО2 оформлено разрешение на строительство, срок действия которого в настоящий момент не истек.

На основании части 2 статьи 46, пункта 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 N 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 N 90-О).

В случае неиспользования земельного участка арендатором в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды, вызванного только его собственным бездействием (в отсутствие обстоятельств непреодолимой силы либо действий (бездействия) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти), Конституционный Суд Российской Федерации не исключает и одностороннее (внесудебное) досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По смыслу приведенных положений при рассмотрении спора о досрочном расторжении договора земельного участка необходимо оценить действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестность его действий, направленных на достижение цели договора, возможность ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец ссылался на неиспользование земельного участка, предназначенного для многоквартирного жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Оппонируя указанным доводам, предприниматель ФИО4 полагает себя добросовестным арендатором участка, однако в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду относимых и допустимых доказательств, подтверждающих освоение участка в 2020 году, а также проведение в период с апреля 2021 года и по настоящее время мероприятий по подготовке и изготовлению технической, проектной, правовой документации, необходимой для начала строительства объекта недвижимости, соответствующего целевому назначению участка.

Так согласно представленным документам разрешение на строительство получено 29.06.2018. 24.04.2019, 27.04.2021 в указанное разрешение внесены изменения.

29.01.2019 Администрацией города Новочеркасска вынесено постановление о проведении мероприятий по уничтожению зеленых насаждений при строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома. 1 этап по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденновском, 277.

В материалы дела представлено письмо проектно-инжиниринговой компании ООО «ЮСЛ», согласно которому проектная документация находится на стадии корректировки, в нее по пожеланиям ответчика неоднократно вносились изменения.

Иных документов в обоснование отсутствия юридической возможности осуществления действий по строительству объекта ответчиками не представлено.

Вместе с тем, суд протокольными определениями от 02.02.2023, 21.02.2023 предлагал ответчикам документально обосновать затраченный период на подготовку к осуществлению строительства объекта.

Таким образом, в рассматриваемом случае односторонний отказ комитета от спорного договора не противоречит условиям договора аренды от 11.01.2016 (пункт 4.1.3), а также требованиям действующего законодательства, в ходе рассмотрения дела судом установлено нарушение предпринимателями условий договора, выразившееся в неиспользовании переданного в аренду земельного участка по целевому назначению более трех лет.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о правомерности отказа комитета от 02.08.2022 N 57.4.4/3964 от договора аренды земельного участка от 11.01.2016, в связи с чем основания для признания действующим договора аренды отсутствуют.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено, если иное не предусмотрено условиями сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Из материалов дела следует, что комитет в одностороннем порядке отказался от договора аренды земельного участка от 11.01.2016, направив предпринимателям уведомление от 02.08.2022 N 57.4.4/3964. Односторонний отказ комитета от договора признан судом соответствующим условиям договора аренды от 11.01.2016 (пункт 4.1.3), а также требованиям действующего законодательства.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку судом при рассмотрении иска комитета установлен факт прекращения договора аренды земельного участка, постольку у арендаторов индивидуальных предпринимателей ФИО2, ФИО4 возникла обязанность по возврату земельного участка арендодателю.

При таких обстоятельствах требование комитета об обязании ответчиков возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП <***> возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010309:111 обшей площадью 12189 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденновской, 277.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 ОГРНИП <***> возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:55:0010309:111 общей площадью 12189 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденновской, 277.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Солуянова Т. А.