Решение от 1 ноября 2021 г. по делу № А82-17481/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-17481/2020
г. Ярославль
01 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения принята 20.10.2021.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1231491.37 руб.

при участии:

стороны — не явились (извещены);

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу Фирма "Ярстрой" о взыскании 1231491.37 руб. – неосновательного обогащения за использование земельного участка площадью 5069 кв.м с кадастровым номером 76:23:010406:82, расположенный по адресу: микрорайон № 12, в районе ГСК-5, строение № 73 в Дзержинском районе г. Ярославля за период с 11.08.2016 по 20.06.2020.

Определением суда от 31.05.2021г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А82-20926/2021.

После вступления в законную силу судебного акта по делу №А82-20926/2021 производство по делу возобновлено.

Истец в письменном ходатайстве иск поддержал.

Ответчик считается извещенным по ст.123 АПК РФ, отзыв не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

15.02.2010 между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (Арендодатель) и Акционерным обществом Фирма «Ярстрой» (сейчас - ЗАО «Ярстрой») (Арендатор) заключен договор №251-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор), в соответствии с п. 1.1. которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует земельный участок общей площадью 5 069 кв .м. с кадастровым номером 76:23:010406:82 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участке, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение: мкр. №12, в районе ГСК-5, стр. №73, в Дзержинском районе города Ярославля; кадастровый квартал: 01 04 06; категория земель: земли населенных пунктов; вид функционального использования: для строительства здания автостоянки закрытого типа на 150 машино-мест с инженерными коммуникациями.

Согласно п.3.1 договора пользование земельным участком является платным За аренду начисляется арендная плата в соответствии с действующими нормативными актами.

15.02.2010 земельный участок передан Арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи земельного участка, расположенного в микрорайоне №12, в районе ГСК-5, строения №73, в Дзержинском районе города Ярославля.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По данным Агентства на указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, который поставлен на кадастровый учет 24.12.2013 с присвоением кадастрового номера 76:23:010101:172280. Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении этого объекта в период с 10.07.2012 по 22.09.2020 зарегистрированы права долевой собственности граждан.

15.04.2016 Агентство направило в адрес Ответчика уведомление от 13.04.2016 №2314 «О прекращении договора от 15.12.2010 №251-яс аренды земельного участка», которое получено адресатом 10.05.2016, в связи с чем договор прекращен с 11.08.2016 года .

Истец направил в адрес общества предписание от 09.07.2020 с требованием оплатить задолженность за фактическое использование земельного участка в размере 1231491.37 руб. за период с 11.08.2016 по 20.06.2020.

В ходе проведенного сотрудниками Агентства осмотра земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, на нем расположено недостроенное здание, о чем составлен акт 19.01.2021 №5.

Полагая, что в период с 11.08.2016 по 20.06.2020, то есть после прекращения договора, ответчик использовал весь земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:82 без оформления правоустанавливающих документов на землю, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив доводы истца, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В статьи 622 Гражданского кодекса РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение.

В рассматриваемом случае взыскание долга, возникшего из договора аренды, не может являться изменением предмета или основания иска, основываясь на правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 №8467/10, поскольку суд на основании п. 1 ст. 133, ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При оценке фактических обстоятельств дела суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017 г.) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, фактическими пользователями и правообладателями рассматриваемого земельного участка являются все участники общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, который расположен на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению арендной платы возникают у каждого из них.

Материалами дела подтверждается факт пользования земельным участком ответчиком, а затем соответствующими лицами в связи с вступлением в право общей собственности на объект незавершенного строительства.

Соответственно, учитывая, что в рассматриваемый период права ответчика на объект незавершенного строительства не прекращены полностью и ЗАО фирма «Ярстрой» фактически не имело возможности освободить земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в отношении имущества других собственников, суд полагает, что взыскание платы за пользование земельным участком в полном объеме с арендатора после прекращения договора по инициативе арендодателя, означало бы неосновательное обогащение для иных пользователей земельного участка (правообладателей объекта незавершенного строительства), что недопустимо в силу общих начал и принципов гражданского законодательства и нарушает принцип платности землепользования.

Доводы истца о наличии у этого общества статуса застройщика отклоняются судом, поскольку не учитывают принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и сами по себе не могут быть правовым основанием для возложения на это лицо обязательств по оплате пользования земельным участком за иных лиц.

С учётом данных обстоятельств, суд пришёл к выводу, что исковые требования в отношении ЗАО фирма «Ярстрой» подлежат удовлетворению частично.

Исходя из справочного расчета истца, составленного с учетом площади земельного участка, приходящейся на ЗАО фирма «Ярстрой» за вычетом площади, приходящейся на собственников объекта незавершенного строительства, долг по арендной плате за период с 11.08.2016 по 20.06.2020 составляет 785588.89 руб. и признается ко взысканию с ответчика. В этот период на ответчика приходится площадь земельного участка от 3259 кв.м до 3197 кв.м, что подтверждается справочным расчетом истца и сведениями ЕГРН о регистрации права долевой собственности иных лиц на объект незавершенного строительства, расположенный на рассматриваемом земельном участке.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения спора, государственная пошлина в размере 16149 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества Фирма «Ярстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 785588,89 руб. платы за использование земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:82, расположенного по адресу: мкр. №12, в районе ГСК-5, строение №73, в Дзержинском районе города Ярославля (договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 15.02.2010 №251-яс) за период с 11.08.2016 по 20.06.2020.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Закрытого акционерного общества Фирма «Ярстрой» в доход федерального бюджета 16149 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).




Судья

Секерина С.Е.