Решение от 12 июля 2017 г. по делу № А56-23463/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-23463/2016
13 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :Общество с ограниченной ответственностью "АРТ-галерея С" (адрес: Россия 191011, Санкт-Петербург, Невский пр.,40-42,литер.А,пом.26Н, ОГРН: 1047855031157);

ответчики: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, 1, литер. Б, ОГРН: <***>); 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, Санкт-Петербург, ул.Зодчего Росси,д.1-3,6 подъезд, ОГРН: <***>);

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: 1057812368239)

об урегулировании разногласий по договору

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 27.06.2017, ФИО3, доверенность от 27.06.2017

- от ответчика: 1. ФИО4, доверенность от 29.12.2016, ФИО5, доверенность от 31.05.2017, ФИО6, доверенность от 09.01.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АРТ-галерея С" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУИОН) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д.40-42, литера А, пом. 26-Н, кадастровый номер 78:31:0001287:3058, площадью 76,6 кв.м., обязании заключить договор купли-продажи помещения с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Определением от 06.09.2016 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков ФИО7.

02.05.2017 поступило экспертное заключение от 27.04.2017, производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал, просил урегулировать разногласия по договору, указав цену объекта, установленную экспертным заключением.

Ответчик и третье лицо возражали против заявленных требований.

В судебном заседании 11.07.2017 эксперт ФИО7 дал пояснения к экспертному заключению.

ГУИОН заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, учитывая, что доводы ГУИОН не свидетельствуют о наличии ошибок, влияющих на достоверность представленного экспертом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков ФИО7 экспертного заключения, ходатайство ГУИОН о проведении повторной экспертизы отклонено как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «ЛенАрт» (арендатор) был заключен договор аренды от 08.01.2002 №10-А161140 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 26-Н.

Дополнительным соглашением №3 к Договору аренды от 26.09.2007 ЗАО «ЛенАрт» уступило свои права и обязанности по Договору аренды Обществу.

30.07.2014 Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2015 по делу № А56-3247/2015, вступившему в законную силу 01.10.2015, признано незаконным бездействие Комитета в части уклонения от рассмотрения и принятия решения по заявлению Общества от 30.07.2014 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого помещения, суд обязал Комитет рассмотреть заявление Общества и принять решение, предусмотренное пунктами 3 либо 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1659-рз «Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д.40-42, литера А, пом. 26-Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 18 300 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(009)-2015, выполненным ГУИОН.

Комитет в лице Фонда направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи, согласно п. 2.1. которого цена продажи объекта составляет 18 300 000 руб.

19.02.2015 истец направил протокол разногласий, в котором предложил определить цену продажи объекта 13 980 000 руб.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Определением от 06.09.2016 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков ФИО7.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение № 2 от 24.04.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 30.07.2014 составляет 13 900 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку выводы, сделанные экспертом, мотивированы, в экспертном заключении отражены все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данное экспертное заключение как достоверное.

Возражения ГУИОН не подтверждают наличие каких-либо ошибок в экспертном заключении, повлиявших существенным образом на выводы эксперта и приведших к занижению стоимости, сведений о недостоверности объектов-аналогов не содержится.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения эксперта Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков ФИО7 № 2 от 24.04.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 30.07.2014 составляет 13 900 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины, по проведению экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д.40-42, литера А, пом. 26-Н, кадастровый номер 78:31:0001287:3058, площадью 76,6 кв.м., изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: Цена продажи объекта составляет 13 900 000 руб.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АРТ-галерея С" 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 90 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.