Решение от 20 мая 2019 г. по делу № А41-14899/2019

Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14899/19
21 мая 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатиной Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «НВС» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области

третьи лица: Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, Администрация г.о. Балашиха МО, Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха Московской области

об оспаривании отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок, обязании провести государственную регистрацию прекращения права аренды на земельный участок,

при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ООО «НВС» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области с требованиями признать уведомление Управления Росреестра по Московской области от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 25.04.2011 № 4286 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под застройку многоэтажными жилыми домами, общей площадью 11622 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: <...>; обязать Управление Росреестра по Московской области провести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 25.04.2011 № 4286.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме. Представитель заинтересованного лица по требованиям возражал, изложил доводы суду.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 25.04.2011 № 4286 Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (преобразован в Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха Московской области) предоставил в аренду ООО «НВС» на период с 12.04.2011 по 24.07.2013 земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020403:88 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под застройку многоэтажными жилыми домами, общей площадью 11622 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: <...>.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. по истечение установленного срока договор аренды возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок, что подтверждается в том числе выпиской из ЕГРН от 04.02.2019.

Материалами дела также подтверждается, что в соответствии с разрешением на строительство от 02.10.2013 № RU50328000-37 и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2014 № RU50328000-239 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 возведен и введен в эксплуатацию 17-этажный 6-секционный жилой дом с индивидуальным тепловым пунктом и насосной станцией, внутриплощадочными инженерными сетями.

Из материалов дела также усматривается, что в отношении квартир в указанных многоквартирных домах зарегистрированы договоры долевого участия в строительства.

Объекты долевого строительства, расположенные в жилом доме, переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи, зарегистрировано право собственности на такие объекты.

В связи с переходом права собственности на объекты, расположенные в жилом многоквартирном доме, ООО «НВС» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением от 31.08.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 в силу закона.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 26 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По итогам рассмотрения заявления Управлением Росреестра по Московской области принято решение от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации. В сообщениях о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 регистрирующий орган также указал, что в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем государственная регистрация прекращения аренды при наличии ипотеки в силу закона невозможна.

Полагая, что отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524, не соответствует закону и необоснованно влечет необходимости исполнения обязанностей по договору аренды от 25.04.2011 № 4286, ООО «НВС» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд отклоняет доводы регистрирующего органа ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С учетом подходов, определенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09, от 02.03.2010 № 13391/09, право обшей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

В соответствии с п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться сформированным земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления (ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 24.01.2012 N 11642/11.

Как подтверждается материалами дела, в том числе свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2015, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 возведен жилой многоквартирный дом, объекты недвижимости в котором перешли в собственность участников долевого строительства.

При данных обстоятельствах, поскольку не доказано иное, суд приходит к выводу, что в силу закона договор аренды от 25.04.2011 № 4286 прекратил действие, и, как следствие, обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 также прекращено, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме упомянутый земельный участок поступил в долевую собственность иных лиц, а общество утратило право на владение и пользование им.

Суд также принимает во внимание следующее.

Исходя из смысла пункта 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является, в том числе право на земельный участок.

Кроме того, статьей 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства, поскольку такая регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права и является основанием для прекращения записи права аренды земельного участка.

Следовательно, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Согласно выписке из ЕГРН от 014.02.2019 в публичном реестре имеются сведения о регистрации обременения в виде ипотеки участника долевого строительства объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0020403:88. В ЕГРН внесена запись от 12.05.2012 о государственной регистрации залога в пользу участника долевого строительства на основании договора от 10.04.2012 № ЖД/3-001-Ф.

Вместе с тем, в материалы дела представлена копия соглашения от 28.10.2013 о расторжении договора от 10.04.2012 № ЖД/3-001-Ф, в которой стороны долевого участия признают договор расторгнутым, обязательство по долевому строительству прекращенными. На оборотной стороне данного документа имеется отметка Управления Росреестра по Московской области от 20.11.2013 о государственной регистрации прекращения договора долевого участия в строительстве от 10.04.2012 № ЖД/3-001-Ф.

Иных доказательств наличия обременения земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 и прав не него в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган, ссылаясь на подпункт 5 пункта 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ как на основания для отказа, не имел достаточных правовых оснований для принятия решения, выраженного в сообщении от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи, поскольку отказ в государственной регистрации от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 не соответствует требованиям закона и нарушает права и интересы заявителя, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Московской области обязано произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 25.04.2011 № 4286 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ уведомление Управления Росреестра по Московской области от 12.12.2018 № 50-50/001-50/001-50/001/010/2018-27524 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 25.04.2011 № 4286 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под застройку многоэтажными жилыми домами, общей площадью 11622 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области провести государственную регистрацию прекращения договора аренды от 25.04.2011 № 4286 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020403:88 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под застройку многоэтажными жилыми домами, общей площадью 11622 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на восток, адрес ориентира: <...>.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья                                                                                                       Ю.Г. Богатина