Решение от 6 февраля 2024 г. по делу № А41-51227/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51227/23
06 февраля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива "ЮЖНЫЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 22.03.1966, юридический адрес: 143900, Московская область, г. Балашиха, ГСК Южный, д.0)

к Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Гаражно-строительный кооператив "ЮЖНЫЙ" (далее – ГСК "ЮЖНЫЙ", истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик), в котором, с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:149909, изложив ниже указанные пункты в следующей редакции:

-пункт 1.1. "Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 площадью 31723 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, ул. Твардовского, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использования – для размещения гаражных боксов (далее – земельный участок)"

- пункт 1.2. "На земельном участке расположены объекты, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, в том числе членам кооператива";

- пункт 2.1 "Стоимость земельного участка составляет 1 483 770 (Один миллион четыреста восемьдесят три тысячи семьсот семьдесят) рублей 36 копеек"

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.09.2020 по делу №А41-29546/20, удовлетворены исковые требования ГСК "ЮЖНЫЙ": признан незаконным отказ Администрации городского округа Балашиха предоставлении в собственность ГСК "ЮЖНЫЙ" земельного участка, изложенное в письме КУИ Администрации городского округа Балашиха от 28.11.2019 г. № 11419/2.

Также, указанным решением суд обязал администрацию осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания ГСК "Южный".

Во исполнение вышеуказанного судебного актов в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка, однако согласно позиции истца, в тексте указанного договора содержались неточности, ошибки, и несоответствия законодательству РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий от 27.03.2023 и возражений от 02.03.2023 по проекту договора купли-продажи.

Письмом от 17.05.2023 ответчик отказал в принятии разногласий, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Как указано истцом, ответчик, в нарушение требований действующего законодательства в пункте 1.1 проекта договора купли-продажи указан, что испрашиваемый земельный участок является неразграниченной государственной собственностью.

Также в пункте 1.2 проекта договора, указано, что на земельном участке расположены объекты, принадлежащие только третьим лицам.

Согласно позиции истца в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи неверно установлена выкупная стоимость испрашиваемого земельного участка, что выражается в следующем.

В представленном Администрацией проекте Договора купли-продажи пункт 2.1. изложен в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка составляет 84 333 374 руб. 89 коп.»

27.03.2023, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, который остался без ответа.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Разрешая спор, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Положениями пункта 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-6592/2015, вступившим в законную силу, установлены, границы земельного участка истца площадью 31723 кв.м, также установлено, что земельный участок полностью располагается на землях с категорией: земли населенных пунктов.

С учетом вышеуказанных положений процессуального законодательства, установленные в ходе рассмотрения дел №А41-6592/2015 обстоятельства, а также выводы суда, положенные в основу судебных актов по названным делам, в соответствии со статьей 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Также согласно выписке из ЕГРН от 03.03.2023, указано, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В связи с чем, в пункте 1.1 Договора, неверно указан, что покупатель приобретает в собственность земельный участок, собственность на который не разграничена.

Объекты недвижимости, а именно, гаражи (гаражные боксы), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 находятся в собственности членов кооператива.

Согласно пункту 1 статьи 123.2. ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Иные лица, хотя не зарегистрировали свои права, право на гараж на основании ст. 218 ГК РФ им принадлежит в силу закона.

Решением Общего собрания ГСК "ЮЖНЫЙ", оформленным протоколом № 1 от 10.05.2017, Правлению поручено провести мероприятия по приватизации земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:149909, находящегося в пользовании ГСК "ЮЖНЫЙ".

Как указано выше, границы земельного участка площадью 31723 кв.м, установлены решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-6592/2015.

Право постоянного (бессрочного) пользования ГСК "ЮЖНЫЙ" земельным участком установлено в рамках дела №А41-70327/17, что в свою очередь имеет преюдициальное значения для рассмотрения настоящего дела.

В связи, с чем, пункт 1.2. Договора следует изложить в следующей редакции: "На земельном участке расположены объекты, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, в том числе членам кооператива";

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 12 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" с 1 июля 2012 года: - цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается Правительством Московской области; - цена продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 3.2 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» цена продажи земельного участка, рассчитываемая от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка, выдаваемых федеральным органом исполнитель ной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости по за просу исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, направленному после даты поступления обращения гражданина или юридического лица о предоставлении земельного участка в собственность.

На основании указанных положений, Правительством Московской области, было принято постановление от 02 мая 2012 года № 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках".

В пункте 1 Постановления Правительства МО от 02.05.2012 №639/16 указано с 01.07.2012 установить цену продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, в размере, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, равном:

1) трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков: относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);

1.1) семи с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с п/п 3 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ и расположенных в следующих муниципальных образованиях Московской области: г.о. Зарайск; г.о. Шаховская; г.о. Лотошино; г.о. Серебряные Пруды; г.о. Шатура; Волоколамский г.о.; Орехово-Зуевский г.о.; г.о. Луховицы; г.о. Электрогорск, при наличии положительного заключения центрального исполнительного органа государственной власти Московской области, уполномоченного на осуществление контроля за исполнением соглашения об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта или строительства объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения на земельном участке, предоставленном в аренду юридическому лицу без проведения торгов, об исполнении в полном объеме условий, указанных в абзацах втором - четвертом п/п 3 п. 1 настоящего постановления;

2) пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Цена при выкупе земельных участков, находящихся в собственности городского округа Балашиха, определена только гражданам и юридическим лицам, имеющими в собственности здания, строения, сооружения определена Решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 21.12.2016 № 11/33 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа Балашиха, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках.

В абзаце 4 подпункта 1 пункта 1 Решения № 11/13 сделано исключение - вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, цена находящего в государственной собственности земельного участка определяется исходя и кадастровой стоимости этого земельного участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 на момент обращения с заявлением о выкупе составляла 49 459 012 руб. 07 коп.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 3 статьи 39.4 Земельного Кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Члены гаражно-строительного кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за гараж, предоставленный этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, истец является лицом, выступающим в интересах членов гаражно-строительного кооператива, которым в силу положений гражданского законодательства принадлежит право собственности на гаражи.

В данном случае, согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В связи с вышеизложенным, к условиям договора купли-продажи земельного участка от 23.07.2019 г. должен применяться подпункт 1 пункта 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 "Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках", то есть в размере трех процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В нарушение указанных положений Администрация в пункте 2.1 договора купли-продажи выкупную стоимость земельного участка установила в размере равном кадастровой стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Иные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:149909, изложив ниже указанные пункты в следующей редакции:

-пункт 1.1. "Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:15:0000000:149909 площадью 31723 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, ул. Твардовского, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использования – для размещения гаражных боксов (далее – земельный участок)"

- пункт 1.2. "На земельном участке расположены объекты, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, в том числе членам кооператива";

- пункт 2.1 "Стоимость земельного участка составляет 1 483 770 (Один миллион четыреста восемьдесят три тысячи семьсот семьдесят) рублей 36 копеек"

Взыскать с Администрации городского округа Балашиха в пользу Гаражно-строительного кооператива "ЮЖНЫЙ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская